چه تخصصی برای مشاور املاک لازم است؟

پایگاه آموزشی مهداد (www.mahdad.ir):

هر قسم عملیات دلالی و هم چنین تصدی به هر نوع تاسیساتی که برای انجام بعضی امور ایجاد می شود از قبیل تسهیل معاملات ملکی جزو معاملات تجاری است و طبق ماده 1 این قانون کسی که شغل معمولی خود را معاملات تجارتی قرار دهد، تاجر است. بنابراین متصدیان بنگاه های مشاوره املاک، تاجر (بازرگان) هستند و الزامات تجار مثل داشتن دفاتر تجارتی کل و روزنامه شامل آنها می شود.

به گزارش پایگاه آموزشی مهداد، امروز تقریبا همه کسانی که قصد انجام معاملات ملکی دارند، در ابتدا به بنگاه های مشاوره املاک رجوع می کنند و پس از انعقاد قولنامه، در موعد مقرر برای انتقال رسمی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می کنند. این در حالی است که معمولا در مراکز مشاور املاک، افرادی با تحصیلات حقوقی وجود ندارد. سوالی که مطرح می شود این است که با وجود اهمیت بالای حقوقی انعقاد چنین قراردادهایی و آثار و اختلافات بزرگی که ممکن است از آن ناشی شود، چرا سرنوشت چنین قراردادهایی باید در دست افرادی غیر متخصص باشد؟ همچنین آیا اساسا انعقاد چنین قراردادهایی در صلاحیت این مراکز هست یا خیر؟

در پاسخ به این سوال می پردازیم؛ بنگاه های مشاوران املاک از چه جایگاه حقوقی برخوردارند و به موجب کدام قانون ایجاد شده و اداره می شوند؟ در مورد مقررات ناظر بر بنگاه های مشاوره املاک در بند 3 ماده 2 قانون تجارت مصوب 1311 آمده است: هر قسم عملیات دلالی و هم چنین تصدی به هر نوع تاسیساتی که برای انجام بعضی امور ایجاد می شود از قبیل تسهیل معاملات ملکی جزو معاملات تجاری است و طبق ماده 1 این قانون کسی که شغل معمولی خود را معاملات تجارتی قرار دهد، تاجر است. بنابراین متصدیان بنگاه های مشاوره املاک، تاجر (بازرگان) هستند و الزامات تجار مثل داشتن دفاتر تجارتی کل و روزنامه شامل آنها می شود. مواد 335 تا 356 قانون تجارت مصوب 1311 جزییات مسئولیت و وظایف شغل دلالی را شرح داده است. همچنین در قانون دلالان مصوب 1317 و آیین نامه دلالان معاملات ملکی مصوب 1319 و قانون نظام صنفی 1382 نیز مقرراتی در این خصوص آمده است.

همانطور که بیان شده، این بنگاه ها به موجب قانون ایجاد شده اند. حال سوالی که مطرح  می شود این است که وظایف قانونی این مراکز شامل چه اموری می شود؟ آیا انعقاد قراردادهایی مثل بیع و قولنامه جزو صلاحیت آنهاست یا فقط باید به امر دلالی مذکور در قانون تجارت بپردازند؟ وظایف قانونی این بنگاه ها به طور عمده همان است که در مواد 335 تا 356 قانون تجارت ذکر شده است.

به موجب ماده 335 این قانون دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معاملاتی شود یا برای کسی که می خواهد معاملاتی را انجام دهد طرف معامله پیدا می کند. اصولا قرارداد دلالی تابع مقررات راجع به وکالت است. انعقاد قراردادها مثل مبایعه نامه و اجاره نامه توسط خود طرفین قرارداد است و بنگاه مشاوره املاک واسطه انعقاد قرارداد است و ماده 342 قانون تجارت به آنها اجازه داده که مندرجات قرارداد توسط این بنگاه ها نوشته شود. ماده 342 قانون تجارت بیان  می دارد: هر گاه معامله به توسط دلال واقع و اسنادی راجع به آن معامله بین طرفین به توسط او رد و بدل شود، در صورتی که امضاها راجع به اشخاصی باشد که به توسط او معامله را کرده اند، دلال ضامن صحت و اعتبار امضاهای نوشتجات و اسناد مزبور است و طبق ماده 343 همین قانون دلال ضامن اعتبار اشخاصی که برای آنها دلالی می کند و ضامن اجرای معاملاتی که به توسط او می شود نیست. از این گذشته طبق اصل حقوقی اباحه و این که هر آنچه که منع نشده، آزاد است و نیز طبق عرف که از منابع حقوق بازرگانی است، منعی از نوشتن متن قراردادها توسط دلال یا سایر اشخاص حقیقی و حقوقی وجود ندارد.

همانطور که بیان شده، قانون برای این مراکز اختیار انعقاد چنین معاملاتی را قائل شده، در مقابل چه مسئولیت حقوقی برای آنها در نظر گرفته است؟ دلال معاملات ملکی مثل وکیل، امین بوده و باید با دلسوزی امانت داری کند. ماده 337 قانون تجارت بیان کرده که: دلال باید در نهایت صحت و از روی صداقت طرفین معامله را از جزییات راجع به معاملات مطلع سازد ولو اینکه دلالی را فقط برای یکی از طرفین بکند. دلال در مقابل هر یک از طرفین، مسئول تقلب و تقصیرات خود می باشد. در ماده 349 این قانون نیز مقرر شده که اگر دلال برخلاف وظیفه خود نسبت به کسی که به او ماموریت داده به نفع طرف دیگر معامله اقدام کند و یا برخلاف عرف تجارتی محل از طرف مزبور وجهی دریافت و یا وعده وجهی را قبول کند، مستحق اجرت و مخارجی که کرده نخواهد بود. به علاوه محکوم به مجازات مقرر برای خیانت در امانت خواهد شد.

از آنجا که این افراد دارای تحصیلات حقوقی نیستند و از طرفی کار آنها آثار و تبعات حقوقی به همراه دارد، این امر چه مشکلاتی را ممکن است ایجاد کند؟ در ارزیابی وضعیت موجود بنگاه های مشاوره املاک می توان گفت اکنون بین مقررات و واقعیات جامعه یک تعارض مهم وجود دارد. از یک طرف این بنگاه ها با معاملاتی سروکار دارند که از لحاظ اقتصادی و نیز مباحث غیر مالی برای جامعه پراهمیت است و دیگر مانند گذشته املاک منحصر به یک خانه دو یا سه طبقه نیست و برج های بزرگ را نیز در برمی گیرد که با زندگی صدها نفر در ارتباط است. همچنین املاک مزروعی و باغ ها نیز در اقتصاد و فرهنگی و توسعه جامعه موثرند. در حالیکه نگاه به این بنگاه ها یک دید صنفی است و اتحادیه های صنفی عهده دار اعطای پروانه و نظارت و بازرسی از آنها هستند و مقررات نظامی صنفی پاسخگوی کار خطیر مذکور نیست. طبق مقررات صنفی در حال حاضر، برای اخذ پروانه مشاوره املاک حداقل سواد خواندن و نوشتن کفایت می کند و اتحادیه صنفی توان کافی کیفی و نیز کمی تقویت و بازآموزی و نظارت مستمر را بر این حجم معاملات حیاتی برای افراد و جامعه را ندارد. 

حال این سوال مطرح می شود چه راهکاری برای مرتفع کردن این مشکلات وجود دارد؟ آیا می توان با الزامی کردن حضور مشاوران حقوقی در این مراکز این مشکلات را برطرف کرد؟

اکنون زمان تحول و بازنگری در مقررات و امور عملی مربوط به این بنگاه ها بامشارکت همگانی و همکاری خود این بنگاه ها فرارسیده است. با توجه به سیاست کلان سپردن امور غیر حاکمیتی به خود مردم می توان این بنگاه ها را به لحاظ کیفی و علمی تقویت کرد و آن ها را از حالت صنفی خارج کرده و همچون کارشناسان و سردفتران و وکلا این بنگاه ها باید با حفظ جنبه خصوصی خود به صورت یک کانون جزو وابستگان دادگستری درآیند. می توان پیشنهاد کرد که متصدی بنگاه مشاوره املاک دارای حداقل مدرک کارشناسی حقوق باشد و متصدیان فعلی دوره های حقوق قراردادها و عقود معین مثل بیع و اجاره را بگذارند و در صورت عدم امکان گذراندن دوره حقوقی، ملزم به استفاده از مشاوران حقوقی باشند.

منبع:حمایت