ضوابط و مقررات شهر سازی

4- ضوابط و مقررات شهر سازی ؛

1-4-   تعاریف؛

1- قطعه زمین،

قطعه زمین عبارتست از زمینــــــی كه دارای یك سند مالكیت بوده بوسیله خیابان یا معــــــــــــبر مجزا ( تفكیك ) نگردیده باشد

2- ساختمان ،

هـــــــــــر بنای سرپوشیده كه برای مسكن و زندگی و یا فعالیت انسان و نگهداری حیـــــــــوان ، كالا ، ماشیـــــن آلات و غیره در نظر گرفته شده است

3-واحد مسكونی ،

یك یــا چند اطاق كه به یكدیگر ارتباط داشته ولی از نقطه نظر ساختمانی یا سایر اتاقــــهایی كــه در آن ساختمان قــــرار دارد مجزا باشد و در عین حال یكواحد مجزای مستقل برای اشتغال دائــــــمی خانوار با تجهیزات لازم برای افراد از نقطه نظر خوابیدن و غذا خوردن باشد

4- سطح ناخالص طبقات،

سطح ناخالص طبقات عبارتست از جمع كل مساحت طبقات ساختمان با احتساب دیـــــــوارهای خارجی

5- سطح خالص طبقات ،

سطح خالص طـــبقات عبارت است از سطح ناخالص طــبقات ساختمان منهای تــــمامی فضائی كه برای پاركینگ و رفت و آمـــــــد ( مانند راهرو – آسانـــــــسور – پله و غیره ) دیوارها و سایر مصارف مربوط تشخیص داده شده است

6- ضریب سطح طبقات ،

( تراكم ساختمانی ) عبارتست از نسبت سطـــــــــح ناخالص طبقات ســــاختمان به سطح كل قطعه زمین

7- عمران،

اقدام به ساختمان و یا تغییر در ساختمان موجــــود یا سایر فعالیتهـــــــای مشابه اعم از زیر زمین و یا روی زمین

8- اضافات ،

هر نوع اقدامی كه سطح ناخالـــــــــــــــص طبقـــــــــات را اضافه نماید اعم از اینكه اضافات در داخل ساختــــــمان صورت گیرد و یا در مجاورت آن یا در ارتـــــــــــــــــباط با آن در قطعه زمین مربوط به ساختمان

8-         تعمیرات اساسی ،

هر نوع تغییر پایه یا سقف كه از نظر ایمنی ساختمان ضروری باشد

10- تغییرات اساسی ،

هر نوع تغییری در وضــــــــــــع داخلی و یا خــارجی ساختمان كه از لحاظ ایمنی ضروری نبوده و صرفا بخاطر تشدید استفاده موجود و یا تغییر استفــــــاده بعمل می آید تغییرات جزئی داخلی مانند لوله كشی ، سیم كشی ، گچكاری ، رنگ آمیزی و تعویض درب و پنجره مشمول این تعــــــــــاریف نمی باشد

11- ارتفاع ساختمان ،

فاصله عمودی پشت بام تا شیب متوسط خیابان

12- زیر زمین ،

هر طبقه كه حد اكثر ارتفـــــــــــــــــــاع سقف آن از كف متوسط گذر 90 سانتی متر باشد یا اینـــــكه 50% ( 50 در صد ) ارتفاع آن پائین تر از سطح خیابان یا معبر مجاور باشد

تراكم ساختمانی مجـــــــــــاز

میزان تراكم ساختمانی مجاز با توجه به نوع استفاده زمین :

نوع استفاده                          سطح اشغال                              حد اكثر تراكم ساختمانی

مسكونی با تراكم 120%                      60%                                                 120% مساحت زمین

مسكونی با تراكمن 180%                   60%                                               180% مساحت زمین

تجاری و مختلط سابق ( ادرای )         60%                                                120% مساحت زمین

بهداشتی                                            50%                                   200% مساحت زمین بیمارستان 250%

آموزشی                                           50%                                                200% مساحت زمین

صنعتی                                              50%                                                200% مساحت زمین

كشاورزی                                         50%                                                50% مساحت زمین

دولتی                                               50%                                                 250% مساحت زمین

تجاری                                              60%                                                 100% مساحت زمین

تذكر

در تراكمهای یاد شده چنانچه تــامین پاركینگ به علل فنی بطور كامل مقدور نباشد برای تعداد پاركینگ تامین نشده عوارض اخذ گردد

در منطقه تجاری و مختلط سابق احداث تجارتی تا 30% مساحت ملك و حد اكثر 50 متر مربع مجاز است ، در زمینهای با مساحت كمتــــر از 120 متر مربع واقع در مناطق مسكونی سطح اشغال در طبقه همكف تا 80% مساحت زمین میتواند افزایش یابد

2-3-   نحوه محاسبه تراكم ارتفاع مجاز ساختمانهای مسكونی؛

1- نحوه محاسبه تراكم ساختمانی و در صد زیر بنای مجاز ،

مبنای محاسبه تراكم ساختــمانی مساحت قید شده در سند مالكیت میباشد مگر اینكه مساحت موجود در محل از مقدار قیـــــــــد شده در سند مالكیت ( نه به دلیل جزء گذر شدن ) كمتر باشد كه در این صورت مساحت موجود ملاك عمل خواهد بود

مقدار جزئ گـــذر در طرحهائیكه جهت اجرا بع اداره املاك ابلاغ شده جزء گذر محسوب نخواهد شد مگر مالـك از طریق دفتر اسناد رسمی متعهد گردد كه مقدار جزء گذر را به رایگان به شهرداری واگذار نماید ( با انعكاس آن در پرونده صادره و برگ پایان ساختمان همراه با شماره طرح )

در كــــــــاربری صنعتی مبنای محاسبه تراكم ساختمانی و سطح اشتغال مساحت زمین پس از رعایت برهای اصلاحی خواهد بود

2- حد مجاز ارتفاع ساختمان در مناطق مسكونی

1- در تراكم 100% و 120%   2 طبقه روی زیر زمین و پیلوتی و یا سه طبقه روی زیر زمین

2- در تراكم 180%               3 طبقه روی پیلوت و زیر زمین و یا 4 طبقه روی زیر زمین

در مورد باغات و اراضی كشاورزی ضوابط مربوطه ملاك عمل است

تبصره

در مورد خاص از نظر هماهنگی با مجاورین موضوع در شورای معماری قابل رسیدگی است

3- حیاط خلوتها :

حیاط خلوتهائی كه برای تامین نور اطاقهای اصلی ساختمان مانند : نشیمن ، نهار خوری . خواب و غیره پیش بینی میگرددد می بایستی دارای حد اقل مساحت 12 متر مبربع با حد اقل 3 متر عرض بـــــوده و برای زمینهای كمتر از 200 متر مربع 6% مساحت زمین كافیست

حیاط خلوتهائیكه برای تامین نور آشپزخانه و یا انبار به مساحت بیشتر از 6 متر مربع پیش بینی میشــود با حد اقل عرض 2 متر بوده و برای زمینهای كمتر از 200متر مربع 3% مساحت زمین كافیست

مساحت و ابعاد حیاط خلوتهائیكه در بالا آمده برای ساختمانهای معمولی با ارتفاع حد اكثر 5 طبقـــه میباشد

در صورت پیش بینی حیاط خلوت در شمال پلاكهای شمالی حد اقل عرض لازم 3 متر خواهد بـــود برای زمینهای كمتر از 200 متر حد اقل عرض 2 متر میباشد

در مواردی كه اطاقهای اصلی از دو واحد مسكونی مستقل از یك حیاط خلوت نور میگیرند فاصلـــه پنجره آنها از هم نباید كمتر از 6 متر باشد

در مواردی كه آشپزخانه و اطاق از دو واحد مسكونی مستقل و یا آشپزخانه آنها از یك حیــــــــاط خلوت نور می گیرند فاصله پنجره های مقابل آنها از هم نبایستی كمتر از 4 متر باشد

مفاد بند 5 و 6 جهت ساختمانهای تا 6 طبقه از كف ملاك عمل بوده و جهت ساختمانهای بیـش از 6 طبقه بایستی نور گیری اطاقها بصورت منطقی پیش بینی شده بنحوی كه مورد قبول شورای معمــاری منطقه باشد

4- بالكن ها :

احداث پیش آمدگی و بالكن د رگذر های كمتر از 12 متر مقدور نمی باشد

2-احداث پیش آمدگی د رخیابانهای 12 متر تا 20 متر به عمق 80 سانتی متر و برای خیابانهای 20 متر بــه بالا به عرض 120 سانتیمتر مجاز میباشد

ارتفاع پیش آمدگی نسبت به كف پیاده رو نباید از 5/3 متر كمتر باشد و سطح آن مطابق ضوابــــــط مربوط جزء تراكم محسوب خواهد شد

پیش آمدگی ساختمان در همكف و طبقات در خارج از 60% طول مجاز و در داخل زاویه 45 درجـه حد اكثر به میزان 2 متر بلا مانع است ( رعایت 60% مساحت الزامی است )

پیش آمدگی روی پخ دو گذر د رمحدوده سند مالكیت به میزان حد اكثر 5/1 متر عمود بر پخ و بـــه شرط رعایت 5/3 متر ارتفاع از كف پیاده رو بلا مانع است

طیقه محاسبه زیر بنا و تراكم پیش آمدگی ها در داخل فضای باز به قرار زیر است :

الف ) پیش آمدگی آخرین سقف ساختمان بعنوان باران گیر جزء زیر بنا محسوب نمی گردد

ب ) بالكنها و تراسهای مسقف تا عمق 3 متر چنانچه سه طرف آن باز باشد --- مساحت آن جزء زیر بنــا محسوب میگردد بدیهی است مازاد بر عمق 3 متر تماما زیر بنا محسوب میگردد

ج ) در صورتی كه پیش آمدگی سه طرف بسته باشد ـــــــ مساحت آن جزء زیر بنا خواهد شد

5- پله فرار و آسانسور – پست برق

- پله فرار و آسانسور

به منظور حفظ شرایط ایمنی ساكنین ساختمانها در مواقع اضطراری مانند آتش سوزی و غیـــره لازم است ساختمانهایئكه ارتفاع آنها از كف زمین به شش طبقه و بالاتر برسد جدا از پله هـــای اصلی پله دیگری بصورت باز جهت خروج اضطراری پیش بینی شود و یا پله اصلی به شكلــــــی كه شرایط و ایمنی پله فرار را داشته باشد طراحی گردد مساحت پله فرار جزء تراكم ساختمانی منــظور نمی گردد

در ساختمانهای 6 طبقه كه مساحت هر طبقه حد اكثر 200متر مربع و در هر طبقه حـــد اكثر دو واحد مسكونی باشد پله اصلی میتواند در فضای باز احداث و به عنوان پله فرار نیز مورد استفـــاده قرار گیرد

- آسانسور

كلیه ساختمانهایكه ارتفاع آنها از سطح گذر 15 متر به بالا و با 5 اشكوب باشد می بایست محل آسانسور به تعداد لازم در نقشه ها پیش بینی شود

چنانچه ارتفاع ساختمان از كف ورودی اصلی كمتر از 15 متر و یا كمتر از 5 اشكوب باشد آســـــــانسور الزامی نیست

3-4- مقررات ساختمانهای مسكونی در شهرك قدس؛

1- مقررات شهرك قدس،

اراضی مسكونی با تراكم 80%

محل احداث ساختمان :

در قسمت 60% شمالی زمین به نحوی كه بر شمالی ساختمان هم ردیف ساختمانها ی مجاور ( بــر حسب موقعیت زمین بفاصله 3 متر یا 5 متر از زیر معبر ) بوده فاصله بر های شرقی و غربی ساختمان از حد قطعــه در جهت تامین فاصله 4 متر بین دو ساختمان مجاور به میزان 5/1 متر یا 5/2 متر باشــــــــــــــــــــــــــد ( مطابـــــق شناسنامه زمین )

تراكم مجاز ساختمان :

معادل 80% مساحت كل قطعه

سطح اشغال ( زیر بنای ) مجاور هر طبقه :

حد اكثر معادل 40% مساحت كل قطعه

اراضی مسكونی با تراكم 160%

محل احداث ساختمان :

در قسمت 60 % شمالی زمین به نحوی كه بر شمالی ساختمان به فاصله 5/1 متر از حــــــــــد شمالی قطعه و بر های شرقی و غربی ساختمان به فاصله 3 متر از حد قطعه باشد ( مطابق شناسنامه زمین )

ضوابط و مقررات شهر سازی

تراكم مجاز ساختمان :

معادل 160% مساحت كل قطعه

سطح اشغال ( زیر بنای ) مجاز هر طبقه :

2- محدوده محل استقرار ساختمان،

توضیحات :

الف ) پیش آمدگی بنا ( به استثناء سقف نهائی و باران گیر ) نسبت به حدین شرقــــــی و غربی ساختمان مقدور نبوده و نسبت به حد شمالی صرفا بصورت بالكن به عمق حد اكثر 20/1 متـر با رعایت سطح اشغال مجاز امكان پذیر خواهد بود

بدیهی است در ضلع جنوبی ساختمان نیز تعبیه بالكن تا حد پیش آمدگی و سطـــــــــح اشغال مجاز برای ساختمان بلا مانع است

ب ) نسبت به طرح و اجرای سیستم هدایت آبهای سطحی ، زهكشی محوطه اطراف ساختمان و فاضلاب ساختمان و محوطه ، استفاده از ضوابط تعیین شده توسط سازمان نوسازی و عمـــــران اراضی غرب تهران ضروری است

ج ) در مورد ساختمانهای مرتفع مراتب در كمیسیون ماده 5 شورای عالــــی شهر سازی و معماری مطرح و اتخاذ تصمیم میگردد

3- معیارهای پاركینگ ساختمانها،

ضوابط و مقررات مربوط به پاركینگ ساختمانها

صدور پروانه جهت ساختمان جدید و یا اضافات ساختمانی مجـــــاز نخواهد بود مگر اینكه در طرح ساختمان و یا تعمیرات آن حد اقل تعداد محلهای پاركینگ بر اساس معیاری زیر پیش بینی شده باشد

در مواردی كه به دلائل فنی احداث پاركینگ مقدور نباشــــــد با رعایت تراكم ساختمانی پیش بینی شده در این موارد حق پاركینگ و به صندوق شهرداری واریز خواهد شد

تامین پاركینگ د رمازاد فضای باز جزء زیر بنا محسوب نخواهد شد

در ساختمانهای مسكونی با حد اكثر 50 متر مربع مغازه تـــــامین پاركینگ مورد نیاز در فضای باز به شرط دارا بودن دسترسی و امكان مانور اتوموبیل بدون ضرورت قطع درخت بلا مانع است

در صورتی كه پاركینگ در طبقات زیر زمین ساختـمان پیش بینی شود سطح این قسمت جزء تراكم محاسبه نخواهد شد

رامپ پاركینگ در فضای باز ساختمان پیش بینی شود جزء زیر بنا محسوب نخواهد شد

از هر خیابان فقط یك راه ورودی پار كینگ مجاز خواهد بود مگر طول بر زمین بیش از 20 متر باشد كه در این صورت میتوان از دو درب ورودی پاركینگ استفاده نمود

حد اكثر ارتفاع پاركینگ 20/2 متر و حد اقل ارتفاع ورودی پاركینگ 80/1 متر میباشد چنانچـــــــه مساحت پـاركینگ بیش از 1000 متر مربع باشد ارتفاع پاركینگ میتواند تا 5/2 متر پیش بینی شــــود

در صورتی كه در محاسبه تعداد پاركینگ اعداد اعشاری بدست آمده برای تامین پاركینگ عـــــدد كامل بعدی ملاك عمل بوده و جهت اخذ عوارض همان عدد اعشاری مورد محاسبـــــــه قرار گیرد

زیر زمین پاركینگ باید دارای دسترسی مستقیم به طبقات باشد ( پله – آسانسور )

حد اقل عرض رامپ جهت دسترسی پاركینگ برای حد اكثر 25 واحد 5/2 متر و از 25 واحد به بالا حد اقل 5 متر لازم است مگر دو راه ورود و خروج هر یك به عرض 5/3 متــــــر پیش بینی شود

حد اكثر شیب رامپ 15% خواهد بود

فضای پیش بینی شده جهت پاركینگ باید بنحوی باشد كه هر اتوموبیل مستـــقلا به ابعاد 5   5/2 متر به انضمام فاصله مناسب جهت مسیر حركت بتواند داخل و یا خارج شود و یا هر طرحی كه طبق استانداردهای بین المللی بتواند عمل كند

4- پاركینگ مورد لزوم ساختمانهای مسكونی ،

الف ) ساختمانهائی كه دارای یك واحد مسكونی میباشند و سطح ناخالص طبقات آنان با زیر زمین از 150 متر مربع كمتر باشد احداث پاركینگ الزامی نیست در صورتی كه سطح ناخالص طبقات بین 150 تا 200 متر مربع باشد یكواحد و چنانچه سطح ناخالص طبقات از 200 متر مربع بیشتر باشد بــه دو محل پاركینگ احتیاج است

ب ) ساختمانهائیكه دارای بیش از یكواحد مسكونی میباشند

در حوزه یك تقسیم بندی سه گانه تا مساحت 200 متر مـربع خالص آپارتمان مسكونی یكواحد و بیش از 200 متر مربع 5/1 واحد پاركینگ محاسبه خواهد شد

د رحوزه 2و 3 تقسیم بندی سه گانه چنانــــچه مساحت خالص آپارتمان تا 100 متر مربع باشد نیم واحد و بین 100 – 200 متر مربع یكواحد و بیشتر از 200 متر مربع 5/1 واحد محاسبه خواهد شد

د رمواقعی كه پاركینگ در مـــازاد فضای باز پیش بینی میگردد سطح لازم برای هر اتوموبیل 15 متر مربع محاسبه خواهــــــــد شد بدیهی است دسترسی اتومویبیل به فضای باز می بایست تامین باشد

6- تسهیلات مربوط به احداث پاركینگ ،

صورتجلسه شماره 50 كمیسیون تبصره ماده 5 شورایعالی شهر سازی و معماری

با عنایت به كمبود مسكن و به منظورعرضه واحد های مسكونی بیشتر و با توجه به كمبود مصالــــــــــح ساختمانی و استفاده از امكانات موجود مقررات ذیل تصویب و جهت اجرا ء ابلاغ میگردد:

تامین پاركینگ مورد نیاز ساختمانهای مسكونی در فضای باز به شرط دارا بودن دسترسی و امكــــان مانور اتوموبیل بدون ضرورت قطع درخت بلا مانع است

ساختمانهای مسكونی دارای پیلوتی مشروط به تقاضای كتبی مالك یا كلیه مالكین مشاع عرصــــــــه مالك ( كلیه مالكین آپارتمانها ) و در صورت تامین بودن پاركینگ ساختمان در فضای باز و یا زیــر زمین تبدیل تمام یا قسمتی از پیلوتی به واح یا واحد های مسكونی مشروط به رعایت ضوابط واحـــد های مسكونی از نظر نور گیری بلا مانع است بدیهی است پاركینگ مورد نیاز واحد مسكونی جدیــد نیز بایستی تامین باشد

درمواردی كه شرایط بند 2 احراز ولی تبدیل پیلوتی باعث افزایش تراكم مجاز مسكونی میگـــــردد انجام امر موكول به پرداخت حقوق شهرداری است كه بابت هر متر مربع افزایش تراكم معادل بهــای یك متر مربع عرصه ملك مورد تقاضا طبق تقویم و تعیین ارزش معاملاتی املاك وزارت امــــــــور اقتصادی و دارائی باضافه بهای یك متر مربع ارزش بنای آن طبق آئین نامه ارزش معاملاتی سـاختمان مصوب قائم مقامی شورای شهر به حساب در آمد شهرداری تهران وصول گردد.

در این دستور العمل پیلوت به محلی گفته میشود كه به منظور تامین پاركینگ و یا فضـــــــــای بازی كودكان پیش بینی شده و در طبقه همكف میباشد در مواردی كه به دلیل شیب زمین فضاهائـــــــــی بصورت پاركینگ و یا انباری در نظر گرفته شده و از یك طرف نور كامل میگردد به شرط رعایت ضوابط شهر سازی از لحاظ نور و غیره چنانچه امكان تبدیل به مسكونی باشد مشمول این مصوبــــــه خواهد بود

پروژه هائی كه خدمات آنها بر اساس جمعیت پذیری محاسبه و تصویب شده اند و همچنیــــــــــــن مجتمعهائی كه كل پلاك شامل بیش از 16 واحد مسكونی باشد مشمول این مصوبه نخواهد بـــــــود

پیلوتی های احداثی در ساختمانهائیكه پروانه آنها پس از ابلاغ اینمصوبه صادر میگردد مشمول ایــــن مقررات میگردد و تبذیل آن مجاز نخواهد بود

پروانه هائیكه تا این تاریخ صادر شده است چنانچه بر خلاف مفاد پروانه اقدام به احداث پیلوتـــــــی نمایند پیلوتی مذكور با استفاده از این مقررات قابل تبدیل نمی باشد

در مواردی كه ارتفاع پیلوت موجود قابل تغییر باشد چنانچه لطمه اساسی به ساختمـــان وارد نشود در اجرای مقررات این مصوبه تغییر ارتفاع تا حد 3 متر بلامانع است

در ساختمانهای جدید الاحداث در صورت در خواست احداث پیلوتی سطح مــــورد نیـــاز مجاز در صورت دارا بودن شرایط امكان پارك جهت هر اتوموبیل با ماـنور آن حد اكثر 25 متر مربـع محاسبه و مازاد آن در صورت در خواست جزء تراكم محاسبه و مشمــــــــول عوارض زیر بنا با تعـرفه واحد های مسكونی خواهد بود

استفاده از این مصوبه در مورد ساختمانهای مسكونی تــــجاری كه حد اكثر سطح تجارتی آن از 50 متر مربع بیشتر نبوده و استفاده غالب در ساختمان مسكونی باشد بلا مانع است

به منظور ایجاد تسهیلات بیشتر جهت اجرای این مصوبه :

الف ) پیش بینی دو واحد اتوموبیل از مـجموع پاركینگ مورد نیاز پشت سر هم بلا مانع است ( در پیلوتی و در فضای باز

ب ) 9 احداث 4 طبقه روی زیر زمین در تراكم 180% مسكونی جهت ایجاد فضای باز بیشتر بلا مانع است

ج ) شرط تامین بودن پاركینگ مـــــورد نیاز در تراكم 180% مسكونی ( موضوع تبصره 1و2 بند 1 مصوبه شورای طرح و بررسی موضــــــوع تغییر تراكم كاربریهای مسكونی ابلاغ شده به پیوست بخشنامه شماره 114/240 مورخ 2/2/64 ) لغـو و مشمول مقررات این مصوبه میباشد و در ساختمانهای جدید الاحداث در صورت عدم امـــــــــــــــــــــكان تامین آن اخذ عوارض پاركینگ برابر مصوبات موجود بلا مانع است

د ) سطح مــورد نیاز جهت پاركینگ در فضای باز بشرط امكان مانور اتوموبیل 15 متر مربع محاسبه گردد

( این مصوبه طی شماره 1705/192 مورخ 21/9/67 به مناطق 20 گانه شهرداری ابلاغ شده است )
منبع : علی کیا / و دوباره زندگی ( طراحی مجتمع مسکونی) /پایانامه کارشناسی معماری

ضوابط و مقررات شهر سازی

مطالب مشابه :

ضوابط و مقررات شهر سازی

ضوابط و مقررات ارتقاء کیفی سیما و منظر شهری-2

ضوابط نورگیری و پاسیو یا حیاط خلوت

معرفی کمیته نما و منظر

رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص کمیسیون 100 شهرداری

ضوابط شهرداری

اماکن استیجاری مطب پزشکان و عوارض بهره برداری درمانی ( تغییر کاربری )

ضوابط و مقررات شهرداري و آخرين ضوابط مصوب معماري (پله،آسانسور،نورگير،بالكن)

مهمترین مشکلات واولویت های شهر مشهد

اعتراض شورای شهر به زمزمه واگذاری ۲هزار هکتار اراضی مشهد به شهرستان طرقبه شاندیز