كدي براي گرفتن راه؛ نگاهي به تحولات كد رهگيري معاملات مسكن در يكسال اخير

كدي براي گرفتن راه

نگاهي به تحولات كد رهگيري معاملات مسكن در يكسال اخير

اشاره:

"خريد"، "فروش"، "اجاره"، حالا "رهن" هم فرض بگيريد جزء اين معاملات باشد، حالا ديگر چند ماهي است هر كاري قرار باشد روي زمين انجام شود، بايد در سامانه اينترنتي معاملات، ثبت و رهگيري شود. آن هم با يك شاه كليدي كه اين روزها براي اهل زمين و معامله و املاك شده است عصاي دست، يعني همان "كد رهگيري معاملات املاك"

سكانس اول) گذشته هاي خيلي دور-همين ايران خودمان

مرد براي فروختن خانه اش، فقط به يكي دو نفر سپرده بود كه قصد فروش دارد. آن هم سر بسته، با قيد اينكه بهتر است حالا كه عروس آورده، خانه بزرگتري دست و پا كند تا يكي دو اتاق اضافه داشته باشد. حالا وقتي اين موقع، درست بعد از نماز مغرب و عشاء وقتي سر كوچه مي رسد، مرد همسايه را مي بيند كه منتظر او ايستاده تا از مسجد محل برگردد. سر صحبت باز مي شود به همان قول و قراري كه داشتند، فروش خانه كلنگي، يا تعويض آن با يك عمارت بزرگتر كه چند اتاق پنجدري درست و درمان داشته باشد. مرد، بفرمايي مي زند. همسايه و خريدار، ياالهي مي گويند و به چشم خريداري، مي روند داخل تا از راهروي ورودي، در و ديوار را با چشم، وجب كنند تا كنج "جبه خانه" كه ديگر حالا هر چه باشد در اختيار اهل اندروني است. ولي، معامله جوش مي خورد. قرار مي شود پنجشنبه هفته آينده بيايند بنچاقش را بنويسند و مرد هم به فكر يك عمارت باشد، با چند پنجدري، براي عروس جديد و انشاالله نوه هاي آينده.

در آن زمانها، يعني در گذشته هاي خيلي دورهمينطور بود. اگر كسي قصد مي كرد براي فروش زمين و خانه و يا اجاره دادن آن به شخص ديگري، دست و آستين بالا بزند، كافي بود به در و همسايه بسپرد. آن وقت بود كه فرد خريدار يا مستاجر، در حضور شخص معرف، به ديدن ملك مورد نظر مي رفتند تا اگر بتوانند به صلاح همديگر بروند، شيريني خريد و فروش را بخوانند و صيغه عقد بيع جاري شود، نه معاملات ملكي در كار بود و نه قرارداد و قولنامه و هزار دنگ و فنگ ديگر.

سكانس دوم) يك ماهه پيش- يكي از محلات پايين شهر تهران

محمد آقا، هنوز به نيامده است حجره. مادر بچه ها، پشت ميز نشسته و دارد به تلفن جواب مي دهد. داخل كه مي شوم، گوشي تلفن را يك لحظه دور نگه مي دارد تا جواب سلامم را بدهد. بعد از تلفنش به صرافت مي افتد برايم يك چارديواري نقلي، جفت و جور كند، آن طور كه خواسته ام، يكي دو تا اتاق براي يك زوج جوان! ليست دست نويس و خط خطي شده اش را از كشوي ميز درمي آورد. بعد از يكي دو تا پيشنهاد، تازه مي فهمد چه مي خواهم، يك منزل غير مستقل، همسايه باشد بهتر است، چون از صبح تا شب خانه نيستيم. با پول پيش اندك و طبعا اجاره ماهيانه پايين.

دفترش را جمع و جور مي كند. مي گويد: ببين برادر! همين ته كوچه، منزل آقاي صبا يك سر بزن، حتما خوشتان مي آيد. او هم يك مستاجر كم رفت و آمد مي خواست كه زياد خانه اش شلوغ نشود. اين مي شود كه خانه قديمي ساز نمره يك را مي بينم. بعد كه با آقاي صبا مي نشينيم پاي قرارداد اجاره، آقا محمد بنگاه دار سر مي رسد. اول خوش و بش مي كنيم و بعد مي خواهد برگه هاي قرارداد نيم برگي اش را دربياورد. مي گويد شناسنامه هاتان را بدهيد لطفا. مي گويم گواهينامه دارم. تقديم كنم؟ مي گويد علاوه بر شناسنامه، كارت ملي را هم بايد لطف كني، چون سريال شناسنامه و كد ملي را بايد براي گرفتن كد رهگيري به سايت وارد كنم، وگرنه نمي شود اجاره نامه را تنظيم كنيم. مي مانم چه بگويم. به خانه برمي گردم. مي گردم تا شناسنامه و كد ملي را از بين كاغذهاي تلنبار شده توي كيف مدارك، پيدا كنم و به بنگاه آقا محمد برگردم.

فردا، وقتي كاغذ نيم برگي قرارداد را مي گيرم، متوجه مي شوم كد ملي و شناسه فردي ام را آقا محمد بنگاه دار براي ثبت وارد كرده، پس حالا عقد اجاره من و آقاي صبا، رسمي شده است، كاملا رسمي!

سكانس سه) سال گذشته، جايي در مركز تهران

درست اول آذر ماه سال گذشته مدير پروژه ثبت الکترونيکي معاملات مسکن و مستغلات کشور گفته بود مردم بايد براي خريد و فروش معاملات ملکي خود تنها به واحدهاي صنفي مراجعه کنند که داراي پروانه کسب و کد رهگيري هستند ضمن اينکه بايد مجهز به امکانات امضاي ديجيتال نيز باشند.

همه مانده بودند امضاي ديجيتال چيست كه علي معصومي، مدير پروژه ياد شده افزوده بود 50 درصد فعالان بخش معاملات مسکن، آموزش هاي لازم را براي استفاده از اين سيستم فرا گرفته اند. او به مشاورين املاک و مستغلات توصيه كرده بود از فرصت باقيمانده براي اجراي اين طرح استفاده کرده و اين طرح را جدي بگيرند.

طراحان اين طرح براي مزاياي اجراي آن گفته بودند با استفاده از اين سيستم که بطور متمرکز در کشور راه اندازي مي شود مديران تصميم گير، مي توانند با اطلاعات موجود در آن در امر مسکن برنامه ريزي و تصميم گيري کنند و اتحاديه ها نيز مشاورين املاک را به شکل مناسب و مطلوبي مديريت کنند.

آنها فكر مي كردند سيستم ثبت الکترونيکي معاملات مسکن و مستغلات کشور علاوه بر شفاف سازي کار مشاورين املاک فعال، از سوداگري در بخش مسکن جلوگيري مي کند.

وي در اين ميان، آيا اجراي اين طرح براي مشاوران املاك، نفعي هم داشت؟ كارشناسان مرتبط با كد رهگيري مسكن مي گفتند اجراي اين طرح به سود مشاورين املاک و اتحاديه هاي مربوطه است. هم اکنون تعداد زيادي از مشاورين املاک و مستغلات بدون پروانه و مجوز فعاليت مي کنند و با تخلفات مختلف، فعاليت ديگر مشاورين املاک و مستغلات را نيز زير سوال مي برند.

ولي دو ماه نگذشته بود كه مصطفي قلي خسروي رئيس اتحاديه صنف مشاورين املاك تهران به همراه فريدون احمدي مشاور وزير بازرگاني در طرح كد رهگيري مسكن و مجري اين طرح در حضور خبرنگاران گفتند از 65 هزار واحد مجاز فعال در حوزه مشاور املاك، حدود 85 درصد ثبت نام كرده اند كه پس از احراز صحت اطلاعات، آنها به سيستم الكترونيكي معاملاتي وارد شدند و پس از ورود، حدود هشت هزار معامله را در اين سامانه به ثبت رساندند.آنها مدعي شدند مزيت اتصال به شبكه الكترونيكي و سامانه رهگيري معاملات ملكي را امكان رديابي معاملات، صحت معاملات و اسناد مورد معامله و عدم امكان معامله واحدهاي غيرمجاز عنوان كرد.

آنها براي اينكه بنگاه هاي غير مجاز را از عواقب عدم اجراي اين طرح، آگاه سازند گفتند راههاي تنبيهي براي آنها درنظر گرفته اند. آنها اعلام كردند 1163 واحد خاطي و بدون پروانه در استان تهران شناسايي شده كه از اين تعداد حدود 573 واحد پلمب شده اند و تعداد 386 واحد در حال اقدام است اما به دليل طولاني بودن مراحل اداري و ساير عوامل در راستاي تنبيه سايرين اقدامي صورت نگرفته است كه پس از راه اندازي سيستم كد رهگيري معاملات ملكي ديگر نيازي به گذراندن پروسه پملب سنتي نيست و با قطع سيستم الكترونيكي معاملاتي، خود به خود معاملات واحد خاطي قطع مي شود.

سكانس چهار) هدف اول: ساماندهي به همه چيز درباره مسكن

به عبارت واضحتر، اجراي طرح كد رهگيري، راهي براي سامان دهي به فعاليت فعالان شغل معاملات ملكي نيز بدل شد. با اين وجود نهادهايي مانند پست و اداراتي كه در چارچوبي به جز قوه مجريه و دولت كار مي كردند و در اصل زير نظر قوه قضاييه مشغول به فعاليت بودند، روي چندان خوشي به اين طرح نشان ندادند.

گفته مي شد سازمان ثبت املاك به همراه شركت پست تمايلي به همكاري در اين طرح نداشته اند. به همين خاطر پيش بيني مي شد در صورت عدم همكاري اين سازمان ها اطلاعات پيشين املاك مورد معامله كامل نباشد و با توجه به اين موضوع هدف از اجراي كد رهگيري كه صحت معاملات است امكان پذير نباشد. عدم آمادگي سازمانهاي مزبور باعث شد متوليان اين طرح پاسخ جالب توجهي داشته باشند. آنها گفتند ما نمي توانيم طرحي را كه حدود 50 سال به طول انجاميد، به خاطر مشكلات اينچنيني روي زمين بگذاريم. درخواست همكاري ما هم از اين ارگان ها جهت ارائه كد اطلاعات است و اين اطلاعات نيز براي ارائه است نه براي معاملات به همين دليل مشكلي در طرح به وجود نمي آورد.

به نظر مي رسيد اين توضيحات قانع كننده نباشد. مسئله اصلي اين بود: در صورت عدم همكاري سازمان ثبت، نمي شود جعل يا درست بودن اسناد خانه هاي مورد معامله را ثابت كرد و آيا اين نقطه ضعف صحت معاملات ملكي را به خطر نمي اندازد؟ به عبارت ديگر اين موضوع طرح را نيازمند الزام قانوني و پشتوانه مدني نمي كند؟

متوليان طرح ساماندهي با پاسخ خود، شروع جدالي چند ماهه را بين سازمانهاي درگير رقم زدند. جدالي كه در نهايت منجر به اجراي اجباري اين طرح شد. آنها گفتند: طرح ساماندهي املاك هيچ نيازي به قانونمندي ندارد و به الزام قانوني احتياجي نيست، بلكه با همكاري دوستانه مي توان اين موضوعات را حل كرد و نبود همكاري ميان سازمان ها هم نقصي در معاملات به وجود نمي آورد.

فعالان بخش معاملات املاك هم از طرفي ادعا كردند براساس بخشنامه‌اي كه از سوي اتحاديه صنف مشاوران املاك براي آنها صادر شد ، همه آژانس داران از ابتداي آذر ملزم به اجراي اين طرح شدند و در صورت انجام هر معامله بايد كد رهگيري آن در سيستم ثبت شود ولي با وجود شروع اين كار از آذرماه سال گذشته در آژانس‌ها، عملا تا زماني كه دفترخانه‌ها و اداره ثبت كد رهگيري را جدي نگيرند و به اين طرح عمل نكنند، اين طرح از نظر بنگاه هاي ملكي قابل اجرا نيست.

در همين راستا، رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره‌ ناهماهنگی‌ ای که در بخش ثبت یا عدم ثبت قراردادهای بدون کد رهگیری وجود دارد گفته بود: ما از ثبت خواسته‌ زیادی نداریم و تنها می ‌خواهیم که با لینک به این سامانه این موضوع را چک کند که آیا واحد صنفی که این قرارداد را تنظیم کرده دارای مجوز بوده یا خیر ؟ و قرارداد بدون کد رهگیری ثبت نشود . برخی از سردفتران نیز در این زمینه ابراز علاقمندی کرده‌ اند و معاملاتی که کد رهگیری ندارند را ثبت نخواهند کرد .

به عبارت ديگر معامله‌ ای که امروز در یک مشاور املاک انجام می ‌شود 40 روز تا 2 ماه طول می ‌کشد تا در محضر ثبت شود و مشکلات قرارداد می ‌تواند در این فاصله رفع شود . همچنین در حال حاضر قوه‌ قضاییه نیز با مناسب خواندن این طرح برنامه‌ ریزی در این زمینه را آغاز کرده است .

ولي عملا برنامه ريزي قوه قضاييه براي اجراي اين طرح چند ماهي به طول انجاميد تا نهايتا 9 ماه تلاش نهادهاي وابسته به قوه‌مجريه براي ثبت يكپارچه كليه معاملات مسكن در سامانه‌اي تحت كنترل و نظارت دولت، سرانجام موافقت قوه قضائيه را با خود همراه كرد. سازمان ثبت اسناد و املاك كشور بالاخره سامانه كدرهگيري را به رسميت شناخت و در گام اول، محضرداران پذيرفتند قبل‌از صدور سند نسبت به ثبت معامله ملكي در سامانه كدرهگيري استعلام كنند. قرار است بزودي محضرداران ساير استان‌ها نيز با طرح رهگيري معاملات مسكن همكاري كنند.

در همين راستا دولت از ابزار مالياتي كه تحت كنترل خودش است، استفاده كرد و بدين ترتيب مصوب كرد، سازمان امور مالياتي به املاكي كه براي انتقال آن كدرهگيري صادر نشده است، مفاصا‌حساب مالياتي صادر نكند. همين شد كه در طول چند ماه، آمار ثبت معامله در سامانه كدرهگيري افزايش يافت، چون طرفين معامله متوجه شدند اگر سازمان امور مالياتي براي ملكي مفاصا حساب مالياتي صادر نكند ، طبق قانون قديمي و در حال اجرا در كشور، محضرخانه‌ها، مجاز نخواهند بود سند براي آن ملك صادر كنند.

سكانس پنجم) تكميل آخرين حلقه كد رهگيري

اگرچه دولت توانست با ابزار مالياتي، جلوي فرار از سامانه كدرهگيري را بگيرد؛ اما به هرحال به موافقت سازمان ثبت اسناد و املاك كشور نيز احتياج داشت. اين سازمان وابسته به قوه قضائيه چون حلقه نهايي ثبت معامله مسكن محسوب مي‌شود و سند ملكي از طريق دفاتر وابسته به اين سامانه صادر مي‌شود؛ لذا بايد عضو سامانه رهگيري معاملات مسكن شود تا سامانه به قدرت نهايي دست يابد. با همين توجيه، گام نهايي در اين مسير برداشته شد و محضرداران اكثر مناطق ايران قبول كردند به سامانه كدرهگيري بپيوندند.

معاون وزير بازرگاني در اين باره اعلام كرد: از اول هم مشكلي با مقامات قوه قضائيه و سازمان ثبت اسناد بر سر رهگيري معاملات مسكن نداشتيم و مشكلات بيشتر به خاطر ناهماهنگي‌ها بود. محمد صادق مفتح در گفتگو با خبرنگاران اظهار داشت: درحال حاضر در برخي استان‌هاي كشور، محضرداران به عضويت سامانه كدرهگيري معاملات مسكن درآمده‌اند. اين مقام مسئول همچنين اتصال دفترخانه‌هاي تهران را نيز بدون مشكل عنوان كرد و گفت: در استان تهران نيز اين اتفاق به زودي خواهد افتاد. معاون وزير بازرگاني، درباره مخالفت اخير مجلس با لايحه‌اي كه دولت درباره سامانه ثبت هوشمند معاملات مسكن به مجلس برده بود، توضيح داد: مخالفت با اصل رهگيري نبود؛ بلكه مجلس مخالف قطع خدمات آب وبرق و گاز املاكي بود كه خريدار آن ملك، قرارداد خريد را در «سامانه» ثبت نكرده است.

چندي پيش مدیر طرح ساماندهی املاک و مستغلات کشور از جدیدترین راهکار شورای عالی مسکن در این زمینه خبر داد و گفت: بر اساس تصمیمات جدید شورای عالی مسکن مقرر شده است که ممیزین مالیاتی حتی یک فقره مفاصا حساب برای متعاملان فاقد کد رهگیری صادر نکنند. به گفته اعوانی، تاکنون 95درصد از ممیزین مالیاتی در سراسر کشور به سامانه ثبت دیجیتال املاک متصل شده‌اند.

وی تاکید کرد: اتصال نزديك به 100‌درصد ممیزین مالیاتی به سامانه کد رهگیری ضامن اجرایی محکمی برای الزام سازمان ثبت اسناد و محضرداران به پذیرفتن کد رهگیری است.اعوانی تاکید کرد :بر این اساس ممیزین مالیاتی ملزم هستند به معاملاتی که فاقد کد رهگیری هستند مفاصا حساب ندهند.

وی تاکید کرد: مطابق بند 138قانون اساسی کشور، دولت اختیار دارد یکسری کارهای اجرایی را راسا بدون آنکه نیاز به تصویب مصوبه از سوی مجلس داشته باشد اجرا کند. اعوانی خاطرنشان كرد: طرح کد رهگیری نیز در چارچوب بند 138 قانون اساسی کشور اجرا می‌شود.

امسال آذرماه، با يكي از نهايي ترين اظهارنظرها در مورد كد رهگيري مسكن همراه بود. مصطفی قلی خسروی ـ رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور و تهران و عضو کمیته املاک و مستغلات کشور و استان تهران ـ در نشستی که به بهانه یکساله شدن کد رهگیری و اولین سالگرد اجرای طرح ساماندهی املاک و مستغلات برگزار شد، اعلام كرد امروز که یکسال از اجرای این طرح می گذرد371 هزار و 953مورد معامله ملکی با استفاده از کد رهگیری در دفاتر مشاوران املاک سراسر کشور به ثبت رسیده است. بر این اساس سال گذشته 221هزار و707مورد مبایعه نامه ،139هزار و 274مورد اجاره نامه ،365مورد اجاره به شرط تملیک ،5 هزار و 929مورد پیش فروش ،2 هزار و 941مورد هبه و هزار و 737مورد سر قفلی ثبت شده است.همچنین در میان معاملات ثبت شده در سامانه کد رهگیری استان کرمان با 14/11 درصد ،قزوین با14/11درصد و فارس با 74/9به ترتیب بیشترین معاملات ملکی کشور را به خود اختصاص داده اند.

رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک از وضعيت استانهاي مختلف كشور اطلاع داده و افزوده بود:استانهای خراسان جنوبی با 25درصد ،سیستان و بلوچستان با 67درصد و خراسان رضوی با 74 درصد کمترین میزان معاملات ثبت شده کشور در یک سال گذشته را دارند

به گفته وي استان تهران نيز در یکسال گذشته با ثبت 147 هزار و 26 معامله ملکی 19/ 8 درصد از معاملات املاک کشور را به خود اختصاص داده است. آمار مي گويد در مجموع استان تهران ظرف یک سال با 91هزار704مورد ،کرج با 30هزار 540مورد و پاکدشت 4 هزار و 485مورد به ترتیب بیشترین معاملات ملکی را در میان شهرستانهای این استان را داشته اند.

مشاور اجرایی طرح ساماندهی املاک و مستغلات کشورنیزدر همان جلسه با بیان اینکه نتایج آماری استخراج شده از سامانه کد رهگیری بسیار کاربردی است و می تواند پایه بسیاری از برنامه ریزی ها در حوزه مسکن و شهرسازی قرار گیرد؛ از اجراي موفق اين طرح در كشور خبر داده بود.به گفته اجرای طرح کد رهگیری سبب شده است تا معامله کنندگان هر نوع املاک به راحتی از وضع بدهی های مالیاتی، سلامت اسناد ملکی ،بیلان پرداخت هزینه خدمات آب ،برق و ... عوارض شهرداری ،مشکلات حقوقی و قضایی و سایر اطلاعات ملک مورد نظر خود مطلع شوند.

كدي براي گرفتن راه؛ نگاهي به تحولات كد رهگيري معاملات مسكن در يكسال اخير

مطالب مشابه :

پیام املاک

قانون پیش فروش ساختمان

كدي براي گرفتن راه؛ نگاهي به تحولات كد رهگيري معاملات مسكن در يكسال اخير

تغییر در ثبت معاملات مسکن

اسامی شرکت های همکار

دفترخانه ها هم موظف به رعايت سقف مجاز اجاره بها شدند

فرمان ایست رئيس​جمهور به شنود غیرقانونی

فرمان ایست رئيسجمهور به شنود غیرقانونی