بررسي معامله معارض
بررسي معامله معارض در گفت‌وگوی «حمایت» با دکتر هما داوودی گرمارودی؛
فروش يك مال به چند نفر
هر چه داديار مي‌پرسيد معامله معارض كرده‌اي؟ مرد توضيح مي‌داد كه ماشين اسقاطي بوده است. معلوم بود كه منظور داديار را متوجه نمي‌شود. از وي شكايت معامله معارض شده بود اما نمي‌دانست كه منظور چيست. حال كه بايد برگ بازجويي را پر مي‌كرد گيج و مبهوت با خودكار بازي مي‌كرد. براي آشنايي با اين جرم بايد به سراغ قانون ثبت رفت. در ادامه در گفت‌وگو با دکتر هما داوودی گرمارودی، رییس کانون وکلاي دادگستري البرز و استادیار دانشگاه آزاد اسلامی به بررسي اين جرم پرداخته‌ايم.
به عنوان سوال اول بفرمایید معامله معارض به چه معناست و ما چه زمانی با یک معامله معارض مواجه هستیم؟
دکتر جعفری لنگرودی در ترمینولوژی حقوق در مورد معامله معارض مي‌گویند: معامله معارض عبارت است از این که اگر مال مورد معامله با کسی، مجددا با شخص ثالث مورد معامله قرار گیرد؛ به طوری که اجتماع حقوق دو متعامل مقدور نباشد، معامله اخیر را معامله معارض مي‌گویند. ماده 117 قانون ثبت (اصلاحی 1312) درباره اين جرم مقرر كرده است:«هرکس به موجب سند رسمي‌یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول و غیر منقول) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمي‌معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور كند، جاعل در اسناد رسمي‌محسوب و به حبس با اعمال شاقه از سه تاده سال محکوم خواهد شد».در معامله معارض در واقع فروشنده قولنامه‌اي را امضا مي‌كند و متعهد مي‌شود اگر خريدار به تعهدات خود عمل كرد، در تاريخ معين در دفتر اسناد رسمي حاضر و سند را به نام خريدار انتقال دهد؛ اما به جاي انجام اين تعهد، قولنامه دیگری در خصوص همان ملك را با ديگري تنظیم مي‌كند. و یا در دفتر اسناد رسمي سند را به نام خريدار دوم منتقل مي‌كند؛ اينجا بين تعهدات فروشنده در قبال خريدار اول و دوم تعارض به وجود مي‌آيد.در اینجا حالت‌های مختلفی پدید مي‌آید.
حالت اول این است که هر دو سند عادی باشد و در دادگاه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمي انتقال اقامه شود که باز سه فرض متصور است که از بحث معامله معارض خارج است ولی به اختصار به آن اشاره می‌شود:
الف- اگر تاریخ تنظیم هر دو سند در زمان واحد باشد یا هیچ کدام داراي تاریخ نباشد و تقدم هیچ یک بر دیگری نیز از سوی فروشنده تایید نشود نمي‌توان هیچ یک را بر دیگری ترجیح داد؛ نتیجه حاصل از این ابهام، رد دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمي است.
ب- اگر بایع تقدم تاریخ یکی از دو بیع را تایید کند باید بیعی را که تقدم آن به وسیله بایع مقدم شمرده شده است داراي اعتبار دانست. این نکته در ذیل بند 1 ماده 1291 قانون مدنی تصریح شده است و دلالت بر این دارد که «اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمي را داشته، درباره طرفین و وراث و قایم مقام آنان معتبر است: 1- اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق نماید...»
ج- اگر اسناد داراي تاریخ متفاوت باشند یا یکی از آنها داراي تاریخ و دیگری بدون تاریخ باشد، سند عادی تاریخ‌دار یا داراي تاریخ مقدم معتبر به حساب خواهد آمد و کسی راي میگیرد که تاریخ قولنامه‌اش مقدم بر دیگری است. در مورد معامله معارض با سند عادی باید گفت: این معامله به نظر علمای حقوق مانند دکتر شهیدی غیرنافذ است و دکتر کاتوزیان نیز معتقدند که معامله معارض با قولنامه قابل ابطال از سوی متعهدله است.اما در معامله معارض بیشتر بحث مرتبط با حالتی است که هردو یا یکی از اسناد به صورت رسمي باشد که فروض مختلفی را پدید مي‌آورد: اول اینکه قرارداد اول یا سند مقدم به صورت عادی و سند دوم یا موخر به صورت رسمي باشد.
- دوم اینکه هردو سند رسمي باشند.
- فرض سوم اینکه سند مقدم دلالت بر وجود حقی مانند حدود یا ارتفاق نسبت به ملک مجاور داشته باشد و سند موخر دلالت بر عدم وجود این حق داشته باشد که در قسمتی که این اسناد با هم معارضه دارد معامله معارض محسوب می‌شود.
در صورتي كه معامله معارض اتفاق افتاده باشد و شخصي مال خود را بعد از فروش به شخص (الف) به (ب) و (ج) بفروشد تكليف مالكيت اموال چيست؟
اگر با یک سند عادی مقدم و یک سند رسمي موخر مواجه بودیم، چنانچه در آن منطقه املاک داراي سابقه ثبتی نباشند سندی که از حیث تاریخ مقدم است معتبر است ولی در نقاطی که املاک داراي سابقه ثبتی باشند، وفق ماده 47 و 48 قانون ثبت، سند رسمي معتبر بوده وطبق مواد مورد اشاره سند عادی درادارات و محاکم پذیرفته نیست.حال چنانچه با دو سند رسمي مواجه بودیم، سند مقدم معتبر است و اگر اسناد معارض مربوط به قسمتی از ملک مجاور یا نسبت به حق ارتفاق در آن باشد سند موخر در قسمت معارض ابطال خواهد شد، یعنی سند معارض در این قسمت باطل و با سند مقدم منطبق مي‌شود.
قانون چه مجازاتی براي سردفتر و کارمند متخلفي كه اقدام به ثبت معامله معارض مي‌كند در نظر گرفته است؟
چنانچه اسناد معارض هر دو رسمي هستند و یکی مقدم و دیگری موخر است، در چنین صورتی براي سردفتری که به رغم اخطار اداره ثبت و بخشنامه و ابلاغ آن معامله معارض را ثبت كند در قسمت اخیر ماده 6 لایحه قانونی مربوط به اسناد مالکیت معارض انفصال دایم از شغل سردفتری پیش‌بینی شده است. همچنین ماده 7 قانون ثبت براي کارمندان اداره ثبت که عمل مخالف مقررات وی موجب صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد شود مجازات انفصال موقت که کمتر از دو سال نخواهد بود یا انفصال دایم به تناسب مورد پیش بینی کرده است.
وظیفه اداره ثبت در مورد اسناد مالکیت معارض چیست و رسیدگی به اشتباهات در آراي هیات‌های حل اختلاف به چه ترتیبی است؟
ادارات ثبت مكلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالكیت معارض (ثبت مؤخر) و همچنین سند مالكیت مقدم را به دفاتر اسناد رسمي‌حوزه مربوطه كتبا ابلاغ كنند و گزارش امر را براي اتخاذ تصمیم به هیأت نظارت ارسال دارند. ممكن است اداره ثبت خود متوجه صدور سند مالكیت شود و یا این كه دارنده سند مالكیت مقدم یا مؤخر این موضوع را اطلاع دهد؛ بنابراين پس از اطلاع نماینده و نقشهبردار ثبت به محل وقوع ملك عزیمت و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتی و حدود پلاكهای مجاور نقشه پلاك را ترسیم و مقدار تعارض را در نقشه ترسیمي نمایان و جریان امر را به اداره كل ثبت استان جهت طرح در هیأت نظارت ارسال كنند. چون رسیدگی به تعارض اسناد مالكیت در صلاحیت هیأت نظارت و شوراي عالی ثبت است، برابر بند 5 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت رسیدگی به تعارض در اسناد مالكیت كلا و یا بعضا خواه نسبت به اصل ملك خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیأت نظارت است. راي هیأت نظارت در این مورد قابل تجدیدنظر در شوراي عالی ثبت است.
وقتی كه راي هیأت نظارت صادر و به اداره ثبت واصل شد واحد ثبتی رونوشت راي را براي اطلاع ذینفع به مدت 20 روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و اگر ظرف مدت مذكور به راي هیأت نظارت اعتراض نشد راي را اجرا میكند و در صورت دریافت اعتراض در مدت 20 روز موضوع به شوراي عالی ثبت ارجاع می‌شود. چنانچه شوراي عالی ثبت و هیأت نظارت تشخیص دهند كه سند مالكیت معارض صادر شده، مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملك اعلام میكنند و ثبت محل موضوع تعارض را كتبا به دارنده سند مالكیت ثبت مؤخر ابلاغ میكند. چنانچه دارنده سند مالكیت معارض ،ظرف 2 ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نكند و گواهی طرح دعوا را اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نكند و دارنده سند مالكیت مقدم الصدور گواهی عدم طرح دعوا را از مراجع صالحه اخذ و به واحد ثبتی تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالكیت معارض را نسبت به مورد در ستون ملاحظات ثبت ملك قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمي‌اعلام خواهد كرد و چنانچه سند مالكیت معارض در اختیار اداره ثبت باشد آن را باطل و ضمیمه پرونده ثبتی میكند ولی اگر دارنده سند مالكیت معارض در ظرف مدت دو ماه به دادگاه صالحه دادخواست داده باشد و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت تسلیم کند اداره ثبت تا صدور حكم نهایی از سوی دادگاه منتظر مي‌ماند.
منبع : روزنامه حمایت
مطالب مشابه :
مشاوره حقوقی شماره ۳۵ (فسخ قرارداد به واسطه ظهور عیب یا تدلیس)
» نمونه سوالات حقوقی (دانشگاه،ارشد،وکالت،قضاوت) » اجرای احکام مدنی و
نمونه سوالات اختبار سال ۱۳۸۷ كانون وكلاي دادگستري استان قزوين
نمونه سوالات خودرابه بيرون ماشين انداخته تنظيم قولنامه ظرف يكماه
صلح و جعاله
این نوشتار درصدد بررسی این موضوع که قولنامه‌های به عنوان نمونه، در ماشين آلات
عزت نفس؛ رمز موفقيت و سلامت
انلود رایگان نمونه قولنامه صورت و اندام، لباس، خانه و ماشين و پول جهت تقويت
چگونه اتومبیل خوب بخریم؟
در هنگام تنظیم قولنامه هرگز وجه ماشین را تمام و کمال به فروشنده پرداخت نمونه سؤالات
بررسي معامله معارض
نمونه دادخواست مرد توضيح مي‌داد كه ماشين که معامله معارض با قولنامه قابل ابطال از سوی
صادرات موقت
وكالتنامه هاي دستي و قولنامه ها و اسناد خروج موقت ماشين آلات و نمونه اسناد
نحوه اخذ سند مالكيت
بهتره هركس ملك يا خانه يا ماشين و نمونه كامل تنظيم شده يك در باب تنظيم قولنامه
برچسب :
نمونه قولنامه ماشين