موجر و مستاجر(پرسش و پاسخ )

سوال 1 – مستأجری كه مالك سرقفلی است و رابطه استیجاری وی مشمول مقررات قانونی موجر و مستأجر سال 56 می باشد آیا می‌تواند عین مستأجره ( بدون انتقال سرقفلی )را به فرد دیگری اجاره دهد‌ ؟
در صورت انعقاد اجاره با فرد مذكور چنانچه از شروط قرارداد اجاره تخلف شود مستأجر اول حق فسخ اجاره و تخلیه آن را دارد؟ چنانچه مدت قرارداد اجاره اخیر پایان یابد آیا می تواند باستناد مقررات قانون موجر و مستأجر سال 76 تقاضای تخلیه نماید؟
آقای سفلایی ( دادگستری هشتگرد)؛
در فرض سؤال چنانچه حق انتقال به غیر به موجب قرارداد اجاره برای مستأجر وجود داشته باشد چون منعی در اجاره دوم نیست مستأجر می تواند آن را به غیر واگذار نماید لیكن چنانچه بدون پرداخت سرقفلی باشد در این خصوص كه حق كسب و پیشه سابق برای مستأجر اول باقی مانده یا از بین رفته اختلاف نظر وجود داشته كه اكثریت قضات داگستری هشتگرد اعتقاد به آن داشته كه حق كسب و پیشه حقی مكتسب است كه برای انتقال آن نیاز به دلیل است كه در ما نحن فیه وجود ندارد اقلیت معتقدند كه حق كسب و پیشه به تبع تصرف و فعالیت مستأجر در مورد اجاره بوده كه با قطع این ارتباط آن حق از بین رفته مگر اینكه این انتقال داخل در مدت اجاره یقین شده بین موجر و مستأجر اولیه باشد، و اتفاق نظر در صورت انقضاء مدت یا تخلف از شرط چنانچه حق درخواست تخلیه به اعتبار انقضاء مدت یا تخلف داخل در اجاره باشد مستأجر اول این حق را دارد.
آقای شیبانی (رئیس كل دادگاههای عمومی و انقلاب تهران)؛
عنوان مستأجری كه مالك سرقفلی می باشد بنظر صحیح نمی باشد زیرا سرقفلی حق مستقلی نمی‌باشد بلكه سرقفلی ( حق كسب و پیشه) در قانون 1356 در صورت تحقق موارد مذكور در قانون فوق الذكر مورد حكم قرار می‌گیرد و نه به عنوان حق مستقل و مستأجر در صورتی می‌تواند مورد اجاره را به اجاره بدهد كه اولاً حق انتقال به غیر داشته باشد و ثانیاً – مدت اجاره هنوز تمام نشده باشد چنانچه مدت اجاره تمام شده باشد و مستأجر مورد اجاره را به غیر اجاره دهد( اعم از اینكه حق انتقال به غیر داشته باشد یا نداشته باشد) دیگر امكان طرح دعوی بر علیه مستأجر جدید را نخواهد داشت، ضمناً‌ چنانچه اگر موضوع مشمول قانون سال 56 باشد دیگر نمی‌تواند مشمول قانون سال 76 قرار گیرد و بالعكس چرا كه هر كدام از این دو قانون شرایط مخصوص خود را دارد ( ماده 19 قانون سال 56) .
آقای نهرینی ( كانون وكلای دادگستری مركز)؛
پاسخ ؛‌در هر سه فرض فوق ، پاسخ منفی است زیرا؛
اولاً حسب ماده 10 قانون موجر و مستأجر سال 56، چنانچه مستأجر قبل از انقضاء مدت قرار داد اصلی اجاره یا قبل از فسخ آن، مورد اجاره را (‌در قرض اجازه مستأجر در انتقال مورد اجاره به غیر‌) یا بدون انتقال سرقفلی به غیر منتقل نماید، برای مدت باقیمانده قرار‌داد اصلی، رابطه استجاری میان مستأجر اول و مستأجر دوم برقرار خواهد شد. لیكن برای بعد از مدت مذكور، بلحاظ فقدان مالكیت مستأجر اول بر منافع مورد اجاره، رابطه استجاری میان مستأجر دوم ‌(‌متصرف، منتقل الیه) یا مالك برقرار خواهد شد . مضافاً اینكه رأی وحدت رویه شماره 9 مورخ 10/3/55 هیأت عمومی دیوان عالی كشور نیز كه ناظر بر قانون موجر و مستأجر سال 1339 می باشد به لحاظ وحدت موضوع با قانون موجر و مستأجر سال 1356، مقرر می دارد كه با انتقال مورد اجاره به غیر، رابطه مستأجر اول با قسمتی كه واگذار كرده كلاً قطع می گردد.
ثانیاً – به موجب ماده 10 و 19 و بند 3 ماده 14 قانون موجر و مستأجر سال 56، نمی‌توان تعلق منافع مورد اجاره و حق كسب و پیشه را از یكدیگر تفكیك نمود. زیرا هر گاه مستأجر بدون اجازه و یا با اجازه مالك، مورد اجاره را به غیر انتقال دهد، به تبع این انتقال ، حق كسب و پیشه نیز منتقل خواهد شد.
در نهایت چنانچه با مجوز باشد، حق مزبور در مالكیت مستأجر جدید مستقر خواهد شد و چنانچه بدون اذن و اجازه مالك باشد، ضمن ایجاد حق فسخ اجاره و تخلیه برای مالك، صرفاً نصف حق كسب و پیشه در حین تخلیه به متصرف و یا مستأجر حسب مورد، تعلق خواهد گرفت (‌تبصره 1 ماده 19 و بند 2 ماده 14 قانون موجر و مستأجر سال 1356).
ثالثاً – به خلاف آنچه كه در ماده 474 قانون مدنی و قسمت اخیر ماده 6 قانون موجر و مستأجر شهریور سال1376 آمده ، مطابق ماده 10 قانون موجر و مستأجر سال 1356 اصولاً مستأجر حق ندارد مورد اجاره را به غیر انتقال دهد مگر اینكه از سوی موجر ( مالك) كتباً این اختیار به مستأجر داده شده باشد. بنابراین خواه در طول مدت اجاره و خواه در خارج از مدت اجاره این حق برای مستأجر در انتقال مورد اجاره به غیر وجود ندارد.
علاوه بر این نكته مهم آن است كه مطابق قانون موجر و مستأجر سال 1356 انقضاء مدت اجاره در اماكن استیجاری تجاری ، اساساً از اسباب و موجبات فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره نیست (مادتین 14 و 15 قانون موجر و مستأجر سال 1356) . بنابراین هر گاه مالك عین، ملك خود را به مستأجر به اجاره داده باشد با لحاظ شمولیت قانون موجر و مستأجر سال 1356 ، به صرف انقضاء مدت قرارداد اجاره نمی تواند درخواست تخلیه نماید.بطریق اولی هر گاه مستأجر نیز در طول مدت اجاره خویش ، عین مستأجره را به ثالث واگذار نمایدبا انقضاء مدت اجاره دوم نیز مستأجر اول حق تقاضای تخلیه علیه مستأجر دوم را نخواهد داشت . بنابراین با انتقال مورد اجاره از سوی مستأجر به غیر، خواه با اذن و اجازه مالك عین باشد و خواه بدون اذن او ، مستأجر اول اساساً نه به جهت انقضاء مدت اجاره دوم و نه از باب تخلف مستأجر دوم از شروط ضمن عقد اجاره دوم ، حق تخلیه و فسخ اجاره دوم را پیدا نخواهد كرد . تنها شخصی كه ممكن است ذی‌حق باشد، صرفاً مالك عین مستأجره است.
ثالثاً – چنانچه مستأجر اول با اجازه كتبی مالك عین و تا قبل از انقضاء مدت اجاره اول ، مورد اجاره را به غیر انتقال دهد، مستأجر اول تنها مستحق مطالبه اجاره بها از مستأجر دوم تا انقضاء مدت قرارداد اجاره اول، می باشد ولی حق تخلیه ندارد.
اداره حقوقی دادگستری نیز به موجب نظریه مشورتی شماره 731/7 مورخ21/2/1361 اعلام داشته كه :
با توجه به ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 اگر مستأجر با استفاده از حق انتقال به غیر، عین مستأجره را قبل از انقضاء مدت اجاره و برای بقیه مدت كه مالك منافع می‌باشد به دیگری واگذار نماید، رابطه استیجاری مستأجر اول با مستأجر دوم فقط تا انقضاء مدت قرارداد اجاره مستأجر اول با مالك ملك است و در مدت مذكور مستأجر اول مسئول پرداخت اجاره بها به مالك می باشد و پس از انقضاء مدت اجاره همانطور كه از رأی شماره 402060 – 17/3/1355 هیأت عمومی دیوان عالی كشور استفاده می شود. رابطه حقوقی مستأجر اول با مستأجر دوم قطع شده و بین مستأجر دوم و مالك رابطه استیجاری برقرار می‌گردد.
آقای موسوی ( مجتمع قضایی بعثت) ؛
مقدمتاً به سؤالات مشابهی كه در نشست علمی قضات محاكم صلح سابق تهران مطرح شد و مفید خواهد بود اشاره می شود : 1- آیا مستأجری كه حق واگذاری نداشته مع‌هذا مورد اجاره را به غیر منتقل نموده می تواند به طرفیت منتقل‌الیه به خواسته تخلیه اقامه دعوی كند؟ نظریه مورخ 28/4/63 دلالت دارد؛ در فرض مذكور چون مستأجر مالك عین نیست و مالكیت خود نسبت به منافع را نیز ولو من غیر حق به دیگری واگذار نموده علی‌هذا به علت فقدان سمت حق طرح دعوی علیه منتقل‌الیه را ندارد. 2-در نظریه مشابه دیگر مورخ 1/10/67 در مورد سؤالی مبنی بر اینكه مستأجر محل كسب فوت كرده ورثه او بدون داشتن حق انتقال به غیر مورد اجاره را به غیر واگذار كردند و تا كنون از سوی مالك اعتراض و اقدامی نشده است مدت هر دو اجاره خاتمه یافته و مستأجر جدید حاضر به پرداخت اجاره بها یا تخلیه نیست آیا ورثه می توانند درخواست تخلیه یا مطالبه اجور نمایند؟ پاسخ داده شد با انتقال منافع مورد اجاره توسط ورثه مستأجر و انقضای مدت اجاره قانوناً حقی برای ایشان از جهت تخلیه و مطالبه امور متصور نیست . زیرا آنها مالكیت خود نسبت به منافع مورد اجاره و همچنین حق استدامه تصرفات خویش را واگذار نموده و دیگر سمتی و نفعی برای ایشان باقی نمانده است چون مالكیت ایشان بر عین و منافع موجودیتی ندارد.
اما در پاسخ به سؤال ابتدا باید عرض شود سؤال به وضوح مطرح نشده است.مشخص نیست منظور از «بدون انتقال سرقفلی» یعنی مستأجر اول حق انتقال سرقفلی به غیر را نداشته یا اینكه به مستأجر جدید سرقفلی را واگذار نكرده است؟ به علاوه مشخص نكرده مالك چه واكنشی نشان داده است آیا رضایت داده یا مخالفت و اعتراض نموده است؟ به هر حال وضوح این شبهات در رفع حكم مؤثر است. با فرض اینكه مستأجر حق انتقال به غیر نداشت به لحاظ اینكه مراد موجر در اماكن تجاری شخصیت خود مستأجر است و این امر به موقعیت تجاری محل موثر می باشد و لذا اصل بر حفظ و ثبات رابطة استیجاری بین موجر و مستأجر است، در صورت تخلف مستأجر و انتقال بدون مجوز مورد اجاره غیر فقط موجر حق فسخ اجاره نامه و درخواست تخلیه مستأجر را دارد و مستأجر ولو با تخلف منتقل الیه ( مستأجر دوم) و یا انقضای مدت اجاره حق درخواست تخلیه و فسخ اجاره نامه را ندارد زیرا مالكیتی بر عین مستأجره ندارد و منافع آن را نیز به غیر منتقل نموده است لذا به جهت فقدان موقعیت قانونی و سمت مستأجر اول دادگاه نسبت به دعوی تخلیه او علیه مستأجر دوم باستناد بند 10 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی بایستی قراررد دعوی صادر نماید . این استدلال هم با موازین شرعی سازگاری داردو بنابر اصول شرعی چون المؤمنون عند شروطهم و المؤمن اذا وعد وفا مستأجر اول نقض عهد نموده و از شروط قراردادی با موجر تخلف نموده و هم با موازین و عمومات قانونی انطباق دارد زیرا به دلالت ماده 10 قانون مدنی به جهت عدم استحقاق مستأجر اول در انتقال مورد اجاره به غیر، قرارداد وی مورد حمایت قانونگذار نمی‌باشد.. بنابراین در هر سه فرض پاسخ سؤال منفی است مگر آنكه مستأجر اول حق انتقال مورد اجاره به غیر را داشته باشد .
آقای ذاقلی( مجتمع قضایی شهید محلاتی )؛
مستفاد از قانون روابط مستأجر سال 76 از جمله تبصره 1 و 2 ماده 6 وماده 9 قانون چنانچه مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد می تواند بدون انتقال سرقفلی ملك را به اجاره واگذار نماید نظر به اینكه با بقاء مالكیت مستأجر اول نسبت به سرقفلی و احیاناً حق كسب و پیشه و تجارت رابطه حقوقی وی با ما لك اول همچنان استمرار دارد می‌تواند تحت شرایط قانون سال 76 تقاضای تخلیه مستأجر اخیر را بنماید.
آقای علیرضا قاسمی ( مجتمع قضایی خانواده 2)؛
در خصوص سؤال با لحاظ اینكه مورد سؤال دائر مدار موضوع داشتن یا نداشتن حق انتقال سرقفلی و به تبع آن منافع عین مستأجره برای مستأجر و نیز تفكیك بین انتقال سرقفلی و انتقال منافع عین مستأجره می باشد( در فرض سؤال )؛ مستأجر در هر حال توان ماهیتی بر انتقال منافع عین مستأجر را داشته و این امر به نحوی بین مستأجر اول و مستأجر دوم رابطه استجاری با حفظ حقوق مستأجر اول بر سرقفلی یا حق كسب و پیشه ایجاد می نماید. و لذا مستأجر اول در صورت تخلف مستأجر دوم حق اخذ اجاره و تخلیه را در قالب قرارداد استیجاری و مطابق مفاد مواد قانون موجر و مستأجر مصوب 76 را خواهد داشت، والبته در صورتی كه مستأجر اول حق انتقال منافع را نداشته باشد. برای مالك ( موجر) حق اخذ اجاره و غیر ایجاد خواهد شد.
آقای صدقی ( محاكم تجدیدنظر استان تهران)؛
ماده 14 بند 2 قانون موجر و مستأجر سال 56 در صورت انتقال مورد اجاره به غیر مقرر نموده موجر صرفاً می تواند حسب مورد صدور حكم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست كند. بنابراین در صورتی كه مستأجر اول بدون حق انتقال، عین مستأجره را به شخص دیگری اجاره دهد این عمل موجب بطلان عقد اجاره نخواهد بود بلكه صرفاً حق فسخ و تخلیه برای موجر ایجادمی شود و تا موقعی كه موجر از این حق استفاده ننماید و مبادرت به فسخ و تخلیه مورد اجاره نشود بر اساس اصل نسبی بودن قراردادها، قرارداد اجاره بین مستأجر اول و مستأجر دوم معتبر بوده و بر فرض كه مستأجر دوم از شرایط مقرر در اجاره دوم تخلف كرده باشد مستأجر اول حق فسخ عقد اجاره را دارد و نیز در صورت انقضا مدت عقد حق تخلیه را مطابق قانون سال 76 خواهد داشت و مورد از رأی وحدت رویه شماره9 مورخ10/3/1355 هیأت عمومی دیوان عالی كشور « مبنی براینكه با انتقال عین مستأجره از مستأجر اول به دوم رابطه استیجاری بین مستأجر اول قطع و با مستأجر دوم برقرار می‌شود » خارج است زیرا در مورد سؤال اولاً انتقال به صورت تمام و كامل واقع نشده زیرا سرقفلی یا حق كسب و پیشه و تجارب هنوز در مالكیت مستأجر اول باقی می‌باشد ثانیاً با توجه به اینكه مستأجر اول حق انتقال نداشته این انتقال بین مستأجر اول و موجر رسمیت ندارد. ثالثاً در مورد سؤال موجر هنوز به رابطه استیجاری مستأجر اول ودوم خدشه‌ای وارد نساخته و حكمی به نفع خود نگرفته تا مؤثر واقع شود بنابراین مورد سؤال از رأی وحدت رویه اشعاری خروج موضوعی دارد. و به اضافه مورد از معامله فضولی هم خارج است زیرا مستأجر اول مالك سرقفلی و منافع بوده، انتقال آن نیز انتقال مال غیر محسوب نمی‌شود بنابراین مورد سؤال از معامله فضولی هم خارج است و قیاس مواد با معامله فضولی قیاس مع‌الفارق و نا صحیح است.
و در نهایت اینكه بر فرض موجر قرارداد دوم اجاره را تنفیذ نماید سرقفلی مستأجر اول از بین نمی‌رود زیرا تنفیذ موجر موقعی می‌تواند مؤثر واقع باشد كه مالكیت منافع و سرقفلی متعلق به وی باشد در حالیكه در ما نحن فیه مالكیت منافع و سرقفلی متعلق به شخص مستأجر اول است و همانطوریكه گفته شد قیاس مورد به معامله فضولی قیاس غیر صحیحی است و بر این اساس مورد مشمول قاعده اقدام یا اعراض نمی شود چون در اینجا مستأجر اول اقدامی علیه خود نكرده تا تنفیذ موجر به ضرر وی باشد و اعراض هم محتاج به قصد انشاء است چون نوعی ایقاع می باشد و در حالیكه در ما نحن فیه مستأجر اول قصد اعراض از سرقفلی و منافع را نداشته است.
نتیجه آنكه مستأجر اول صرفاً در حد بند 2 ماده 14 قانون موجر و مستأجر سال 56 تخلف كرده و در همان حد باید حسب مورد پاسخگو باشد بقیه آثاری كه بعضی از حقوقدانان نظر داده اند به خلاف نص صریح قانون مذكور است.
نظرهای واصله چند نفر از قضات محترم مجتمع قضایی شهید بهشتی ؛
آقای دكتر پورنوری؛ با توجه به اینكه بعضی معتقدند اجاره ملك و انتقال سرقفلی ازیكدیگر جدا می‌باشد و حتی در دفتر‌خانه برای هر كدام سند جداگانه تنظیم می شود این سؤال مطرح شده است.
آقای قربانوند ؛ در این خصوص مباحثی مطرح شده است از جمله اینكه آیا اگر رابطه استیجاری مشمول قانون سال 56 باشد در صورت تمدید اجاره امكان اینكه مشمول قانون سال 76 شود می‌باشد یا خیر؟ در قانون جدید هدف همان سرقفلی است و انتقال را هم در نظر گرفته و حتی كلمه حق كسب و پیشه هم بكار برده نشده است حق كسب و پیشه بر اثر فعالیت تجاری ایجاد می‌شود سرقفلی در همان ابتدا گرفته شده در قانون سال 76 فقط سرقفلی گفته شده كه باید به قیمت روز باشد . اگر مستأجر اول به مستأجر دوم محل را اجاره دهد اینجا امكان‌پذیر نیست مگر با رضایت مالك و اگر نباشد انتقال به غیر محسوب می شود حتی در مورد مدیر شركت هم وحدت رویه داریم . در اوایل تصویب قانون سال 76 بعضی مالكان برای حیله به قانون در هنگام تمدید قرارداد اجاره بر اساس مقررات قانون سال 76 تنظیم و سپس تقاضای تخلیه به استناد قانون جدید را می كردند . در حالی كه سرقفلی و حق كسب و پیشه و تجارت در زمان حاكمیت قانون سال 56 ایجاد شده بود و صرف تمدید در زمان حاكمیت قانون 76 نمی‌توان آن را از بین برد لذا تمدید در زمان حاكمیت قانون جدید هیچ تأثیری ندارد . حال اگر مستأجر اول به مستأجر دوم اجاره دهد و در زمان حاكمیت قانون سال 76 باشد پس مشمول قانون جدید خواهد بود به هر حال حق مكتسبه زایل نخواهد شد .
آقای پهلوانی ؛ مستأجر نمی‌تواند مالك سرقفلی باشد مگر اینكه بگوییم به اعتبار قرارداد منافع ملكی را كه حق كسب و پیشه دارد دارا شده است . اینها از هم جدا شدنی نیست در قانون سال 56 مقررات قهری و امره است و طرفین از حقوق قانونی آن استفاده می كنند. قانونگذار در سال 56 همیشه از حق كسب و پیشه و سرقفلی یاد كرده اینها در یك جا از هم تمیز داده می شود، زمانی كه در ابتدا پولی بابت سرقفلی پرداخت شده باشد حق كسب و پیشه هم می باشد. اگر انعقاد قرار داد در سال 76 مد نظر باشد معتقدم مستأجر حق واگذاری ندارد و اگر واگذار كند قرارداد اجاره فسخ و تخلیه خواهد شد.
آقای نجفی؛ عقد اجاره تملیك منفعت به مدت است و آن هم با احراز مالكیت آن ، مالكیت مستأجر هم مشروط به شروطی است و آن شروط بستگی به قدرت بر استیلا می باشد بحث این است كه در اصل می تواند داشته باشد پس اگر مالك حق انتقال جزء و كل را نداده باشد كه در اكثر اجاره‌ها به همین شكل است و مستأجر مسلوب الاراده می باشد در انتقال بنابراین در اصل واگذاری منوط به رضایت مالك است و خود این عقد مشكل دارد و علیه مستأجر اول می باشد چون به طور صحیح منعقد نشده و اسمش را مصالح و متصالح هم می گذارند. لذا چون واگذاری صحیح نیست به تبع آن و به اعتبار بطلان آن نمی تواند لكن چون عقد صحیحی نبوده می تواند تخلیه آن را بخواهد. یعنی فقط تخلیه را می تواند درخواست نماید ولی اجاره یا اجرت المثل نمی‌تواند بگیرد. چون رضایت مالك ملاك است و در اینجا عقد اول هم منفصل شده و طبق قانون تنها نصف سرقفلی به مستأجر اول تعلق می گیرد. در قانون برای تعدی و تفریط و تغییر هیچ حقی از بابت سرقفلی در نظر گرفته نشده تنها در خصوص انتقال به غیر چون مستأجر اول سالها كار كرده و زحمت كشیده نصف آن تعلق می گیرد.
آقای سید رضایی؛ كسی كه حق انتفاع دارد دو حق قانونی و عرفی دارد حال اگر یك حق قایل شویم مسائلی مطرح می شود. به واسطه عقد اجاره با شرایط خاص در ملك تجاری ایجاد می‌شد و مستأجر صاحب حق انتفاع است اگر استمرار پیدا كند یك حق تدریجی الحصول ایجاد می‌شود مطابق قانون سابق و ربطی به رابطه اول هم نداشت به عبارتی حقی مستقل و تدریجی الحصول بود. سیستم جدید قانون سال 76 گفته شده اگر اول حق قراردادی (‌سرقفلی) پرداخت شود باید در آخر نیز پرداخت پس می‌تواند این حق را داشته یا نداشته باشد . چه ایرادی دارد شخصی یكی از حقوق خود را واگذار كند. ما باید به اركان متعارف توجه كنیم نه اینكه عرف پیش برود و ما دنبال آن بلكه ما باید دنبال راهكار منصفانه و نهادینه كردن روابط اجتماعی باشیم. در قدیم شخصی یك حیاط را اجاره می كرد. سپس اتاقهای اطراف حیاط را جداگانه به افراد دیگری اجاره می‌داد. تنها با مستأجر كل در ارتباط بود. لذا اگر مبناء ،دو حق باشد می‌تواند.
آقای سوری ؛ باتوجه به ضیق وقت به نظر من مستأجر هیچوقت مالك سرقفلی نمی شود مگر اینكه از قانون سال 76 نشأت گرفته باشد كه آن هم در واقع همان حق كسب و پیشه است. اگر مستأجر حق انتقال داشته باشد می تواند و اگر مدت منقضی شود دیگر مستأجر دوم با مالك رابطه استیجاری دارد و غیر این صورت مشمول ماده 30 هم می شود اگر مستأجر دوم هم تخلف كند به مستأجر اول ربطی ندارد.
آقای دكتر پور نوری؛ در سال 56 اصلاً سرقفلی گفته نشده فقط حق كسب و پیشه می باشد بنابراین اگر مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد قسمت دوم و سوم سؤال هم منتفی است انتقال سرقفلی همان انتقال عین اجاره است.
آقای قربانوند؛ این سؤال در كمیسیون استان مطرح گردید. اكثریت قابل انتقال دانستند ولی نهایتاً نتوانستند به نتیجه مطلوب برسند ایرادی كه وارد بود مسئله كسب اجازه از مالك می‌باشد كه همگی به اتفاق پذیرفتند باید با اجازه مالك باشد طراح سؤال در نظر داشته سرقفلی را به صورت عین و یك امر اعتباری عنوان كند در حالی كه بین عین و منفعت فرق است و منفعت نمی‌تواند در حكم عین مستقل باشد زیرا در اثر زمان ایجاد می‌شود وقتی منفعت به كسی منتقل شد، مستأجر قبلی خارج و مستأجر دوم مالك منفعت می باشد بنابراین بدون انتقال سرقفلی امكان‌پذیر نمی‌باشد.
آقای دكتر پورنوری؛ درخصوص این سؤال قرار بود جناب آقای محمدرضا طاهری تحقیق و نتیجه را برای همكاران محترم در این جلسه اعلام نمایند.
آقای دكتر محمدرضا طاهری؛ با توجه به اینكه عنوان تز دكترای اینجانب سرقفلی بوده من یقین داشتم در استان به نتیجه نمی رسند. ابتدا سابقه و تاریخچه سرقفلی را مختصراً بیان می كنم. سرقفلی از ابتكارات حقوقی سوئیس است و در خود سوئیس خود سرقفلی موضوع بیع واقع می‌شود. سندی را البته بصورت ترجمه پیدا كردم كه سرقفلی را حق بر اعیان می‌دانند. به عبارتی مالك سرقفلی مالك اعیان است و عرصه در مالكیت مالك می‌ماند . در انگلیس هم ملكه مالك عرصه است ولی بنا را به اشخاص انتقال می دهند لذا حتی اگر بنا قابل انتقال باشد به صورت پیش ساخته می تواند آنرا بكند و با خود ببرد . سپس سرقفلی وارد حقوق فرانسه شد . در فرانسه یك حالت برزخ مانند بوجود آمد و آن را یك امتیاز برای مستأجر می دانند لذا بحث مالكیت بر اعیانی منتفی می شود. در حقوق ما هم كه رومی – ژرمنی است از فرانسه اقتباس شده حال این امتیاز را در كشور ما حق می دانند ولی تجلی آن در قالب اجاره است مالك از ابتدا قرارداد اجاره تنظیم می كند و بیع سرقفلی نمی‌نویسد . در نظام فقهی هم حضرت امام (ره) رسماً سرقفلی را غیر شرعی می‌دانند زیرا از نظر فقهی بیع به تمام موضوع به اختصاص دارد یعنی كاملاً با نظام حقوقی سوئیس مغایر است .
چیزی كه درنظام حقوقی ایران به موازات سرقفلی پیشرفت كرده حق كسب و پیشه می‌باشد كه حق تبعی منشق از حق عینی است لذا سرقفلی یك نظام بیگانه است ما باید برای سرقفلی یك حقوق عینی در نظر بگیریم كه این كار انجام نشده در زمان تصویب قانون موجر و مستأجر سال 56 توجهی به مبنای سرقفلی نشده و در قانون سال 76 كه اصلاً سرقفلی و حق كسب و پیشه را یكی دانسته است . ماحصل كلام اینكه سرقفلی در نظام حقوقی ما یك حق تبعی عینی است ودر گرو همان حق اصلی است و از آنجایی كه طبق قانون سال 56 انتقال بدون اجازه مالك امكان ندارد لذا چنین كاری به هر ترتیبی كه باشد در قالب صلح، هبه و .... اعتبار نداشته یعنی اصلاً امر انتقال صورت نگرفته مانند اینكه هوا را فروخته باشد. لذا بدون اجازه مالك امكان‌پذیر نیست.
آقای شفیع زاده؛ حق سرقفلی را عرف تعیین می كند فقهای متأخر هم پذیرفته‌اند. در اسناد رسمی انتقال سرقفلی تنظیم می شود لذا با توجه به تحقیقاتی كه دراین زمینه می فرمایید بهتر است از قم هم استعلام شود چون این امر حق مسلمی شده و در عرف به صورت بیع انجام می شود . در تحریر الوسیله با اینكه سرقفلی كلمه فارسی به صورت «‌هو السر قفلی » آمده بررسی و تحقیق در این خصوص باید در مجتمع شهید بهشتی صورت گیرد.
آقای طاهری ؛ ما برای اسناد رسمی نمی توانیم رویه ایجاد كنیم بلكه می خواهیم در امور قضایی رویه مشخصی ایجاد شود و با اصل سرقفلی هم مخالفتی نداریم.
آقای سوری؛ اگر انتقال اجاره و انتقال سرقفلی یكی نباشد تعارض بین مستأجر اول و دوم ایجاد می شود و مستأجر دوم با سالها كار دیگر حقی برایش ایجاد نمی‌شود. لذا قابل تفكیك نمی‌باشد.
آقای دكتر پورنوری ؛ دقیقاً آنچه از تحریر الوسیله ترجمه شده در قانون پذیرفته شده است حال آیا سرقفلی با اجاره فرق دارد؟ منافع عین یكی می باشد رویه هم این را پذیرفته كه انتقال سرقفلی با انتقال اجاره یكی است و با اجاره مالك باید صورت بگیرد لذا رابطه مستأجر اول با مالك قطع و انتقال اجاره با انتقال سرقفلی یكی می باشد.
آقای متولی ( مجتمع قضایی صدر)؛
در هر صورت وقتی انتقال صورت ‌گیرد بعد از انقضای مدت مستأجر اول می تواند تقاضای تخلیه

كند.
آقای رحیمی ( مجتمع قضایی شهید مفتح) ؛
مستأجری كه مالك منافع است در مدت قرارداد مجاز است عین مستأجره را به فرد دیگری اجاره دهد ( با فرض اجازه انتقال به غیر) اگر این قرارداد اجاره برای كل مدت باشد بعد از پایان مدت دیگر سمتی نخواهد داشت و بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 رابطه استیجاری بین مالك عین و مستأجر دوم برقرار خواهد شد و مالك عین نمی‌تواند تخلیه وی را بخواهد مگر به جهت قانونی لیكن چنانچه موضوع مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 باشد پس از انقضای مدت می‌تواند تقاضای تخلیه نماید.
آقای رضوانفر ( دادسرای انتظامی قضات)؛
هر چند كه قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 بحث ار حق كسب یا پیشه یا تجارت می نماید اما با توجه به قانون الحاق یك ماده به قانون مذكور مصوب سال 65 و قید «بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت» در ماده مذكور می توان پی برد كه سرقفلی هم در قانون 56 پذیرفته شده است و مستأجری كه حق انتقال به غیر درباره او سلب نشده و مدت هم در قانون 56 تأثیر ندارد می‌تواند عین مستأجره را به فرد دیگری اجاره دهد و در این مرحله موجر تلقی می‌شود و حق فسخ خواهد داشت همچنین بر اساس قانون سال 76 با توجه به فرض سؤال كه حق سرقفلی را برای خود نگهداشته می تواند تقاضای تخلیه نماید.
نظریه قریب به اتفاق اعضای محترم كمیسیون حاضر در جلسه 4/4/83؛
طبق بند 2 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 در صورت انتقال مورد اجاره به غیر موجر صرفاً می تواند حسب مورد صدور حكم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست كند لذا چنانچه مستأجر اول بدون حق انتقال ، عین مستأجره را به شخص دیگری اجاره دهد این عمل موجب بطلان عقد اجاره نخواهد بود بلكه صرفاً حق فسخ و تخلیه برای موجر ایجاد می شو د و تا موقعی كه موجر از این حق استفاده ننماید و مبادرت به فسخ و تخلیه مورد اجاره نشود بر اساس اصل نسبی بودن قراردادها، قرارداد اجاره بین مستأجر اول (‌كه مدت در اجاره وی با مالك عین مؤثر نیست) و مستأجر دوم معتبر می‌باشد كه با توجه به فرض سؤال چون انتقال به صورت تمام و كامل واقع نشده و سرقفلی هنوز در مالكیت مستأجر اول باقی می باشدچنانچه مستأجر دوم از شرایط مقرر در اجاره تخلف كرده باشد مستأجر اول حق فسخ عقد اجاره را دارد و نیز در صورت انقضای مدت عقد حق تخلیه را مطابق قانون سال 76 خواهد داشت.

سؤال 2- آیا تقاضای تخلیه اماكن تجاری به جهات مختلف ( مثلاً نیاز شخصی یا تجدید بنا و تعدی و تفریط یا انتقال به غیر ) دریك دادخواست قابل استماع می‌باشد؟
آقای آدابی ( دادسرای عمومی وانقلاب ناحیه 14 تهران )؛
نظریه اكثریت قضات محترم این دادسرا؛
با توجه به اینكه آثار هر یك از جهات تخلیه اماكن تجاری متفاوت می‌باشد و خواهان نیز در دادخواست تقدیمی چندین جهت را برای تخلیه عین مستأجره ذكر كرده است دادگاه عملاً در رسیدگی و صدور حكم مواجه با اشكال می‌شود و مورد ازموارد نقص دادخواست تلقی می‌گردد به نحوی كه باید بر اساس ماده 66 قانون آیین دادرسی در امورمدنی اخطار رفع نقص برای خواهان ارسال گردد و خواهان نیز مكلف است صرفاً یك جهت را برای تخلیه مشخص نماید.
نظریه اقلیت؛
با عنایت به اینكه اولاً به موجب ماده 65 قانون آیین دادرسی درامور مدنی می‌‌توان در یك دادخواست دعاوی متعددی كه ارتباط كامل با هم دارند را مطرح كرد بنابراین در فرض مسأله نیز به طریق اولی چند دعوی را كه صرفاً خواهان از چند جهت خود را مستحق می‌داند می‌‌توان به صورت یكجا طرح نمود. ثانیاً؛ به موجب بند 4 ماده 51 قانون مرقوم خواهان باید تعهدات و جهاتی كه به موجب آن خود را مستحق مطالبه می داند به طوری كه مقصود واضح و روشن باشد در دادخواست ذكر كند بنابراین با توجه به اینكه قانونگذار از عبارت« جهات» استفاده نموده می‌توان نتیجه گرفت كه ذكر چند جهت در دعوی تخلیه قانوناً بلا اشكال است. ثالثاً ؛ نظریه شماره 9523/7 مورخ 17/10/81 اداره حقوقی نیز منطبق با همین نظر می‌باشد. اداره كل حقوقی در پاسخ به سؤال بیان داشته كه « درخواست تخلیه به جهات مختلف در یك دادخواست منع قانونی ندارد و دادگاه می ‌تواند به همه جهت‌های مورد درخواست رسیدگی و حكم مقتضی صادرنماید».
آقای علی محقق ( معاون قضایی رئیس كل شورای حل اختلاف استان تهران)؛
چون دعوای اقامه شده یكی می‌باشد و جهات و اسباب دعوا متفاوت است بنابراین می‌توان با تقدیم یك دادخواست از دادگاه خواستار رسیدگی به تمامی جهات تخلیه گردید.
آقای ذاقلی ( مجتمع قضایی شهید محلاتی )؛
اگر چه بند 4 ماده 51 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب درامور مدنی خواهان را مكلف كرده تا « تعهدات و جهاتی كه به موجب آن خواهان خود رامستحق مطالبه می‌داند به طوری كه مقصود واضح و روشن باشد در دادخواست خود ذكر كند» و شاید ابتدا چنین تصور شود كه جهاتی كه موجب استحقاق خواهان برای درخواست تخلیه می‌شود نیز از جنس همین جهات مندرج در ماده فوق است اما نظر به اینكه طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 جهاتی كه تقاضای تخلیه را موجه می‌نماید در ماهیت متحد نیستند بلكه دارای آثار متفاوت هستند و شیوه رسیدگی به هر یك از آنها با شیوه رسیدگی به دیگری متفاوت است و حتی ادله‌ای كه برای اثبات آنها نیاز است متفاوت از دیگری است بنابراین چنین استنباط می شود كه هر یك از جهات مذكور به تنهایی دعویی مجزا هستند و طبق ماده 65 قانون مذكور كه می‌گوید « اگر به موجب یك دادخواست دعاوی متعددی اقامه شود كه با یكدیگر ارتباط كامل نداشته باشند و دادگاه نتواند ضمن یك دادرسی به آنها رسیدگی كند، دعاوی اقامه شده را از یكدیگر تفكیك و به هر یك در صورت صلاحیت جداگانه رسیدگی می‌كند».
لازم است ضمن دادخوستهای جداگانه مطرح شوند زیرا بین جهات مذكور ارتباط كامل وجود ندارد بلكه ممكن است دعوای خواهان از جهت تخلیه به لحاظ نیاز شخصی رد اما به لحاظ انتقال به غیر پذیرفته شود مضاف اینكه رسیدگی به جهات مختلف تخلیه در ضمن یك دادخواست علاوه بر طولانی شدن رسیدگی حقوقی از لحاظ عملی نیز مشكلات فراونی را ایجاد خواهد كرد فرض كنید شخصی تخلیه ملك را هم به لحاظ انتقال به غیر و هم به لحاظ نیاز شخصی و هم تغییر شغل تقاضا كند در چنین حالتی ابتدا به كدام جنبه رسیدگی خواهد شد؟ زیرا هر كدام كه برای رسیدگی انتخاب شوند مسیر دادرسی مطابق همان جهت سیر خواهد كرد. اگر انتقال به غیر انتخاب شود اولاً ‌باید منتقل الیه نیز طرف دعوای قرار گیرد ولی در سایر جهات نیازی به مداخله شخص ثالث در دادرسی نیست ثانیاً تخلیه با پرداخت نصف حق كسب و پیشه بایستی انجام شود در حالیكه تخلیه به لحاظ تغییر شغل احتیاجی به آن نیست ثالثاً مشخص نیست اگر دادگاه دعوی را مطابق یكی از جهات مطرح شده ثابت دانست مكلف به رسیدگی به سایر جهات هم هست یا خیر؟ و تصمیمی كه راجع به سایر جهات باید بگیرد نیز مشخص نیست.
آقای محمدی ( حوزه قضایی بخش گلستان)؛
از آنجا كه موجر و مستأجر یك سری حقوق و یك سری تكالیفی در مقابل همدیگر دارند لذا موارد مطرح شده در ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 از حقوق مسلم و بدیهی و قطعی و قانونی موجر محسوب می‌شود و موجر می‌تواند با توجه به یك یا دو یا چند جهت از جهات چهارگانه، درخواست تخلیه را از دادگاه ذیصلاح بخواهد و به نظر دادگاه وظیفه دارد به جهت یا جهات معنونه از ناحیه خواهان توجه و بررسی‌های لازمه رامعمول سپس اعلام نتیجه نماید و چه بسا یك یا حتی دو جهت از جهات تخلیه معنونه درمرحله بدوی یا حتی پس از تجدیدنظر خواهی، ممكن است مورد قبول دادگاه واقع نشود كه دادگاه بدوی یا تجدیدنظر با توجه به جهات باقیمانده معنونه خواهان،‌اقدام به صدور حكم تخلیه مورد درخواست خواهان نماید و در این میان ممكن است به موجب قانون موجر به پرداخت حق كسب و پیشه مستأجر محكوم بشود و به هیچ عذر غیر موجه قانونی نمی‌توان از رسیدگی امتناع نمود و یا جهت رفع نقص اقدامات مقتضی را معمول داشت كه این به دور از انصاف و قانون است و از موجبات تضییع حقوق بدیهی و مسلم خواهان محسوب می‌شود و به هر حال دادگاه موظف است به یك یا دو یا تمام جهات معنونه خواهان جهت تخلیه توجه نموده و اقدامات مقتضی را از قبیل صدور قرار كارشناسی درمورد تعیین میزان حق كسب و پیشه و تجارت متعلقه در حق خوانده یا صدور قرار تحقیقات و معاینه محلی جهت بررسی موضوع تعدی و تفریط یا تغییر شغل یا انتقال منافع به غیر معنونه از ناحیه خواهان صادر و پس ازتكمیل پرونده حسب مورد اظهار نظر قانونی نماید و به نظر طراح سؤال نمی‌توان به جهات مختلف معنونه خواهان مصرح در ماده 15 قانون فوق الاشعار توجه كرد كه این سلب حق قانونی خواهان است و دراینجا است كه باید گفت مشكل از قانون نیست، بلكه مشكل ما، مشكل قاضی ماست كه نمی‌خواهد به جهات مصرح قانونی معنونه خواهان توجه و به آنها رسیدگی نماید.
قبلاً از زحمات معاونت محترم و همكاران محترم آن مرجع كمال تقدیر و تشكر را دارم .
آقای نهرینی ( كانون وكلای دادگستری مركز)؛
پاسخ به این سؤال،منفی است زیرا؛
اولاً – اگر چه هر سه مورد، موضوع دعوی از حیث عنوان آن كه خواستة تخلیه ید می‌باشد، وحدت داشته و به قولی مشترك لفظی هستند لیكن جهت و یا سبب این خواسته‌ها متفاوت می‌باشند و به همین لحاظ باتوجه به تعدد و تفاوت آنها در اسباب و جهات دعاوی تخلیه،موجب تفاوت و اختلاف آن دعاوی در ماهیت از یكدیگر می‌گردند . بنابراین دعوی تخلیه به سبب نیاز شخصی را نمی‌توان همان دعوی تخلیه به سبب انتقال به غیردانست. به همین ترتیب دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط نیز با دو دعوی سابق الذكر یكی نیست زیرا متفاوت بودن جهت آنها موجب متفاوت شدن عنوان و موضوع دعوی (‌تخلیه) می‌گردد هر چند كه از حیث لفظ و عنوان، مشترك باشند.
فی المثل در مطالبه وجوه نیز همین وضعیت صادق است. مثلاً دعوی مطالبه وجه به سبب قرض را نمی‌توان همانند دعوی مطالبه وجه به سبب ثمن ناشی از بیع دانست. در خیارات قانونی و قراردادی نیز همین حكم جاری است؛ مانند اینكه اعلام فسخ به سبب خیار غبن با اعلام فسخ قرارداد به جهت خیار شرط یكی نیست و ماهیتاً دو عنوان جداگانه هستند . حكم این موضوع در بند 4 ماده 51 آیین دادرسی مدنی جدید پیش‌بینی شده كه یكی از اركان دادخواست، تعهدات و جهاتی است كه به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه می‌داند به طوری كه مقصود واضح و روشن باشد. از جمله آثار مهم تعدد واختلاف جهت دعوای با وصف وحدت و اشتراك موضوع خواسته، شمولیت یا عدم شمولیت اعتبار امر مختومه است. به عبارت دیگر هر گاه مالك ملك به جهت تعدی و تفریط مستأجر دادخواستی به خواستة تخلیه عین مستأجره به جهت تعدی و تفریط به طرفیت مستأجر تقدیم و دادگاه پس از معاینه محل و عنداللزوم ارجاع امر به كارشناسی یا معاینة محل تعدی یا تفریط را احراز نكرده و حكم بر بی‌حقی خواهان ( مالك) صادر كند و مالك مجدداً دادخواست تخلیه به جهت انتقال مورد اجاره به غیر را تقدیم دارد، مستأجر ( خوانده) نمی‌تواند ایراد امر مختومه رامطرح سازد ؛ زیرا دعوی تخلیه اخیر همان دعوی تخلیه‌ای كه مختوم به حكم بی‌حقی خواهان شده، نیست چه به لحاظ اختلاف و تفاوت جهات و اسباب آن دو دعوی، باید عناوین تخلیه را نیز در ماهیت از هم متفاوت دانست .
ثانیاً – معمولاً مشكل زمانی و در جایی بروز می‌كند كه مالك دعوی تخلیه رابه سه سبب تعدی و تفریط ، انتقال به غیر نیاز شخصی در یك دادخواست مطرح ساخته و تحقق هر سه سبب نیز احراز و ثابت گردد. دراینصورت چون از حیث آثار از یكدیگر متفاوت می‌باشند دادگاه را در صدور حكم و انتخاب یكی ازآنها و جریان اثر و حكم قانونی مربوط به آن ، دچار تردید و بلاتكلیفی خواهد ساخت .
یعنی با احراز نیاز شخصی، دادگاه باید ضمن صدور حكم تخلیه ، موجر را مكلف نماید تا كل ارزش حق كسب و پیشه را به مستأجر بپردازد، و با احراز تعدی و تفریط ، دادگاه بدون اینكه مستأجر رامستحق ارزش و قیمت حق كسب و پیشه بداند، حكم به تخلیه عین مستأجره خواهد داد با احراز انتقال مورد اجاره به غیر نیز، دادگاه ضمن صدور حكم تخلیه، پرداخت نصف ارزش حق كسب و پیشه به مستأجر یامتصرف را بر عهده مالك قرارمی‌دهد . به همین لحاظ امكان طرح دعاوی تخلیه به اسباب فوق الذكر ممكن نیست. لیكن ظاهراً طرح جداگانه‌ هر یك از آنها در دادخواست‌های علیحده منع قانونی و قضایی ندارد و هر یك در مجرای خود قابل طرح ورسیدگی می‌باشد. ولی چون این دعاوی واجد منشأ واحد می‌باشند و به نحوی با یكدیگر مرتبط هستند در اجرای ماده 103آ.دم جدید قابلیت تجمیع و رسیدگی توأم را دارد ولی درعین حال با مفاد ماده 65 آ.د.م جدید نیز همخوانی نخواهد داشت.
ثالثاً ؛ از طرفی این مسئله مطرح می‌شود كه اگرچنین دادخواستی به خواستة تخلیه به سه سبب مختلف كه آثار متفاوت از حیث میزان تعلق حق كسب و پیشه و یا انتقاء آن دارند، تقدیم و طرح شود، دادگاه در برخورد با چنین دادخواستی چه اقدامی را باید بعمل آورد؟‌دو وضعیت و راه حل در طول یكدیگر قابل تصور است ؛
1- مطابق بند 4 ماده 51 آ.د.م جدید تعهدات و جهاتی كه به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه آن می‌داند به طوری كه مقصود واضح و روش باشد،‌می بایست در دادخواست ذكر شود . ضمانت اجرای تخلف از این مورد طبق بند 2 ماده 53 همان قانون، توقیف دادخواست و صدور اخطار رفع نقص از سوی مدیر دفتر دادگاه وفق ماده54 قانون یاد شده است و عدم رفع نقص در مهلت ده روز نیز منجر به صدور قرار رد دادخواست توسط مدیردفتر خواهد شد. هرگاه دادخواستی مشتمل بر خواسته تخلیه به اسباب متفاوت و متخلف الاثر مانند (‌تعدی و تفریط وانتقال به غیر و نیاز شخصی) تقدیم شود چون مقصود خواهان از جهات و اسباب مزبور واضح و روشن نیست و به كیفیتی خواسته را مردود و غیر منجز می‌سازد لهذا مدیر دفتر می‌توند وفق مواد مزبور اقدام به صدور اخطار رفع نقص به منظور تنجیز خواسته معین نماید .چنانچه مدیر دفتر به این وظیفة قانونی عمل ننمود، رئیس دادگاه می‌تواند وفق ماده 65 آ.د.م جدید دعاوی اقامه شده را به جهت آنكه امكان رسیدگی به تمامی آنها ضمن یك دادرسی وجود ندارد، از یكدیگر تفكیك نموده و مطابق ماده 66 آ.د.م جدید جهات نقص را قید نموده و پرونده را جهت صدور اخطار رفع نقص به دفتر اعاده كند.
2- مرحله دیگر ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی با دعوت از اصحاب دعوی است. در این مرحله نیز چنانچه راه حل اول مغفول مانده باشد، چون رسیدگی به دادخواست مزبور كه دارای دعاوی متعدد و مختلف الاثر است، مستلزم اخذ توضیح از خواهان می‌باشد، لهذا دادگاه به منظور معین شدن خواسته و رفع ابهام از آن و در واقع تعیین یكی از دعاوی مزبور، از خواهان توضیح خواهد خواست . در صورت غیبت خواهان در جلسه تعیین شده ، دادگاه وقت رسیدگی را تجدید و به خواهان و خوانده با قید ضرورت حضور برای اخذ توضیح اخطار می‌كند. چنانچه خواهان در جلسه مزبور حاضر نشود و با اخذ توضیح از خوانده نیز نتواند رأی دهد ، و در واقع دادگاه بدون اخذ توضیخ نتواند در ماهیت دعوی رأی صادر كند، دادخواست را ابطال خواهد نمود( ماده 95 آ.د.م جدید)
رابعاً درمواردی كه دعاوی از حیث عنوان، اشتراك لفظی داشته و دارای اسباب و جهات مختلف باشند ولی مختلف الاثر نباشد، امكان رسیدگی به مجموع آنها در یك دادخواست ممكن خواهد بود. فی المثل هر گاه خواهان ( مالك) در اجرای قانون موجر و مستأجر سال 1356 طی دادخواستی، درخواست تخلیه به اسباب متعدد مانند تعدی و تفریط، تغییر شغل و عدم پرداخت اجاره بها نماید ، چون در هر سه سبب مزبور، با احراز صحت دعوی خواهان اساساً حق كسب و پیشه به مستأجر تعلق نخواهد گرفت، دادگاه می‌تواند هر سه دعوی را بپذیرد زیرا حتی با اثبات هر سه جهت دعوی تخلیه، مشكلی در صدور و اجرای حكم پیش‌نخواهد آمد. اگر چه در فروض فوق هر گاه خواسته تخلیه به اسباب مزبور به ترتیب تقدم و تأخر تقدیم شود، به لحاظ متفاوت بودن جهات مزبور از یكدیگر و مآلاً تغییر عنوان تخلیه مربوط به هر یك از آن جهات، شمول اعتبار امر مختومه منتفی خواهد بود. زیرا دعوی تخلیه به سبب تعدی و تفریط همان دعوی تخلیه به سبب تغییر شغل نیست.
علیهذا در فرض سؤال مطروحه، امكان تقدیم دادخواست به خواسته تخلیه به اسباب متعدد كه دارای آثار متفاوت هستند ( از قبیل تعدی و تفریط و نیاز شخصی و انتقال به غیر) وجود ندارد.
آقای علی شجاعی ؛
نظریه اكثریت قریب به اتفاق قضات دادگستری شهرستان شهریار؛
از فرض مطروحه در سوال چنین دعوایی قابلیت استماع ندارد چرا كه جهات مختلف كه به موجب آن وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 تقاضای تخلیه اماكن مشمول قانون موصوف مطرح می شود دارای آثار حقوقی متفاوت بوده و نحوه رسیدگی هر كدام از آنها نیز متفاوت می‌باشد در برخی ازموارد در صورت تحقق شرایط در جهت صدور حكم به تخلیه نصف سرقفلی به مستأجر تعلق گرفته و در برخی موارد بدون تعلق سرقفلی به وی حكم به تخلیه صادر در برخی موارد تخلف مستأجر از موجبات صدور حكم به تخلیه می‌باشد و در برخی دیگر مانند نیاز شخصی موجر به عین مستأجره موضوع تخلف مستأجر منتفی است لذا توجهاً به مراتب مذكور چون در وضعیتهای مختلف حكم و آثار آن متفاوت می‌باشد پس خواهان باید صراحتاً معین نماید به چه موجبی خواستار تخلیه عین مستأجره می باشد نظریه شماره 1343/7 –8/3/61 اداره حقوقی قوه قضائیه نیز مورد استنباط مذكور می‌باشد.
آقای یاوری ( دادستانی كل كشور)؛
عده‌ای معتقدند با استفاده از ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر ، تقاضای تخلیه به جهات مختلف در یك دادخواست امكان پذیر است و بعضاً در تقویت این نظریه می‌گویند همانطوری كه در دعوی طلاق، زن می‌تواند در تقاضا خود به شروط مختلف عقد نامه اشاره كند در تخلیه هم می‌شود به جهات مختلف اشاره كرد.
عده ای معتقدند در مواردی كه حكم تخلیه بدون پرداخت سرقفلی صادر می‌شود مثل عدم پرداخت اجاره بها وتعدی و تفریط این جهات را می‌شود در یك دادخواست قید كرد و همینطور مواردی را كه سرقفلی (تمام یا نصف) تعلق می‌گیرد نیز می‌شود با هم جمع كرد ولی مخلوطی از این دو مورد در یك دادخواست امكان ندارد ( جمع جهاتی كه آثار مشابه دارد بلااشكال است) .
گروه سوم = دعوی تخلیه با دعوی طلاق قابل مقایسه نیست زیرا دعاوی خانوادگی تابع تشریفات نیست بعلاوه ، درماده 14 دعوی فسخ و تخلیه با همدیگر قابل استماع است زیرا با یكدیگر مرتبط هستند البته آنهم مشروط بر اینكه جهت تخلیه یكی ازموارد مذكور در ماده 14 باشد نه اینكه بشود آن جهات را جمع كرد‌. در آیین دادرسی مدنی هر دعوایی احتیاج به دادخواست دارد و جمع چند دعوی در یك دادخوست نیاز به نص دارد والا اصل بر تفكیك دعاوی است . دعوی تخلیه منفك از جهات آن نیست مثلاً دعوی تخلیه به علت تعدی و تفریط یك دعوی است كه رسیدگی خاص خود را می طلبد یا دعوی بعلت انتقال به غیر نوع رسیدگی دیگری را می‌طلبد كه یا اولی تفاوت دارد . بنابراین جمع جهات مذكور برای تخلیه در یك دادخواست امكان ندارد. اینجانب نظریه سوم را اصلح می‌دانم و موافق آن هستم.
آقای موسوی ( مجتمع قضایی بعثت )؛
در بررسی و رسیدگی به دعوی تخلیه اماكن تجاری بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 گاه رویكرد دادگاه و تحقیقات لازمه برای رسیدگی ناظر به شخص موجر است فرضاً در موردی كه نیاز شخص موجر مبنای درخواست تخلیه می‌باشد.، گاه ناظر به عین مستأجره است فرضاً در موردی كه بحث تعدی و تفریط و تغییر شغل در محل اجاره مطرح است و گاه ناظر به شخص مستأجر یامتصرف محل می‌باشد فرضاً درموردی كه مبنای درخواست تخلیه انتقال عین مستأجره به غیر از سوی مستأجر است. واضح است كه روند تحقیقات و شكل اقدام دادگاه در تمام این موارد یكسان و یك شكل نمی‌باشد . بنابراین طرح دعوی تخلیه به جهات مختلف نظام دادرسی مدنی و روند دادرسی محكمه رسیدگی كننده را بر هم خواهد زد و دعوی ازمجری و مسیر منظم در فرآیند رسیدگی خارج خواهد شد در حالیكه حق موجر محفوظ است به طوری كه در واقع هم می‌بینیم موجری كه دعوی تخلیه وی با طرح یكی از این جهات مرقوم به نتیجه نرسیده با طرح جهتی دیگر دع

موجر و مستاجر(پرسش و پاسخ )

مطالب مشابه :

تشخیص بیع از اجاره و سرقفلی

سرقفلی اماکن تجاری

سر فصل و منابع درس حقوق مدنی 6

توقیف و مزایده سرقفلی

جزوه حقوق مدنی 6 ( قسمت اول )

موجر و مستاجر(پرسش و پاسخ )

تفاوت حقوقی سرقفلی و حق کسب‌وپیشه

نمونه قراردادها