سمینار : تحلیل تاثیر هدفمندی یارانه ها بر بازار مسکن

تشریح اهداف سمینار • توانایی مدیریت وبرنامه ریزی برای سرمایه گذاری • توانایی مقابله با بحران های احتمالی درسرمایه گذاری مسکن • ترسیم نقشه راه برای ساخت وساز مطمئن درصنعت ساختمان • توانایی تحلیل نوسانات وتکا نه های بازار مسکن سرفصل های سمینار : 1. نگاهی به ابزارهای مدیریتی دولت برای مسکن 2. تحلیل عوامل مؤثر بربازارمسکن 3. نگاهی به بسترهای اجرایی هدفمندی یارانه ها 4. نگاهی به وضعیت جمعیتی کشور 5. بررسی عوامل برون زا ودرون زا ی مسکن 6. نگاهی به سند چشم انداز مسکن 7. تحلیل سیاست های دولت وتأثیر آن بر مسکن 8. پیش بینی بازار مسکن تا سال 1398 9. تحلیل چهارفرضیه بازار مسکن 10. تعامل اقتصاد کشور با بخش مسکن 11. نگاهی به وضعیت فراوانی عرضه و تقاضای مسکن تحلیل بازار املاک و مستغلات •تحلیل تکا نه های بازار مسکن (ازسال 1398- 1368 ) •تشریح فرایند فعلی با زار مسکن •پیش بینی آینده با زار مسکن تحلیل تکانه های بازار مسکن در گذشته بررسی 4 دوره افزایش قیمت املاک و مستغلات الف : تحلیل طول دوره رونق بازار مسکن ب : تحلیل طول دوره رکود بازار مسکن بررسی چهار دوره رونق و رکود دوره نخست: سال 1370- 1368نرخ رشد قیمت مسکن به سه برابررسیده است. نکته: دلیل این رشد، ورود شهرداری تهران پس از اتمام جنگ ، درسال 1368 در قالب پروژه طرح نواب و تزریق نقدینگی بالا در بازارمسکن بود. دوره دوم: سال 1375-1371 که ادامه همین روند بود نرخ رشد مسکن بین 61درصد الی 67درصد بوده است. نکته: ادامه همان سیاست تزریق نقدینگی بالاو اجراء پروژه های عمرانی ،ساختمانی و سرمایه گذاری دوره سوم: سال 82-1377 نرخ رشد قیمت مسکن به 42الی 50 درصد رسیده است. نکته : عواقب این سیاست شتابزده دو واکنش متفاوت رابه همراه داشت: نخست افزایش قیمت درسال 1381با قطع یک باره وناگهانی فروش تراکم وبه عبارتی کاهش میزان تراکم درسطح تهران، توسط شهرداری تهران بود.این سیاست به دنبال محاکمه شهرداری تهران و موج ایجاد شده ،حاصل شد. دامنه این موج تاسال 1384نیز ادامه داشت. چنین سیاستی دو نتیجه را به همراه داشت: 1. رکود تورمی الف : ایجاد رکود در بازار مسکن ب: افزایش شدید قیمت ها 2. تورم رکودی الف : خروج نسبی بازار مسکن از رکود ب : انفجار قیمت مسکن در کشور به ویژه در تهران نکته 1: وضعیت بازار مسکن نسبت به دوره قبل با بحران پیچیده تری مواجه شد. مثال ) میانگین قیمت آپارتمان در تهران در زمستان سال 1384حدود 650،000تومان بوده که در زمستان سال 1385 بالغ بر 1،200،000تومان افزایش یافت (به عبارتی 6/84درصد) . نکته 2: بیشترین افزایش قیمت مسکن در سال 1385درمنطقه پنج تهران بود که متوسط قیمت آپارتمان 826000تومان در زمستان 84 بود با رشدی معادل 94درصد به یک 1600000توما ن افزایش یافت. دوره چهارم: سال 86-1383 نرخ رشد قیمت مسکن به 81% الی 140% رسیده است. اوج این اتفاق در سال 1386بود که در واقع تبعات سیاست های افراط و تفریط دولت قبلی و جدید بوده است. سال 1384با روی کار آمدن دولت نهم مصادف شد .این دولت رویکردی دیگری را برای مسکن در نظر داشت : ا) تأمین مسکن برای خانوارهای کم در آمد( دهک های اول و دوم ونهایتاً دهک سوم) 2) احداث و عرضه مسکن اجاره ای با پرداخت تسهیلات واعتبار بانکی(پرداخت وام 000،000، 10 تومانی) 3) پرداخت وام قرض الحسنه 3،000،000تومانی به مستأجران کم درآمد شهری 4)تولید سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی الف: تحلیل دوره رونق بازارمسکن 1- طول رونق اول 11فصل 2- طول رونق دوم 14فصل 3- طول رونق سوم 8 فصل 4- طول رونق چهارم 13فصل نکته : بنابراین طول دوره متوسط رونق مسکن 5/11فصل (نزدیک به 3سال) می باشد. ب: تحلیل دوره رکود بازارمسکن 1- طول رکود اول 16فصل 2- طول رکود دوم 9فصل 3- طول رکود سوم 12فصل 4- طول رکود چهارم 14فصل نکته : بنابراین طول دوره متوسط (میانگین) رکود مسکن 75/13فصل (کمی بیش از 3 سال ) می باشد. چند نکته 1) بر اساس آمار بانک مرکزی ، متوسط زمان مورد نیاز برای تکمیل هر ساختمان 5 طبقه در کشور 2سال به طول می انجامد . 2) برای ایجاد رونق بازار مسکن 2سال به طول می انجامد تا تولید نسبت به افزایش قیمت واکنش نشان دهد و فرآیند تعدیل قیمت آغاز شود. 3) سیکل رونق یا رکود مسکن در ایران معمولاً به صورت هر 4سال یک بار بوده است. 4) عموماً در دوره های رکود ، قیمت ها افزایش پیدا نکرده و اگر افزایش داشته، بسیار جزئی بوده است. تشریح فرآیند فعلی بازار مسکن دولت تصمیم داشت با اهرم های زیر بازار املاک و مستغلات را در سال 88 13 مدیریت نماید : • با مدیریت عرضه و تقاضا • با مدیریت قدرت خرید مردم • با مدیریت پرداخت تسهیلات بانکی • با دخالت دولت در بخش مسکن • با ایجاد جذابیت در سایر بازارها • با مدیریت نقد ینگی • با مدیریت نهاده های ساخت و ساز نگاهی به وضعیت عرضه و تقاضا • با توجه به انفجار جمعیتی بین سال های 67 تا 59، متولدین این سال ها در سن ازدواج ( تشکیل خانواده ) ،اشتغال و نیاز به مسکن هستند. •1.500.000 تقاضای انباشته در بخش مسکن از قبل وجود داشته است. • حداکثر تولید مسکن در ایران سالیانه 550.000 واحد مسکونی است. • بازار مسکن ایران در سال 1390 با بیش از 900.000 ازدواج جدید روبرو می شود. • تعداد خانوارهای ایران 17 میلیون واحد است ولی واحد های مسکونی موجود در حدود 15میلیون واحد است. • در سال 1388 حدود 1.300.000 - 1.200.000 واحد مسکونی نیاز است. نکته: با توجه به موارد مطرح شده تقاضای مؤثر در بازار مسکن تا خارج شدن کامل متولدین سال های انفجار جمعیت ادامه پیدا خواهد کرد. پیش بینی می شود این تقاضای مؤثر 10 تا 15 سال آینده کماکان( یعنی تا سال 1398الی 1404 ) وجود داشته باشد. دخالت دولت در بخش مسکن •با تقویت وحمایت مسکن مهر •با اخذ مالیات ازمعاملات مکرر •با راه اندازی کد رهگیری نکته 1: فقط 60درصد از معاملات مسکن توسط دولت رهگیری می شود. نکته 2 : موارد فوق مُبَّین ایجاد جوّ روانی از طرف دولت برای کاهش قیمت مسکن و در نتیجه کمک به پایدار کردن رکود دراین بخش است. با ایجاد جذابیت در سایر بازارها •با ایجاد رونق در بازار بورس •با مدیریت بازار طلا ، سکه و ارز •با ایجاد جذابیت در بازار خودرو نکته : علیرغم این که در بازارهای جایگزین بازار مسکن رونقی دیده نمی شود ولی این امر، به تنهایی باعث خارج شدن بازار مسکن از وضعیت رکود فعلی نیست. مد یریت دولت در نقدینگی و تزریق پول به جامعه •مدیریت عامل افزایش سطح فعالیت های عمرانی دولت • مدیریت عامل نقدینگی در افزایش تورم نکته : با توجه به کاهش قیمت نفت ،بروز بحران اقتصاد جهانی و سیاست انقباضی دولت در بودجه سال 88 وتاحدودی ادامه همان سیاست درسال 89و حساسیت دولت در این زمینه ، وجود نقدینگی در جامعه به شدت از طرف دولت کنترل می شود و این عامل در جهت ادامه رکود بازار مسکن است. مدیریت نهاده های ساخت و ساز • با استقبال و استفاده ازکاهش قیمت مصالح • با استقبال و استفاده از کاهش قیمت دستمزدها نکته : با توجه به پایین آمدن قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها و کاهش قیمت تمام شده مسکن، امکان خرید زمین با قیمت مناسب به علت رکودو امکان پیدا کردن فروشندگان واقعی، خرید زمین و ساخت و ساز در صورتی که منجر به تولید واحد هایی که در سطح قدرت خرید مردم است توصیه می گردد. تحلیل عوامل مؤثر بربازارمسکن ۸۹ بررسی روند قیمت اپارتمان ها واجاره بهاء حکایت از ادامه دوره رکود معاملات دارد ولی اجاره بهاء تحت شرایط خاصی می تواند روند صعودی درپیش گیرد، شرایطی که سبب می شود امسال حتی بافرض ثبات قیمت اسمی ملک ، درآمد ناشی از تملک ملک وآپارتمان ،ازطریق اجاره بهاء افزایش یابد.بنابراین درسال 89باتوجه به کاهش قیمت مسکن طی سال های 87و88 دواحتمال درخصوص کسب درآمداز طریق اجاره بهاءوتملک ملک برای مالکین وجود دارد : احتمال نخست: ازیک طرف قیمت آپارتمان می تواند روند جهشی حداقل به میزان نرخ تورم را درپیش گیرد که در این صورت دارندگان ملک ، ازمحل بازدهی قیمتی منتفع می شوند. احتمال دوم: درصورت ثبات قیمت ملک، افزایش اجاره ها می تواند بازدهی درآمدی رابرای مالکان به ارمغان آورد. بنابراین پیش بینی می شود: سال 89 بخصوص نیمه دوم سال اگراتفاق سیاسی خاصی (اعم از داخلی وخارجی) رخندهد بازارمسکن به صورت خیلی آرام باورود مصرف کنندگان ازرکود خارج شود وورود مصرف کنندگان وحضورآنان معمولاً یک سال طول می کشد تاسرمایه گذاران مؤثر ومولد به روند بازار اطمینان نمایند تازمینه حضور آنان فراهم شود ونهایتا ًظرف یکسال ،بازار کاملا از رکود خارج وشاهد رونق آن خواهیم بود. چندنکته: نکته 1: مدیریت بازار رکود ورونق ،امر حرفه ای است وبی گدار به آب زدن حتی دربازار رونق هم ممکن است شما بازنده آن باشید .طول موج ها را باید خوب شناخت ،به سیگنال های بازار باید حساس بود .به وقایع سیاسی باید حساس بود ! چراکه بازارمسکن درایران تابع رفتار ها ومنش سیاسی کاران دولتی کشور است. نکته2: معمولا درکشورما مسکن پس از خروج از رکود حداکثر به میزان نرخ تورم رشد دارد نه بیشتر ،مگردر مناطق خاص واستثنایی . نکته 3: درعین حال بایدبه نقطه تفاوت بازارمسکن نسبت به سایر مؤلفه ها،بازارها ،کالاها وخدمات توجه داشت ونقطه تفاوت دراین است که دراقتصادهای دولتی ،بازارمسکن تنها بازار بزرگی است که دولت ها کمترین نقش رادرعرضه وتقاضا ایفاء می کنند. یعنی دولت ها نه درطرف عرضه حضور پررنگی دارند ونه در طرف تقاضا. اگرچه دولت فعلی سعی دارد درقالب مدیریت بازار مسکن با ارائه طرح هایی هم چون مسکن مهر ،احیاء بافت فرسوده واختصاص تسهیلات بانکی ،نقش خودرا پررنگ تر نمایند. چهار فرضیه کارشناسان برای خروج بازارمسکن از رکود باتوجه به شواهد واتفاقات، تحلیلگران و کارشناسان مسکن 4 فرضیه را برای بازار مسکن 89 پیش بینی می کنند که سرمایه گذاران املاک ومستغلات باید به آن توجه کافی کرد: فرضیه نخست: ادامه وضع موجود براین اساس کارشناسان درفرضیه نخست براین باورند که: 1. اگرحجم نقدینگی درسال 89 افزایشی معادل سال 88ومناسب باسیاست های انقباضی پولی برخوردار شود. 2. اگر قیمت نفت درهمین سطح فعلی باقی بماند . 3. اگردرسیاست های اقتصادی تغییری ایجاد نشود. 4. اگر شرایط واوضاع واحوال سیاسی کشور تغییر چندانی نداشته باشد قیمت مسکن از پتانسیل رشدبرخوردار خواهد شد(این پیش بینی براساس تحلیل صرف اقتصادی است که باور دارند بازار مسکن درنیمه دوم سال با ورود مصرف کنندگان به دنبال پایان رکود باشد. نکته 1: درچنین شرایطی بازار مسکن درانتظار یک محرک سیاستی هم چون شروع اعطاءوام های مسکن از سوی بانک یا اتفاقی که بازار تحریک نماید،به سرمی برد تا افزایش قیمت راشروع نماید. نکته2: اگر صرفاً به تحلیل اقتصادی تکیه نماییم درصورتی که حتی عامل تحریک کننده هم در بازار مسکن وجود نداشته باشد با توجه به پتانسیل بالایی که در بازار وجود دارد می توان گفت که قیمت ها دربازار ازاواخر سال اینده 1390 وجود دارد که البته درصورت عدم وجود عوامل تحریک کننده این افزایش به صورت تدریجی خواهد بود. نکته3: عوامل غیر اقتصادی نیز می توانند دربه تأ خیرانداختن افزایش قیمتی ودر نتیجه انباشت پتانسیل تغییرات وبروز ناگهانی وجهش وار قیمت بسیار مؤثر باشد. نکته4: اگرفعالان اقتصادی احساس نیاز به پول نقد (پول لازم ومضطر)رابه کسب سود از راه نوسان گیری از کالایی مثل ساختمان ( که نقد شوندگی آن مشکل است ) ترجیح دهنده در این صورت باید سایه رکود ر بازار مسکن تداوم خواهد داشت و پتانسیل رشد قیمتی به تاخیر خواهد افتاد . اما نباید فراموش کرد پتانسیل رشد قیمت فشاری جهش وار( فنرگونه ) عمل خواهد کرد . فرضیه دوم: تغییرسیاست دولت درقبال ارزهای خارجی فرض بر این می شود که تمام شرایط فرضیه نخست حاکم باشد و علاوه بر آن به دلیل نیاز دولت به درآمدهای ریاللی سیاست تقویت صادرات و حمایت از تولیدکننده های داخلی و غیره نرخ ارزها بخصوص دلار آمریکا افزایش یابد و یا حداقل به صورت دو نرخی اعمال شود . در این صورت ضمن تاثیر بر تقاضا ، جهت گیری قسمتی از نقدینگی به سمت بازارهای جدیدی از جمله بازار کل ، سهام ، ارز و بازار تولیدات صنعتی تغییر مسیر خواهد داد. و عملا تقاضای سفته بازانه مسکن کاهش می یابد و همین امر عاملی می شود برای تداوم رکود مسکن حداقل در سال 1389 ولی در میان مدت باعث افزایش تورم کالای وارداتی شده و احتما دارد که قیمت واقعی مسکن پیش از پیش کاهش یابد بخصوص برای افراد پول لازم و مضطر و همین عامل ، پتانسیلی از جهش را فراهم می سازد . نکته: در صورتی که بر عرضه اثر بگذارد : از آنجایی که افزایش نرخ ارز موجب افزایش قیمتی در مواد اولیه تشکیل دهنده مسکن از جمله آهن آلات ، سیمان و کلیه اقلام وارداتی مرتبط با صنعت ساختمان خواهد شد ، اثری چند محدئد بر عضه مسکن خواهد گذاشت که این امر ازهم می تواند فشاری بر عرضه مسکن باشد و پتانسیل افزایش قیمت مسکن در میان مدت یعنی ظرف دوسال آینده را افزایش دهد . نتیجه ! این که د ر مجموع ، اثر وقوق این فرضیه بر بخش مسکن ، بصورت کوتاه مدت (ظرف یکسال ) و افزایش جهش گونه میان مدت ( ظرف دو سال آینده ) در این بازار ظهور خواهد کرد . این امر به لحاظ تاریخی سابقه داشته است مثلا در سال های 73 و 74 که نرخ ارز افزایش پیدا کرد قیمت مسکن در آن سال ها افزایش پیدا نکرد . فرضیه سوم: درصورت اجراءشدن هدفمندی یارانه ها در این فرضیه حمل بر این است که با وجود ثبات سایر شرایط با اضافه شدن فرضیه اجرای هدفمندی یارانه ها موجب می شود: الف : افزایش تورم را شاهد خواهیم بود تا بدین وسیله قیمت واقعی مسکن کاهش یابد . ب : اصلی ترین بخش طرح تحول اقتصادی ، هدفمند سازی یارانه ها به ویژه یارانه های پرداختی توسط دولت به حامل های انرژی ، هزینه تولید مواد و مصالح ساختمانی افزایش یابد و دیگر سو بدلیل افزایش هزینه حمل و نقل ، بهای تمام شده مصالح نیز دچار رشد شود . نکته 1: دراین خصوص که قیمت تمام شده ساخت مسکن ناشی از قیمت تمام شده نهاده های تولید تبعیت می کند وزارت مسکن و شهرسازی پذیرفته است که هرگونه تغییر در نهاده های فوق منجر به تغییر قیمت تمام شده ساخت مسکن می شود . ازجمله افزایش قیمت برای نهاده های تولید مسکن راکه تحت تاثیر حذف یارانه های انرژی قرار دارند ، می توان به مصالح ساختمانی و نیروی انسانی شاغل در این بخش اشاره کرد . نکته2: از آنجا که میزان انرژی بری و تولید مصالح ساختمان بسیار بالاست و نحوه تولید آن سنتی است حذف یارانه عامل های انرژی از جمله برق ، گاز ، مازوت ، نفت ، گازوئیل و غیره افزایش قیمت تولید مصالح ساختمانی را به همراه خواهد داشت و این امر اجتناب ناپذیر است بخصوص که دولت بعنوان نخستین کام مبادرت به حذف یارانه حامل های انرژی می نماید . نکته 3: پس از حذف یارانه حامل های انرژی ، هزینه حمل و نقل مصالح ساختمانی به شدت افزایش می یابد وازاین طریق نیز موجب افزایش هزینه استفاده از مصالح ساختمانی درساخت مسکن فراهم می شود. نکته4: هزینه دستمزد نیروی انسانی شاغل درصنعت ساختمان بخصوص بخش تولید مسکن ، لاجرم دستمزد بخش های غیر دولتی افزایش می یابد وبا توجه به سهم تقریبی 30درصدی دستمزد ها درقیمت تمام شده ساختمان ، افزایش ناشی از حذف یارانه ها به افزایش قیمت تمام شده مسکن منجر خواهد شد. فرضیه چهارم: افزایش قیمت نفت در این فرضیه کارشناسان اعتقاد دارند در صورتی که تمامی شرایط مذکور در سایر فرضیه ها همراه با ثبات باشد و قیمت نفت با افزایش ناگهانی وشدید مواجه شود تجربه نشان داده است این افزایش قیمت نفت سبب می شود تا حجم نقدینگی نیز افزایش یابد و به تبع آن با تحریک تقاضای مسکن و هجوم نقدینگی با بازار مسکن موجبات افزایش قیمت ملک هم تامین و فراهم شود : نکته 1 : باید توجه داشت که پتانسیل افزایش قیمت مسکن که از تحلیل فرضیه نخست که بدست داده شده است با افزایش جهشی قیمت نفت خام در سال 89 می تواند بستر را برای افزایش جهش وار و فنر گونه مسکن را فراهم سازد . نکته 2 : نباید فراموش کرد که افزایش قیمت نفت بر قیمت مسکن با تاخیری حدود پنج یا شش ماه همراه خواهد بود و این امر رونق بازار مسکن را همراه خواهد داشت . پیش بینی آینده بازار مسکن •با توجه به این که آخرین موج بازار مسکن در سال 1386تا 1388 اتفاق افتاد و تازه از این موج گذر کرده ایم و با توجه به شرایطی که در مورد وضعیت فعلی بازار مسکن ارائه شد، پیش بینی می شود رکود همچنان ادامه پیدا کند. •با توجه به تقاضای موثر موجود در بازار مسکن و تقاضای انباشته ای که در این بخش وجود دارد و این که علیرغم تلاش های دولت در زمینه مسکن مهر و ... هنوز تا برطرف شدن کامل نیاز از بازار فاصله داریم، بنابراین پیش بینی می شود در آینده حتماً موج های دیگری را در بخش مسکن شاهد خواهیم بود. با توجه به : 1. موج های 5 – 4 ساله ای که در طول سال های گذشته در بخش مسکن اتفاق افتاده است. 2. تجربه ای که در زمینه بازسازی توان قد رت خرید مردم در طول این سا ل ها در دست داریم 3. تقاضای مسکنی که در سال 90 13مبنی براحتما ل وقوع 900.000 ازدواج در کشور می رود بنا بر این پیش بینی می شود که بین سال های 91-90 موج دیگری در بخش املاک و مستغلات خواهیم داشت و با توجه به واکنش بازار به افزایش قیمت و زمان 2ساله برای ساخت ، تولید و عرضه مسکن در کشور، دوره رونق 2 سال به طول خواهد انجامید. اکنون برای درک این بیش بینی نگاهی به کیفیت عرضه وتقاضای موثر دربخش مسکن خواهیم داشت: •در حدود 000/500/1 واحد مسکونی از سالهای قبل تحت عنوان انباشت تقاضا در بخش مسکن وجود دارد. •حداکثر ظرفيت توليد مسکن باتوجه به ماشينآلات فرسوده و روشهای سنتی و دستی توليد مسکن در کشور حداکثر 000/550 واحد در سال میباشد. •باتوجه به انفجار جمعيتی سالهای 67 الی 1359 که اکنون به سن ازدواج، اشتغال و نيازمند به مسکن رسيدهاند و برآورد اين انفجار جمعيتی بالغ بر 6ميليون نفر جوان دختر و پسر میباشد، که نياز به مسکن در حدود 3 ميليون واحد برآورده میشود، آن هم در صورتی است که همه جوانان تصميم به ازدواج داشته باشند. چرا که مؤلفه مسکن عنصری سازنده در تصميمگيری جوانان به ازدواج است. •تعداد خانوادهای ايران بالغ بر 17 ميليون واحد است در حالی که حدود 15 ميليون واحد مسکونی در کشور وجود دارد. •برآورد کارشناسان و مسؤلان دستاندرکار، نياز کشور فقط در سال 1388 بالغ بر 000/200/1 الی 000/300/1 واحد مسکونی میباشد. •در سال 1390، جوانان در مرز ازدواج به 000/800/1 نفر يعنی (000/900 فقره ازدواج)، میرسند. •نکته: باتوجه به موارد مذکور، تقاضای مؤثر در بازار مسکن تا خارج شدن کامل متولدين سال های انفجار جمعيت، ادامه پيدا خواهد کرد. پيش بينی می شود اين تقاضای مؤثر 10 تا 15 سال آينده کماکان وجود داشته باشد.

برای مشاهده اطلاعات کلیه سمینارهای برگزار شده و سمینارهای آینده به آدرس سمینار مراجعه نمایید.

سمینار : تحلیل تاثیر هدفمندی یارانه ها بر بازار مسکن

مطالب مشابه :

یارانه متولدین سال 1393 در کما

کد پیگیری یارانه ها و اطلاعات تکمیلی

گزیده ای از سرمقاله روزنامه های 18 فروردین

احمدی: از مهم ترین چالشهای اجتماعی - فرهنگی جامعه ما

آشنایی با مشاغل پر استرس+دستمزد

سمینار : تحلیل تاثیر هدفمندی یارانه ها بر بازار مسکن

معرفی شش نقطه خطرناک در اینترنت