ضوابط افراز و تفکیک زمین

ضوابط افراز و تفکیک زمین

تعریف تفکیک:

تفکیک عبارتست از قطعه بندی زمین بر اساس مقررات و برنامه های توسعه که مورد تصویب قرار گرفته اند.مقررات کلی تفکیک دربرگیرنده اندازه و شکل قطعات زمین عرض و طول آن ها و همچنین چگونگی تامین دسترسی ها ست.با اجرای این روش ممکن است قطعات زمینی که احیانا متعلق به مالکان خصوصی است برای استفاده های عمومی اختصاص یابد. (دلال پور محمودی،محمدرضا؛برنامه ریزی مسکن،انتشارات سمت ، تهران، چاپ اول1379.)

ضوابط تفکیک Subdivsion regulations:

مقرات محلی ، که استانداردها و شرایط تفکیک یک قطعه زمین را مشخص می‌کند.

قوانین مربوط به تفکیک :

قانون شهرداری:

بند 2 ماده 99 :شهرداری ها موظفند اقدامات زیر را انجام دهند:

تهیه مقرراتی برای انجام اقدامات عمرانی از قبیل قطعه بندی و تفکیک اراضی، خیابان کشی – ایجاد باغ و ساختمان-ایجاد کارگاه و کارخانه و همچنین تهیه مقررات مربوط به حفظ بهداشت عمومی مخصوص به شهر با توجه به نقشه عمرانی شهر.

ماده 101: اداره ثبت اسناد و دادگاهها مکلفند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه ای انجام دهند که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد. نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه می نماید و برای تصویب به شهرداری در قبال رسید تسلیم می کند باید حداکثر ظرف دوماه از طرف شهرداری تکلیف قطعی آن معلوم و کتباً به مالک ابلاغ شود.

در صورتی که در موعد مذکور شهرداری تصمیم خود را به مالک اعلام ننماید مراجع مذکور در فوق مکلفند پس از استعلام از شهرداری طبق نقشه ای که مالک ارائه می نماید عمل تفکیک را انجام دهند.

معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد.

آئين نامه اجرائي قانون اراضي شهري :

ماده 19- چنانچه مساحت زمين فرد واجد شرايطي كه براي آن پروانه ساختمان صادر ميگردد مازاد بر حد نصاب مقرر در قانون باشد وقبلا" براي آن گواهي مهلت عمران صادر نشده باشد شهرداريها ضمن رعايت مفاد ماده 18 قبل از صدور پروانه ساختماني نسبت به جدا نمودن مازاد آن تا حد نصاب مقرر اقدام و براي اين منظور ميتوانند بدون توچه به مقررات تفكيكي منطقه وقوع ملك و فقط با رعايت حداقل نصاب تفكيكي مسكوني در آن شهر و طرحهاي اصلاحي بنحوي نقشه تفكيكي را تصويب نمايند كه نزديك ترين مساحت به حد نصاب مقرر قانون براي متقاضي باقي بماند مشروط بر اينكه هیچ گاه از حد نصاب مذكور تجاوز ننمايد0

تبصره 1- تهيه نقشه تفكيكي به عهده متقاضي صدور پروانه است 0

تبصره 2- در صورتيكه عمل تفكيك به لحاظ ضوابط مربوطه و طول و ابعاد ملك انجام پذير نباشد پرونده به سازمان زمين شهري ارجاع و پس از قطعيت نظريه كميسيون تشخيص در صورت باير بودن مازاد زمين جزو قطعه محسوب و در صورت موات بودن بهاي مازاد توسط سازمان زمين شهري دريافت و سپس اجازه نامه جهت ادامه يد به صاحب سند تسليم خواهد شد0

تبصره 3- در صورتي كه تفكيك مازاد زمين از كل قطعه امكان پذير باشد شهرداري نقشه تفكيكي مصوب خود را به سازمان زمين شهري ارسال و پس از قطعيت نظريه كميسيون تشخيص سازمان مذكور نقشه تفكيكي را با ذكر نوع زمين از لحاظ موات يا باير بودن مبتني برنظركميسيون به اداره ثبت مربوطه ارسال مي نمايد تا در صورت موات بودن زمين ،ثبت و سند قطعه مازاد ابطال وسند ماكليت آن بنام دولت با نمايندگي سازمان زمين شهري صادر گردد و در صورت باير بودن اداره ثبت با توضيح لازم در سوابق ثبتي و صفحه ملاحظات سند مالكيت قيد نمايد، باقميانده زمين در مهلت اعتبارقانون اراضي شهري (نه عين نه منفعت ) قابل واگذاري نيست مگر به دولت و با تقويم دولت 0 سازمان پس از وصول صورت جلسه تفكيكي از اداره ثبت سوابق ارسالي را جهت صدور پروانه ساختماني در حد نصاب مقرر به شهرداري اعاده مينمايد0

قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران:

ماده 6 - در شهرهايي كه داراي نقشه جامع مي باشند ثبت كل مكلف است در مورد هر تفكيك طبق نقشه اي كه شهرداري بر اساس ضوابط طرح جامع تفصيلي يا هادي تاييد كرده باشد اقدام به تفكيك نمايد و در مورد افراز دادگاهها مكلفند طبق نقشه تفكيكي شهرداري اقدام نمايند. هرگاه ظرف مدت چهار ماه نقشه تفكيكي از طرف شهرداري حسب مورد به ثبت يا دادگاه ارسال نشود ثبت يا دادگاه نسبت به تفكيك يا افراز راسا اقدام خواهند نمود.

فراز 3 بند 383 مجموعه بخشنامه هاي سال 65 سازمان ثبت اسناد و املاك :

ناظر است به تفكيك ساختمانهايي كه مجزي از هم در يك قطعه زمين احداث و طبق گواهي پايان كار ساختماني فاقد مشتركات بوده يا شهرداري عرصه آن غير قابل تفكيك اعلام ننمايد.

قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب 26 اسفندماه 1310 شمسی)

ماده 154-(اصلاحی 31/4/1365)-دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی به تایید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آن ها اقدام نمایند و شهرداری ها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع،تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهارنامه و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک راسا اقدام خواهند نمود.

لایحه قانونی راجع به تفکیک وافراز اراضی مورد تصرف سازمان عمران اراضی شهری استان های کشور:

مصوب 22/10/1358 شورای انقلاب شماره 1476-د-30/10/58

ماده واحده: سازمان های عمران اراضی شهری استان های کشور نسبت به اراضی که به موجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب5/4/1358 و اصلاحیه بر قانون مذکور مصوب 28/4/1358 هم یا قسمتی از آن در تصرف دولت قرار می گیرد، از نظر تفکیک و افراز نیازی به جلب رضایت مالکین قبلی نخواهند داشت و ادارات ثبت اسناد و املاک و شهرداری ها مکلف به انجام درخواست سازمان های عمران خواهند بود .

ضوابط و قواعد تفکیک:
تفكیك اراضی مسیر لوله های نفت و گاز
بند373-در مورد تفكیك اراضی مسیر خطوط لوله مواد نفتی و گاز سراسری وقت معاینه محلی را به وزارتخانه مربوطه اطلاع داده و با رعایت كلیه مقررات عملیات مربوطه را انجام دهید.بند367 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال49.

اعلام وقت تفكیك اراضی مسیر لوله نفت :
بند 374-وقت تفكیك حدود اراضی مسیر لوله نفت را با مهلت معقول با آدرس تهران امور اداری قسمت خطوط لوله ابلاغ نمایند. بند446 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اخر سال 49. تفكیك ملكی كه فاقد متراژ و نقشه است :
بند 375-در موقع تفكیك قسمتی از ملك مورد تحدید و یا ثبت شده كه بدون قید طول اضلاع و مساحت سند مالكیت آن صدر شده نقشه برداری مورد تفكیك و باقیمانده آن با رعایت جهات مذكور در صورتمجلس تحدیدی و سند مالكیت ضروری است و باید از حدود مذكور در صورتمجلس تحدید و سند مالكیت تجاوز نشود در صورت بروز اشكال گزارش و كسب تكلیف شود. بند362 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 49

تفكیك ملك فاقد بنا و ملكی كه تحدید نشده :

بند 376-تفكیك املاك فاقد ساختمان كه داری حدود مشخص نیست منوط به پی كنی از طرف ذینفع است و نیز نسبت به املاكی كه عمل تحدید حدود انجام نشده تفكیك قسمتی از ان به وسیله اداره ثبت برای انجام معاله ممنوع است. بند363 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اخر سال 49.

تفكیك عرصه براساس تملك اعیانی :
بند380-درمواردیكه مالك اعیان قصد خرید عرصه زیر بنا را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم عملی شده باشد در تفكیك عرصه اقدام و پس از انجام تشریفات مقرر انتقال در صدور سند مالكیت اقدام بنمائید ، بدیهی است عرصه تابع حدود اعیان خواهد بود و انجام تفكیك عرصه مزبور نیاز به احتیاجی به جلب نظر شهردای ندارد. بخشنامه شماره6604/3-4/10/54

تعیین حدود و نقشه برداری املاك و اراضی :

بند381-با اینكه در تبصره الحاقی به ماده 57 ائین نامه قانون ثبت مقرر گردیده كه در موقع تحدید حدود املاك نقشه ملك ترسیم و نتیجتا سند مالكیت با قید مساحت و طول ابعاد صادر گردد ، باز ملاحظه می شود كه اغلب اسناد مالكیت مربوط به اراضی و املاك اعم از محصور و یا غیر محصور بدون قید مساحت و طول ابعاد صادر می گردد.با توجه به اینكه كه اكثر اختلافات به علت عدم قید مساحت در سند مالكیت و یا عدم ترسیم نقشه ملك در موقع تحدید حدود پیش می آید ،لزوما خاطر نشان می نماید كه در موقع تحدید و یا تفكیك و افراز اراضی و یا بعد از آن نقشه ملك بطور تصحیح ترسیم و حتما سند مالكیت با قید مساحت و طول ابعاد صادر شود.
اصلاحیه بخشنامه های شماره 6544/3-12/11/53و5377/3-24/11/58وبند360 مجم.عه بخشنامه های تا آخر سال 49.

تفكیك اعیان ها :
بند382-در مواردی كه مالك اعیانی های ثبت شده براسا ماده104 مكرر ائین نامه تقاضای تفكیك می نماید و عرصه متعلق به دیگری است ،همانطور كه در ماده 104 مكرر ائین نامه قانون ثبت قید شده است در موقع تحدید حدود اعیانی باید مراتب به مالك عرصه و مجاورین اخطار شود لازم است در موقع تفكیك هم به منظور محفوظ بودن حق مالك عرصه ، مراتب به مشارالیه ابلاغ و اخطار گردد ،بدیهی است با صدور سند مالكیت اعیانی دیگر ادعائی نسبت به اصل مالكیت مسموع نخواهد بود.
بخشنامه 7704/3-27/12/53 اصلاحی.

نحوه تفكیك املاك :
بند383 -به منظور ایجاد وحدت رویه در تفكیك و افراز املاك در واحدهای ثبتی خاطر نشان می نماید:
1-ادارات ثبت مكلفند در موقع تفكیك اراضی محدوده قانونی شهر و حریم آن به عمل تفكیك و افراز را در اجرای ماده 154 اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه ای انجام دهند كه یراساس ماده 101 قانون اصلاحی شهرداریها به تصویب شهرداری رسیده باشد.
2-در مورد تفكیك ساختمان هایی كه مجزا از هم به صورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهی پایان كار صادره از شهرداری و قانون تملك اپارتمانها و آئین نامه اقدام شود.
3-در مورد تفكیك چند ساختمان كه مجزا از هم در یك قطعه زمین احداث گردیده چنانچه بر گواهی پایان كار این ساختمانها دارای مشتركات از قبیل (انباری ، راهروها ، تابلوی آب و برق ،مراكز حرارتی و برودتی و تهویه و غیره)باشند و یا اینكه شهرداری در گواهی صادره عرصه را قابل تفكیك نداند ادارات ثبت بایستی فقط نسبت به تفكیك اعیان ساختمانها با رعایت ضوابط مقرر در قانون تملك آپارتمانها اقدام نمایند و در مورادی كه از این قبیل ساختمانها براساس گواهی پایان كار دارای مشتركات نباشند ادارات ثبت راسا نسبت به تفكیك عرصه واعیان اقدام خواهند نمود.
4- در مورد ساختمانهای احداثی قبل از سال 1349 مستنداً به تبصره 8 از ماده 100 اصلاحی قانون شهرداریها ارائه گواهی پایان كار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت راساً اقدام به تفكیك نمایند.
5- در مورد افراز اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها نسبت به افراز سهام مشاعی مالكین با توجه به رأی وحدت رویه شماره 48-24/10/63 هیئت عمومی دیوانعالی كشور براساس قانون و آئین نامه افراز و فروش املاك مشاع عمل می شود.
6- تكلیف تفكیك اراضی و ساختمانهای خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها را آئین نامه استفاده از اراضی و احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها روشن نموده است.
(اصلاح شده بند 370 مجموعه بخشنامه های تا آخر سال 49 و بخشنامه شماره 3210/3- 5/5/1354).

وضع موجود نظارت و کنترل تفکیک اراضی شهرها :

در ماده 101 الحاقی به قانون شهرداری مصوب اسفندماه 1345 مقرر داشته است:د اداره ثبت و اسناد و دادگاهها مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده شهرو حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه ای انجام دهند که قبلا به تصویب شهرداری رسیده باشد همچنین ماده 6 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب اسفند ماه 1351 مقرر می نماید: در شهرهایی که دارای نقشه جامع می باشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه ای که شهرداری براساس ضوابط طرح جامع یا تفضیلی یا هادی تایید کرده باشد اقدام به تفکیک نماید و در مورد افغراز دادگاهها موکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند. هرگاه ظرف مدت 4 ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز رسما اقدام خواهند نمود.

در حال حاضر روش مورد عمل این است که شهرداریها وظایف خود را در مورد نقشه های تفکیکی اراضی و تصویب آنها محدود به آن می دانند.که رسیدگی کنند زمینی که برای آن تقاضای تفکیک شده است در مسیر گذر بندی ها و تاسیسات پیش بینی شده در طرح جامع و طرحهای تفضیلی ( اگر برای ان شهر طرح جامع و برای ان منطقه طرح تفضیلی تهیه و تصویب شده باشد) قرار نداشته و مساحت قطعات تفکیکی و عرض معابر ان نیز از میزان مساحت قطعات و عرض معابر که در ضوابط پیوست طرح جامع تعیین شده است کمتر نباشد.شهرداری وارد این مسئله نمی شود که اولأ معابر تعیین شده در نقشه تفکیکی چه کیفیتی داشته و چگونه به معابر اصلی متصل می گردد و مسیر معابر مذکور در کدام جهت قرار می گیرد که تناسب لازم را با گذر بندیهای آن ناحیه از شهر داشته باشد و جهات اربعه قطعات تفکیکی چگونه تعیین شده و آیا با سایر قطعات مجاور و یا ساختمانهایی که قبلا در آن منطقه ایجاد شده است هماهنگی دارد یا نه؟

در وضع موجود مخصوصأ با اختیاری که به موجب مواد 96 و 101 الحاقی به قانون شهرداری مصوب سال 1345 و ماده 23 قانون نوسازی و عمران شهری مصوب آذر ماه 1347 و ماده 6 قانون تاسیس شورای عاللی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351 به شهرداریها براساس تصویب نقشه های تفکیکی اراضی و نظارت بر طرز استفاده از زمین در داخل محدوده و حریم شهرها داده شده است.ممکن است ضوابط مربوط به نحو استفاده از اختیارات مذکور توسط شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تصویب و ابلاغ گردیده به موقع اجرا درآید، و یا اینکه هر شهرداری با استناد به بند 9 ماده 45 شهرداری آیین نامه مربوط را تهیه نموده به تصویب شورای شهر برسانند و سپس اجرا کننند . ولی هیچ یک از دو نوع اقدام مذکور تا کنون انجام نگردیده و دخالت شهرداریها محدود به ضوابط تعیین شده در طرحهای جامع شهری و تنها در شهرهایی است که دارای طرح جامع می باشند.

وضع موجود نظارت و کنترل بر تفکیک اراضی خارج از محدوده شهرها:

در مورد تفکیک اراضی به قطعات ساختمانی در خارج از محدوده و حریم شهرها نظر به اینکه به موجب ماده 7 قانون تغییر نام وزرات آبادانی و مسکن به وزرات مسکن و شهرسازی ایجاد شهر و شهرک غیر روستایی در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها موکول به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی و تصویب شورای عالی شهرسازی خواهد بود و چون در ماده 3 قانون مذکور به طور کلی تعیین سیاست های شهرساز یدر سراسر کشور اعم از داخل و خارج از محدوده شهرها به عهده وزارت مسکن و شهرسازی واگذار گردیده و بر طبق ماده 8 قانون فوق الذکر تصویب آیین نامه های اجرایی ان از وظایف و اختیارات هیئت وزیران مقرر شده است. آیین نامه مذبور تحت عنوان«آیین نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها» به تصویب هیئت وزیران رسیده و ابلاغ گردیده است:

به موجب ماده 3 آیین نامه فوق الذکر تفکیک و تقسیم اراضی واقع در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها به قطعات کمتر از 20 هکتار در مورد شهرکها تابع ضوابط و دستورالعمل مربوط و در مورد اراضی غیر شهرک تحت شرایط و ترتیبات زیر مجاز خواهد بود.

1- هدف از تفکیک اجرای طرح مشخص باشد که طبق مقررات مربوط مورد موافقت مراجع زیربط قرار گرفته باشد.

2- مساحت قطعات تفکیکی معادل و متناسب با اجرای طرح مورد نظر باشد.

3- انجام عملیات ساختمانی و تاسیساتی طرح در زمین مورد نظر امکان پذیر بوده و مغایرتی با ضوابط تعیین شده در ماده 4 همان آیین نامه در مورد ایجاد ساختمانها و تاسیسات نداشته باشد.

4- نظر وزارت کشاورزی و منابع طبیعی یا واحدهای تابع ان وزارت که اختیارات لازم به انها تفویض شده باشد مبنی بر عدم قابلیت تولید زراعی اراضی و اقتصادی نبودن بهره بری کشاورزی از زمین مورد نظر و مناسب بودن ان برای اجرای طرح نسبت به اراضی دیگر همان حوزه کشاورزی اعلام شده باشد.

5- تقاضا و نقشه ی تفکیکی ضمن رعایت کلیه شرایط بلا مورد تصویب مراجعی که در حوزه هر استان اختیار صدور پروانه های ساختمانی را در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها دارند قرار گرفته باشند.

مراحل تفکیک املاک:

اصطلاح تفكیك در حقوق جدید ایران پدید آمده و به مفهوم افراز و تقسیم نزدیك است. لكن با آنها فرق دارد زیرا در افزار باید حالت اشاعه وجود داشته باشد ولی در تفكیك وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد به عبارت ساده تر در افراز تعداد مالكین مشاعی باید از 2 نفر بیشتر باشند ولی در تفكیك حتی یك نفرهم كه مالك شش دانگ ملكی باشد می توان آنرا به قطعات متعددی كه قانوناً مقدور باشد تفكیك نماید كه روش انجام انجام عمل تفكیك به شرح زیر بیان می شود :
متقاضی باید با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و اخذ تقاضای تفكیك آن را به ضمیمه نقشه تفكیك ملك كه خود موظف به تهیه آن می باشد به ثبت محل تسلیم دارد.
تقاضا پس از ثبت در دفتر اندیكاتور جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام لازم به ترتیب به شعبه بایگانی و یكی از نمایندگان ارجاع می گردد.
نماینده پس از ملاحظه تقاضا و بررسی پرونده ثبتی نقشه ارائه شده وسیله متقاضی را طی نامه ای جهت تائید و موافقت با تفكیك به شهرداری محل ارسال می دارد.
نامه تخیه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله دفتر اندیكاتور به ضمیمه نقشه به شهرداری ارسال و پرونده تا وصول پاسخ شهرداری به بایگانی جهت ضبط اعاده می گردد.

تذكر 1: چنانچه ظرف دو ماه از تا ریخ ارسال نقشه به شهرداری پاسخی از ناحیه آن مرجع واصل نشود حسب مراجعه و تقاضای متقاضی اداره ثبت می تواند راساً مبادرت به تفكیك نماید.
پس از وصول پاسخ شهرداری منضم به نقشه تائید شده و ثبت آن در فتر اندیكاتور حسب دستور مسئول اداره تاریخ مراجعه بعدی متقاضی برای عزیمت به محل و انجام عملیات تفكیك تعیین و به او ابلاغ و پرونده جهت ضبط تا روز مذكور به بایگانی ارسال می شود.
در روز مقرر و با مراجعه متقاضی بایگانی پرونده را نزد مسئول اداره ارسال و او نماینده و نقشه بردار را جهت عزیمت به محل و انجام عمل تفكیك تعیین می نماید.
بدیهی است چنانچه محل وقوع ملك خارج از شعاع 30 كیلومتر بوده و به نماینده و نقشه بردار فوق العاده ماموریت و هزینه سفر تعلق گیرد متقاضی موظف است آن را بشرحیكه در مباحث قبل توضیح داده شد در حساب سپرده نزد بانك ملی واریز نماید.

آنگاه نماینده و نقشه بردار در معیت متقاضی به محل وقوع ملك عزیمت و پس از استقرار در محل و معرفی ملك وسیله متقاضی نماینده حدود آن را با مجاورین و سوابق ثبتی تطبیق و در صورتیكه قطعات تفكیكی داخل در محدوده ملك باشند و اختلافی با مجاورین ملاحظه نگردد نقشه بردار نفشه تفكیكی را با توجه به نقشه تائید شده شهرداری ترسیم و قطعات تفكیكی را به نرخ منطقه ای ارزیابی و نماینده صورت جلسه تفكیكی را تهیه مراتب را طی گزارشی به اطلاع مسئول اداره می رسانند.
در صورت جلسه تفكیكی با تعیین ابتدا بایستی جریان ملك و سپس حدود و مشخصات كل ملك آنگاه حدود و مشخصات قطعات تفكیكی با تعیین شماره و با ذكر طول ابعاد و مساحت به ترتیب نوشته شود و نماینده و نقشه بردار و متقاضی آن را امضاء نمایند. مسئول اداره پس از بررسی صورت جلسه تفكیكی و تطبیق قطعات تفكیك شده با نقشه ترسیمی در صورتیكه اقدامات انجام شده را كافی تشخیص دهد صورت جلسه را جهت گواهی عدم بازداشت و اخذ هزینه تفكیك به ترتیب به دفتر بازداشتی و حسابداری ارجاع می نماید.
متصدی دفتر بازداشتی پس از انجام گواهی لازم مبنی بر عدم بازداشت پرونده را به حسابداری ارسال می دارد.
متصدی حسابداری هزینه تفكیك را بر مبنای بهای مندرج در برگ رازیابی تنظیم شده وسیله نقشه بردار محاسبه و قبض رمبوطه را صادر و جهت واریز در بانك ملی به متقاضی تسلیم می دارد.
متقاضی پس از واریز هزینه تفكیك در بانك ملی كه حساب ثبت در آن مفتوح است نسخ لازم را به ثبت اعاده تا ضمینه پرونده شود.

متصدی حسابداری پس ازضمیمه نمودن قبض مربوطه به واریز هزینه تفكیك به پرونده و گواهی وصول آن را جهت اقدام بعدی نزد مسئول اداره ارسال می دارد.
مسئول اداره پس از كنترل و بررسی عملیات انجام شده صورت جلسه تفكیكی را امضاء و همراه با پرونده به دفتر اندیكاتور می فرستد.
متصدی دفتر اندیكاتور پس از درج شماره بر صورت جلسه آن را عطف به سابقه به دفترخانه درخواست كننده تفكیك ارسال و پرونده را جهت ضبط در ردیف مربوطه به بایگانی اعاده می دهد.

قواعد افراز :

افراز ملك مشاع كه قسمتی از آن مجهول المالك است در دادگاه :
بند377-هرگاه نسبت به ملكی كه قسمتی از آن مشاعا درخواست ثبت شده و بقیه مجهول المالك باشد رای قطعی دادگاه بر افراز آن صادر نشده باشد باید صدور آگهی نوبتی آن و نیز پذیرفتن درخواست ثبت سهام مجهول طبق حكم مزبور صورت گیرد و در صورتی كه آگهی نوبتی قبلا به عنوان اشاعه منتشر شده بقیه اقدامات ثبتی طبق رای صادره تعقیب و چنانچه سهم مشاعی مزبور مسبوق یه صدور سند مالكیت باشد مساحت و حدود مشخصات و حقوق ارتفاقی آن طبق حكم قطعی دادگاه با اشاره به شماره حكم در ملاحظات ثبت ملك قید و نسبت به سهم مجهول المالك به شرح فوق عمل می شود. بند 368مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 49

اجرای حكم افراز دادگاه :
بند 378-واحدهای ثبتی در موقع اجرای حكم افراز ضمن تطبیق مفاد حكم با محدوده ثبتی و سند مالكیت حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظیمات صورتمجلس تعیین و سپس مبادرت به صدور سند مالكیت مینمایند ،اخیرا مشاهده شده است كه بعضی از واحدها قبل از تطبیق مفاد حكم با محدوده ثبتی مبادرت به صدور سند مالكیت نموده اند و نتیجتا قسمتی از سند مورد سند مالكیت صادره خارج از محدوده ثبتی بوده و به مجاورین یا اموال عمومی تجاوز شده است ، لذا خاطرنشان مینماید در موقع اجرای احكام قطعی افراز دادگاهها باید قبل از هر اقدام مفاد حكم و یا نقشه كارشناس كه ملاك خكم افراز بوده به دقت با وضع محل و محدوده سند مالكیت تطبیق و پس از اطمینان با اینكه كلیه قطعات مورد حكم داخل محدوده ثبتی و یا سند مالكیت است مبادرت ، به صدور سند مالكیت و یا اقدام بعدی گردد.

چگونگی افراز اراضی متعلق به سازمان مسكن :
بند379-نظر به اینكه در ماده2 قانون افراز مالكین و ثبت اراضی مربوط به سازمان مسكن تصریح به تنظیم صورتمجلس تحدید حدود شده است و تنظیم صورت مجلس مذكور حسب مقررات قانون ثبت پس از صدور اگهی تحدید حدود از جهت اطلاح مجاورین و صاحبان حق امكان پذیر است ، لذا انتشار اگهی تحدیدی لازم به نظر میرسد و ادارات ثبت پس از قبول تقاضای ثبت سازمان مسكن با انتشار آگهی تحدیدی مبادرت و تحدید حدود را انجام و بارعایت موازین قانونی و احراز شرایط به صدور سند مالكیت هم مانع این نیست كه معترضین نسبت به تقاضای ثبت یا تحدید حدود نتواند در مدت مقرر اعتراض خود را تقدیم نماید .بخشنامه 9050/3-12/9/51

دعوت از نماینده و مهندس ثبت در دعاوی افراز :
بند 367-برای اینكه اجرای احكام افراز دادگاهها در ادارات و دوایر ثبت از نظر تطبیق حدود و فواصل معینه در نقشه های ثبتی و محدوده اسناد مالكیت و صورتمجلس های تحدیدی ،اشكال و اختلافی پیش نیاید در مواردی كه از دادگاه نماینده و مهندس ثبت به منظور تشزیك مساعی در افراز دعوت شود بایستی نماینده و مهندس به موقع در دادگاه اعزام گردد.
بند366-مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 49

روش افراز املاك:

چنانچه دو یا چند نفر نسبت به ملكی بطور مشاع مالكیت داشته باشند هر یك از آنها می توانند نسبت به افراز سهمی خود از سایر مالكین دیگر اقدام نمایند این عمل را در اصطلاح حقوقی و ثبتی افراز گویند. در افراز حتماً باید تعداد مالكین دو نفر یا بیشتر باشند یا به عبارت دیگر وجود حالت اشاعه در افراز ضروری است.
متقاضی یا متقاضیان باسیتی تقاضای خود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات كامل و آدرس سایر مالكین مشاعی ملك به ثبت محل وقوع ملك تسلیم دارند.
مسئول اداره دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیكاتور صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی به ترتیب به بایگانی و یكی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید.
تقاضای متقاضی پس از ثبت در دفتر اندیكاتور به بایگانی ارسال متصدی بایگانی پرونده مربوطه را از ردیف خود خارج وهمراه با تقاضا نزد نماینده تعیین شده ارسال می دارد. نماینده ثبت پرونده و وضعیت ثبتی آن را بررسی و مراتب را طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینكه آیا نسبت به آن سند مالكیت صادر شده یا خیر ضمن اظهار نظر صریح در خصوص امكان یا عدم امكان افراز به اطلاع مسئول اداره می رساند.
مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالكین و شركاء ملك به نقشه بردار ارجاع می نماید.
تذكر1: در صورتیكه تصمیم مسئول اداره مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شده مراتب بایستی به متقاضی یا متقاضیان و كلیه شركاء ابلاغ گردد.
نقشه بردار روز معاینه محل را طی اخطاری به كلیه مالكین مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت می نماید كه در روز و ساعت تعیین شده در محل وقوع ملك حضور یابند و تاكید می نماید كه عدم حضور سایر مالكین مانع از انجام عملیات افراز نخواهد بود.

اخطارهای تهیه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره برآنها وسیله متصدی دفتر اندیكاتور جهت ابلاغ به متقاضی و سایر مالكین مشاعی به مامور ابلاغ تسلیم می گرد، بدیهی چنانچه محل وقوع ملك و اقامت مالكین مشاعی و شركاء در حوزه استحفاضی ژاندارمری باشد اخطارهای دعوت بایستی از طریق ژاندارمری به آنها ابلاغ شود.

مامور ابلاغ یا پاسگاه ژاندارمری اخطارها را به موقع به مالكین مشاعی ابلاغ و ضمن گواهی به ثبت محل تحویل یا ارسال می دارند و مسئول اداره پس از ملاحظه آنها حصول اطمینان از صحت ابلاغ دستور ضبط آنها را در پرونده تا روز معاینه محل صادر می نماید.

در روز معاینه محل نماینده و نقشه بردار مربوطه به اتفاق متقاضی جهت انجام عملیات افراز به محل وقوع ملك عزیمت می نمایند.
تذكر2: چنانچه محل وقوع ملك خارج از شعاع 30 كیلومتر باشد و فوق العاده ماموریت وهزینه سفر به نماینده و نقشه بردار تعلق گیرد متقاضی مكلف است بشرحی كه در مباحث قبل گفته شد آن را به حساب سپرده ثبت واریز نماید. پس از حضور در محل و معرفی ملك وسیله متقاضی نماینده حدود آن را با مجاورین ومندرجات پرونده ثبتی تطیبق و نقشه بردار نقشه قطعات مورد افراز با توجه به میزان مالكیت و تصرفات و رعایت حقوق مالكین برداشت و ترسیم نموده و قطعات مفروض را به نرخ منطقه ای ارزیابی سپس مراتب را طی گزارشی همراه با نقشه به مسئول اداره گزارش می نماید.
در صورتی كه محل وقوع ملك داخل در محدوده خدمات شهری باشد نقشه افراز حسب دستور مسئول اداره عنداللزوم جهت تایید و اظهار نظر به شهرداری و در صورتی كه خارج از محدوده خدمات شهری باشد به مراجع ذیربط ارسال می گردد و پرونده تا برگشت نقشه از شهرداری یا مراجع دیگر جهت ضبط به بایگانی ارسال می شود.

بعد از برگشت نقشه از مراجع یا شده نماینده با توجه به نقشه ترسیمی و بنحوی كه در تفكیك معمول است صورت جلسه افراز را تنظیم و هر یك از قطعات افراز شده را در سهم مالك مربوطه قرار داده و پس از امضاء خود و نقشه بردار در صورت امكان به امضاء متقاضی و سایر شركاء رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد مسئول اداره ارسال می دارد.
در صورت جلسه افراز بایستی ابتدا حدود كل ملك و سپس حدود قطعات افراز شده به ترتیب و با تعیین شماره وبا ذكر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده شود.آنگاه مسئول ادار ه ضمن بررسی كامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروض مندرج در صورت جلسه و نقشه افراز و سایر مكاتبات انجام شده در صورتیكه اقدامات معموله را كافی تشخیص دهد تصمیم خود مبنی بر افراز ملك را بنحویكه انجام شده ذیل صورت جلسه مرقوم می دارد.
سپس تصمیم مسئول اداره همراه با یك نسخه فتوكپی از نقشه و صورت جلسهافراز طی اخطاری به كلیه مالكین مشاعی ابلاغ می شود تا چنانچه به تصمیم مذكور و نحوه افراز اعتراضی دارند مراتب را ظرف ده روز از تاریخ روئیت اخطار كتباًبه دادگاه صالحه محل وقوع ملك تسلیم دارند. اخطار مذكور پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله متصدی دفتر اندیكاتور جهت ابلاغ به مالكین مشاعی به مامور ابلاغ یا حسب مورد ژاندارمری تسلیم و ارسال و پرونده تا برگشت اخطارهای ابلاغ شده جهت ضبط به بایگانی اعاده می شود.
پس از بازگشت اخطارها و انقضاء زمان اعتراض متقاضی یا متقاضیان می تواند با ارائه گواهی لازم از مراجع قضائی صالحه مبنی بر عدم تقدیم اعتراض در مهلت مقرر تقاضای صدور سند مالكیت سهمی خود به طور مفروض را از اداره ثبت بنمایند.
مسئول اداره دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیكاتور را صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام به ترتیب به بایگانی و یكی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید.
بایگانی پرونده مربوطه را ضمیمه تقاضا نموده و جهت اقدام نزد نماینده ثبت ارسال میدارد.سپس نماینده با توجه به صورت جلسه افراز پیش نویس سند مالكیت قطعه یا قطعات مفروض مورد نظر را تهیه و پرونده را جهت گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی می فرستد.متصدی دفتر بازداشتی پس از كواهی عد بازداشت ان را اعاده و سپس پرونده جهت وصول هزینه افراز وسایر حقوق دولتی متعلقه نسبت به سهم متقاضی یا متقاضیان و بهاء دفترچه سند مالكیت به حسابداری فرستاده می شود.

متصدی حسابداری هزینه افراز را با توجه به برگ ارزیابی تنظیم شده وسیله نقشه بردار و نیز سایر حقوق ثبتی متعلقه را محاسبه و بهاءدفترچه سند مالكیت را منظور و فیش لازم را صادر و جهت پرداخت به متقاضی تسلیم می دارد.
متقاضی پس از واریز وجوه مندرج در فیش نزد بانك ملی كه حساب ثبت در آن مفتوح است نسخ لازم را جهت ضمیمه شدن به پرونده به حسابداری اعاده می دهد.
متصدی حسابداری پس از ضمیمه نمودن قبض مربوطه و گواهی وصول حقوق دولتی و هزینه افراز پرونده را جهت اقدامات بعدی به دفتر املاك ارسال میدارد.
متصدی دفتر املاك صورت جلسه افراز و پیش نویس سند مالكیت را ثبت دفتر املاك نموده و سند مالكیت اولیه متقاضی یا متقاضیان را ابطال و سند جدید را تحریر و مراتب ابطال اسناد مالكیت مشاعی را طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ می نماید. مسئول اداره پس از بررسی اقدامات انجام شده ثبت دفتر املاك و سند مالكیت تحریر شده و بخشنامه تنظیمی را امضاء می نماید.
بخشنامه پس از درج شماره بر آن وسیله دفتر اندیكاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد و پرونده جهت تسلیم سند به متقاضی به بایگانی فرستاده می شود.
در بایگانی ابتدا سند نخ كشی و پلمپ سپس در دفتر تسلیم اسناد ثبت آنگاه پس از احراز هویت متقاضی یا متقاضیان به نحوی كه در مباحث قبل توضیح داده شد در قبال اخذ رسید به آنان تسلیم و پرونده در ردیف خود ضبط می شود.
تذكر3: چنانچه متقاضی یا متقاضیان نتوانند آدرس محل سكونت سایر شركاء را تعین و اعلام نمایند ابلاغ هر گونه اخطار به آنها برابر مقررات آئین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا و از طریق درج در روزنامه انجام پذیر خواهد بود.

ضوابط افراز و تفکیک زمین

مطالب مشابه :

فایل کامل طرح تفصیلی تهران

تحلیل چند مواد و کمیسیون های مؤثر در سرمایه گذاری املاک کلنگی و زمین

طرح تفصيلي منطقه هشت شهرداري تهران

دانلود نمونه فایل نقشهGIS و نقشه طرح تفصیلی شیراز (مهندس حسن فراهانی)

به زودی در این وبلاگ نقشه قزوین با بهترین کیفیت قرار خواهد گرفت ...

ضوابط ساخت و ساز در طرح جامع تهران

ضوابط افراز و تفکیک زمین

آشنایی با نوعیت اراضی

معرفي منطقه ثامن شهرداري مشهد: