اخبارواطلاعات در مورد حکم تخلیه قانون چک و کدرهگیری ومسائل حقوقی املاک

خوان حکم تخلیه
بخش قابل توجهی از شهروندان تهران و سایر شهرهای بزرگ کشور با مشکل مستاجری اعم از مسکونی یا تجاری دست به گریبان هستند.

بخش قابل توجهی از شهروندان تهران و سایر شهرهای بزرگ کشور با مشکل مستاجری اعم از مسکونی یا تجاری دست به گریبان هستند.
که چنانچه مالکین به‌عنوان طرف دیگر این موضوع را نیز به جمعیت آنها بیفزاییم به حدود۴۰درصد از جمعیت در شهرهای بزرگ می‌رسیم. چنانچه موجرین و مستاجرین از حقوق خود و طرف مقابل آگاه باشند نه تنها انتظارات روشن و آرامش در روابط آنها جای هرگونه تنش و درگیری را خواهد گرفت بلکه تعدد شکایت‌های اجاره نیز نظام دادرسی را دچار مشکل تراکم پرونده نمی‌کند. به همین منظور و برای رفع مشکلات احتمالی شهروندان ، صفحه حقوقی با هدف ایجاد حداقل بینش حقوقی در ارتباط با اجاره در چند شماره مستقل به آن می‌پردازد که موضوع بحث این هفته اجاره املاک تجاری است.
اجاره قراردادی است که به موجب آن مستاجر در مقابل مالی که به موجر پرداخت می‌کند، برای مدت مشخص و معینی (مثلا یک هفته، یک ماه، یک سال و...) از منافع مورد اجاره بهره‌مند می‌شود. اماکنی که برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شده‌اند حسب مورد، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود:
۱) محل‌هایی که تا تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ به موجب سند رسمی یا عادی یا توافق شفاهی اجاره داده شده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستند.
۲) محل‌هایی که از تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ تا تاریخ ۱ /۷ /۱۳۷۶ برای کسب و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند و موجر از مستاجر هیچ وجهی به‌عنوان سر قفلی نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۸/۹/۱۳۶۵ هستند.
۳) محل‌هایی که از تاریخ ۱/۷/۱۳۷۶ به بعد به اجاره واگذار شده‌اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۷/۶/۱۳۷۶ هستند.
این قانون یکی از قوانینی است که به پیروی از قوانین کشورهای اروپایی و برای رعایت مصلحت مستاجرین تصویب و اجرا شده است.
برخی از موارد مهم و شایع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶به قرار زیر است:
▪ تعدیل اجاره‌بها
درصورتی که سه سال از تاریخ انقضای مدت اجاره و یا اینکه از تاریخ مقرر در حکم قطعی بر تعیین یا تعدیل اجاره بها سپری شده باشد موجر می‌تواند به استناد بالا یا پایین رفتن هزینه زندگی با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل ملک تقاضای تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را کند که در این صورت دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.
▪ حق واگذاری
به موجب این قانون مستاجر حق واگذاری مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه ندارد مگر اینکه این اجاره صراحتا و کتبا به او داده شده باشد.
لذا درصورتی که این اجازه به مستاجر داده نشده باشد و نامبرده بدون جلب رضایت موجر مبادرت به انتقال آن به دیگری کند، در این‌صورت موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت که پس از تقدیم دادخواست و احراز این امر توسط مقام قضائی حکم به تخلیه عین مستاجره علیه متصرف یا مستاجر صادر خواهد شد و در این صورت مستاجر فقط حق دریافت نصف سر قفلی را خواهد داشت.
▪ تغییر شغل
درصورتی که محل کسب و پیشه و تجارت برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون جلب رضایت موجر مبادرت به تغییر شغل کند، در این صورت موجر می‌تواند از دادگاه صالح تقاضای تخلیه عین مستاجره را داشته باشد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.
▪ تخلیه مورد اجاره
هرگاه محل کسب و پیشه و تجارت نیاز به مرمت و بازسازی داشته باشد و موجر قصد احداث ساختمان جدید داشته باشد می‌تواند از دادگاه تقاضای تخلیه مورد اجاره را کند، مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری را جهت اثبات ادعای خود ضمیمه دادخواست کند. البته در اینصورت موجر می‌بایستی حق کسب و پیشه و تجارت را به مستاجر پرداخت کند.
▪ نیاز موجر به مورد اجاره
درصورتی که موجر شخصا نیازمند به محل کسب و پیشه و تجارت استیجاری باشد و دلایل مثبت ادعای خود را نیز ضمیمه دادخواست کند و دادگاه نیز احتیاج وی را تصدیق نماید، در این‌صورت دادگاه حکم به تخلیه محل کسب با پرداخت حق کسب و پیشه‌ای که توسط کارشناس تعیین خواهد شد، صادر کند.
▪ مستاجر جدید
هرگاه مستاجر حق انتقال به غیرنداشته باشد و موجر نیز راضی به انتقال مورد اجاره به دیگری نباشد، در این موقعیت مستاجر می‌تواند با تقدیم دادخواستی با عنوان«تقاضای صدور حکم مبنی بر تجویز انتقال منافع به غیر» از دادگاه تقاضا کند که به قائم مقامی از مالک به وی اجازه انتقال مورد اجاره به دیگری را اعطا کند. پس از صدور حکم قطعی، مستاجر می‌تواند فقط ظرف مدت ۶ ماه مورد اجاره را الزاما با سند رسمی به مستاجر جدید منتقل کند.
▪ اماکن بدون سرقفلی
به موجب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی و بدون دریافت هیچ‌گونه سر قفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می‌شود، در راس انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه آن است، مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. بنابراین درصورتی که سند اجاره عادی بوده و یا اینکه مبلغی تحت عنوان سر قفلی به موجر پرداخت شده باشد قرارداد اجاره تنظیمی مشمول قانون فوق نخواهد بود.
▪ اجاره شفاهی
قانون روابط موجر و مستاجر قانونگذار درصدد بوده تا سر حد امکان مقررات اماکن مسکونی و تجاری را متحد کند.
همانگونه که قبلا نیز اشاره شد کلیه اماکن تجاری که تا تاریخ ۱/۷/۱۳۷۶ اجاره داده شده از شمول این قانون خارج و مشمول قوانین مختلف زمان انعقاد شان هستند.
همچنین به‌نظر می‌رسد که با توجه به مادتین ۲و۳ این قانون، اجاره‌های شفاهی مشمول این قانون نمی‌شود و برای شمول این قانون حتما باید اجاره نامه به‌صورت کتبی وجود داشته باشد.بر خلاف آنچه در قوانین قبلی در مورد اجاره نامه‌های عادی متداول بوده، به موجب این قانون، هر نوشته‌ای نمی‌تواند به‌عنوان اجاره نامه عادی مستند تقاضای تخلیه قرار گیرد، مگر اینکه در تنظیم آن شرایط و موارد خاصی رعایت شده باشد بدین صورت که:
ـ اولا: مدت اجاره دقیقا مشخص شده باشد.
ـ ثانیا: اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد.
توصیه می‌شود برای اثبات این امر در ذیل سند تصریح شود که این قرارداد در دو نسخه با اعتبار واحد تنظیم شده است.
ـ ثالثا: قرارداد می‌بایستی به امضای موجر و مستاجر برسد.
ـ رابعا: دو نفر شاهد معتمد می‌بایستی قرارداد عادی اجاره را امضا کنند.
ـ خامسا: در سند عادی اجاره باید تصریح کنند که عقد اجاره با سر قفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است.
به موجب این قانون، پس از انقضای مدت اجاره، موجر می‌تواند تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را بکند. درصورتی که سند اجاره عادی بوده و دارای شرایط ذکر شده در قسمت مربوط به اجاره اماکن مسکونی باشد، می‌توان از دادگاه محل وقوع ملک درخواست تخلیه ملک را کرد و درصورتی که با سند رسمی ملک اجاره داده شده باشد می‌توان از دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند، تقاضای صدور اجراییه جهت تخلیه ملک کرد که در این‌صورت دفتر خانه ورقه اجراییه تخلیه عین مستاجره را صادر و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می‌کند.
البته درصورتی که مستاجر مبلغی به‌عنوان سرقفلی به موجر پرداخته باشد، هنگام تخلیه عین مستاجره حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را خواهد داشت، توصیه اکید موجران و مستاجران به خصوص در محل‌های کسب و کار و تجارت این است که در انعقاد قراردادهای اجاره شتاب نکنند و در این موارد حتما با کارشناسان حقوقی دفاتر حمایت، سایر حقوقدانان و یا وکلای دادگستری مشورت کنند.

قانون روابط موجر و مستأجر ـ ۵۶
مصوب ۲/۵/۱۳۵۶
فصل اول‌: كليات‌

ماده ۱ ـ هر محلي كه براي سكني يا كسب يا پيشه يا تجارت يابه منظور ديگري اجاره داده شده يا بشود در صورتي كه تصرف‌متصرف بر حسب تراضي با موجر يا نمايندة قانوني او به عنوان‌اجاره يا صلح منافع و يا هر عنوان ديگري به منظور اجاره باشد اعم‌از اينكه نسبت به مورد اجاره سند رسمي يا عادي تنظيم شده يانشده باشد، مشمول مقررات اين قانون است‌.
ماده ۲ ـ موارد زير مشمول مقررات اين قانون نمي‌باشد:
۱ ـ تصرف ناشي از معاملات با حق استرداد يا معاملات رهني‌.
۲ ـ اراضي مزروعي محصور و غير محصور و توابع آنها وباغهايي كه منظور اصلي از اجاره بهره‌برداري از محصول آنها باشد.
۳ ـ ساختمانها و محلهايي كه به منظور سكونت عرفاً به طورفصلي براي مدتي كه از ششماه تجاوز نكند اجاره داده مي‌شود.
۴ ـ كليه واحدهاي مسكوني واقع در محدوده خدماتي شهرها ودر شهركها كه گواهي خاتمه ساختماني آنها از تاريخ لازم‌الاجراءشدن قانون معاملات زمين مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده ومي‌شود.
۵ ـ خانه‌هاي سازماني و ساير محلهاي مسكوني كه از طرف‌وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتي و وابسته به دولت يا اشخاص‌، اعم‌از حقيقي يا حقوقي به مناسبت شغل در اختيار و استفاده كاركنان‌آنها قرار مي‌گيرد.
در اين مورد رابطه متصرف با سازمان يا اشخاص مربوط تابع‌قوانين و مقررات مخصوص بخود يا قرارداد في‌مابين مي‌باشد.
هرگاه متصرف خانه يا محل سازماني كه به موجب مقررات ياقرارداد مكلف به تخليه محل سكونت باشد از تخليه خودداري كندبر حسب مورد از طرف دادستان يا رئيس دادگاه بخش مستقل به اواخطار مي‌شود كه ظرف يكماه محل را تخليه نمايد در صورت‌امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخليه شده و تحويل سازمان‌يا مؤسسه يا اشخاص مربوط داده مي‌شود.
۶ ـ واحدهاي مسكوني كه پس از اجراي اين قانون به اجاره‌واگذار گردد.

فصل دوم‌: ميزان اجاره بها و ترتيب پرداخت آن‌

ماده ۳ ـ در مواردي كه اجاره‌نامه تنظيم شده باشد ميزان‌اجاره‌بها همان است كه در اجاره‌نامه قيد شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظيم نشده باشد به ميزاني است كه بين طرفين مقرر يا عملي شده‌است و در صورتي كه ميزان آن معلوم نشود با رعايت مقررات اين‌قانون از طرف دادگاه ميزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعيين‌مي‌شود.
ماده ۴ ـ موجر يا مستأجر مي‌تواند به استناد ترقي يا تنزل هزينة‌زندگي درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره بها را بنمايد،مشروط به اينكه مدت اجاره منقضي شده و از تاريخ استفاده‌مستأجر از عين مستأجره يا از تاريخ مقرر در حكم قطعي كه بر تعيين‌يا تعديل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر كارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعديل خواهدكرد حكم دادگاه در اين مورد قطعي است‌.
ماده ۵ ـ موجر مي‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعديل نيز مطالبه نمايد.
در اين صورت دادگاه ضمن صدور حكم راجع به تعديل‌،مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاريخ تقديم دادخواست تاروز صدور حكم‌، محكوم مي‌نمايد. دايره اجرا مكلف است‌خسارت تأخير تأديه از تاريخ قطعيت تا تاريخ اجراي حكم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجربپردازد مستأجر نيز مي‌تواند ضمن تقاضاي تعديل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخير تأديه به‌شرح فوق درخواست كند.
تبصره ـ مقررات اين ماده در مواردي كه دادگاه حكم به تعيين‌اجاره‌بها صادر مي‌نمايد نيز جاري خواهد بود.
ماده ۶ ـ مستأجر مكلف است در موعد معين در اجاره‌نامه‌اجرت‌المسمي و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به ميزان‌اجرت‌المسمي آخر هرماه اجاري ظرف ده روز به موجر يا نماينده‌قانوني او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد اجاره‌بها را به‌ميزاني كه بين طرفين مقرر و يا عملي شده و در صورتيكه ميزان آن‌معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغي كه متناسب با اجاره املاك‌مشابه تشخيص مي‌دهد براي هرماه تا دهم ماه بعد به موجر يانمايند قانوني او پرداخت يا در صندوق ثبت و يا بانكي كه از طرف‌سازمان ثبت تعيين مي‌شود سپرده و قبض رسيد را اگر اجاره‌نامه‌رسمي است به دفترخانه تنظيم‌كننده سند هرگاه اجاره‌نامه عادي‌بوده يا اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد قبض رسيد را با تعيين محل اقامت‌موجر به يكي از دفاتر رسمي نزديك ملك تسليم و رسيد دريافت‌دارد.
دفترخانه بايد منتهي ظرف ده روز بوسيله اداره ثبت محل‌مراتب را به موجر يا نماينده قانوني او اخطار كند كه براي دريافت‌وجه توديع شده با دفترخانه مزبور مراجعه نمايد.

فصل سوم‌: در تنظيم اجاره‌نامه‌

ماده ۷ ـ در مواردي كه بين موجر و كسي كه ملك را به عنوان‌مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظيم نشده يا اگر تنظيم شده‌مدت آن منقضي گشته طرفين راجع به تنظيم اجاره‌نامه با تعيين‌اجاره‌بها و شرايط آن اختلاف داشته باشند هريك مي‌تواند براي‌تعيين اجاره‌بها (در مواردي كه اجاره‌نامه در بين نباشد) و تنظيم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه كند. دادگاه ميزان اجاره‌بها را از تاريخ‌تقديم دادخواست تعيين مي‌كند، ولي اين امر مانع صدور حكم‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقديم دادخواست وخسارت‌تأخير تأديه آن نخواهد بود.
تبصره ۱ ـ هرگاه از طرف موجر تقاضاي تخليه عين مستأجره‌شده باشد رسيدگي به درخواست تنظيم اجاره‌نامه از طرف مستأجرمتوقف بر خاتمه دادرسي در موضوع تخليه خواهد بود اين حكم درموردي كه از طرف مالك درخواست خلع يد از ملك شده باشد نيزجاري است‌.
ماده ۸ ـ دادگاه شرايط اجاره‌نامه جديد را طبق شرايط مرسوم ومتعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرايط مندرج در اجاره‌نامه سابق (درصورتي كه قبلاً اجاره‌نامه تنظيم شده باشد) با رعايت مقررات اين‌قانون تعيين خواهد كرد.
ماده ۹ ـ در تمام مدتي كه دادرسي در جريان است مستأجر بايدطبق ماده ۶ اين قانون و شرايط قبلي مال‌الاجاره را بپردازد و از تاريخ‌ابلاغ حكم قطعي طرفين مكلفند ظرف يك ماه به ترتيب مقرر درحكم‌، اجاره‌نامه تنظيم كنند.
هرگاه در اين مدت اجاره‌نامه تنظيم نشود به تقاضاي يكي ازطرفين دادگاه رونوشت حكم را جهت تنظيم اجاره‌نامه به دفتر اسنادرسمي ابلاغ و به طرفين اخطار مي‌كند كه در روز و ساعت معين‌براي امضاي اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضربه امضاي اجاره‌نامه نشود نمايندة دادگاه اجاره‌نامه را به مدت يك‌سال از طرف او امضا خواهد كرد و اگر مستأجر تا ۱۵ روز از تاريخ‌تعيين شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتي كه عذر مستأجر راموجه نداند به تقاضاي موجر حكم به تخليه عين مستأجره صادرمي‌كند و اين حكم قطعي است‌.
ماده ۱۰ ـ مستأجر نمي‌تواند منافع مورد اجاره را كلاً يا جزئاً يابه نحو اشاعه به غير انتقال دهد يا واگذار نمايد مگر اينكه كتباً اين‌اختيار به او داده شده باشد.
هرگاه مستأجر تمام يا قسمتي از مورد اجاره را به غير اجاره دهدمالك مي‌تواند در صورت انقضاي مدت يا فسخ اجاره درخواست‌تنظيم اجاره‌نامه با هر يك از مستأجرين را بنمايد.
در صورتي كه مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غير داشته‌باشد هريك از مستأجرين نيز مي‌تواند در صورت فسخ و يا انقضاي‌مدت اجاره اصلي درخواست تنظيم اجاره‌نامه را با مالك يا نماينده‌قانوني او بنمايند. و
ماده ۱۱ ـ دفاتر اسناد رسمي مكلفند علاوه بر نكاتي كه به‌موجب قوانين و مقررات بايد رعايت شود نكات زير را در اجاره‌نامه‌تصريح بنمايد:
۱ ـ شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر بطور كامل ومشخص‌.
۲ ـ نشاني كامل مورد اجاره و قيد اينكه از لحاظ رابطه اجاره اين‌محل اقامتگاه قانوني مستأجر مي‌باشد مگر اينكه طرفين به ترتيب‌ديگري تراضي نموده باشند.
۳ ـ عين مستأجره در تصرف كدام يك از طرفين مي‌باشد و درصورتي كه در تصرف مستأجر نيست تحويل آن در چه مدت و باچه شرايطي صورت خواهد گرفت‌.
۴ ـ مهلت مستأجر براي پرداخت اجاره‌بها منتهي ده روز از تاريخ‌سررسيد هر قسط خواهد بود، مگر اينكه طرفين به ترتيب ديگري‌زائد بر اين مدت توافق كرده باشند كه در اين صورت ترتيب مذكوربايد در سند قيد گردد.
۵ ـ اجاره به منظور سكني يا كسب يا پيشه يا تجارت با تعيين‌نوع كسب و پيشه و تجارت و هرگاه به منظور ديگري باشد قيد آن به‌طور صريح‌.
۶ ـ مستأجر حق انتقال به غير را كلاً يا جزئاً يا به نحو اشاعه دارديا خير.
۷ ـ تعهد مستأجر به‌پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضاي مدت‌و يا فسخ اجاره تا موقع تجديد اجاره يا تخليه ملك به ميزان‌اجرت‌المسمي‌.

فصل چهارم‌: موارد فسخ اجاره و تخليه عين مستأجره‌

ماده ۱۲ ـ در موارد زير مستأجر مي‌تواند صدور حكم به فسخ‌اجاره را از دادگاه درخواست كند:
۱ ـ در صورتي كه عين مستأجره با اوصافي كه در اجاره‌نامه قيدشده منطبق نباشد. (با رعايت ماده ۴۱۵ قانون مدني‌)
۲ ـ اگر در اثناي مدت اجاره عيبي در عين مستأجره حادث شودكه آن را از قابليت انتفاع خارج نموده و رفع عيب مقدور نباشد.
۳ ـ در مواردي كه مطابق شرايط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق‌يابد.
۴ ـ در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست‌فسخ اجاره از طرف كليه ورثه‌.
۵ ـ هرگاه مورد اجاره كلاً يا جزئاً در معرض خرابي بوده و قابل‌تعمير نباشد و يا براي بهداشت و سلامت مضر بوده و بايد خراب‌شود.
ماده ۱۳ ـ هرگاه مستأجر به علت انقضاي مدت اجاره يا درمواردي كه به تقاضاي او حكم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره راتخليه كند و موجر از تحويل گرفتن آن امتناع كند مستأجر مكلف‌است بوسيله اظهارنامه از موجر يا نماينده قانوني او تقاضا كند كه‌براي تحويل مورد اجاره حاضر شود.
در صورتي كه موجر ظرف پنج روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه‌حاضر نگردد مستأجر بايد به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه وتخليه كامل مورد اجاره را تأمين دليل نمايد و كليد آن را به دفتردادگاه تسليم كند.
از اين تاريخ رابطه استيجاري قطع مي‌شود و دفتر دادگاه ظرف‌۲۴ ساعت به موجر يا نماينده قانوني او اخطار مي‌كند كه براي‌تحويل گرفتن مورد اجاره و دريافت كليد حاضر شود. تا زماني كه‌مستأجر به ترتيب فوق عمل نكرده باشد تعهدات او به موجب‌مقررات اين قانون و شرايط اجاره‌نامه برقرار است‌.
ماده ۱۴ ـ در موارد زير موجر مي‌تواند حسب مورد صدورحكم فسخ اجاره يا تخليه را از دادگاه درخواست كند دادگاه ضمن‌حكم فسخ اجاره دستور تخليه مورد اجاره را صادر مي‌نمايد و اين‌حكم عليه مستأجر يا متصرف اجرا و محل تخليه خواهد شد.
۱ ـ در موردي كه مستأجر مسكن بدون داشتن حق انتقال به غيردر اجاره‌نامه و يا موردي كه اجاره نامه‌اي در بين نباشد مورد اجاره راكلاً يا جزئاً به هر صورتي كه باشد به غير واگذار نموده يا عملاً ازطريق وكالت يا نمايندگي و غيره در اختيار و استفاده ديگري جزاشخاص تحت‌الكفاله قانوني خود قرار داده باشد.
۲ ـ در موردي كه عين مستأجره به منظور كسب يا پيشه و ياتجارت خود مستأجره اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناويني ازقبيل وكالت يا نمايندگي و غيره عملاً به غير واگذار كند بدون اينكه‌طبق ماده ۱۹ اين قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظيم شده باشد.
۳ ـ در صورتي كه در اجاره‌نامه محل سكني حق فسخ اجاره‌هنگام انتقال قطعي شرط شده باشد مشروط به اينكه خريداربخواهد شخصاً در مورد اجاره سكونت نمايد و يا آن را براي‌سكونت اولاد يا پدر يا مادر يا همسر خود تخصيص دهد. در اين‌صورت اگر خريدار تا سه ماه از تاريخ انتقال ملك براي تخليه‌مراجعه ننمايد درخواست تخليه به اين علت تا انقضاي مدت اجاره‌پذيرفته نمي‌شود.
۴ ـ در صورتي كه مورد اجاره محل سكني بوده و مالك پس ازانقضاي مدت اجاره احتياج به مورد اجاره براي سكونت خود يااشخاص مذكور در بند فوق داشته باشد.
۵ ـ هرگاه مورد اجاره محل سكني در معرض خرابي بوده و قابل‌تعمير نباشد.
۶ ـ در صورتي كه از مورد اجاره محل سكني بر خلاف منظوري‌كه در اجاره‌نامه قيد شده استفاده گردد.
۷ ـ در مورد محل كسب و پيشه و تجارت هرگاه مورد اجاره براي‌شغل معيني اجاره داده شده و مستأجر بدون رضاي موجر شغل‌خود را تغيير دهد مگر اينكه شغل جديد عرفاً مشابه شغل سابق‌باشد.
۸ ـ در صورتي كه مستأجر در مورد اجاره تعدي يا تفريط كرده‌باشد.
۹ ـ در صورتي كه مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ اين قانون ازپرداخت مال‌الاجاره يا اجرت‌المثل خودداري نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره يا اظهارنامه (در موردي كه‌اجاره‌نامه عادي بوده يا اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد) ظرف ده روزقسط يا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در اين مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمي باشد موجر مي‌تواند از دفترخانه يا اجراي ثبت صدوراجرائيه بر تخليه و وصول اجاره‌بها را درخواست نمايد.
هرگاه پس از صدور اجرائيه مستأجر اجاره‌بهاي عقب افتاده راتوديع كند اجراي ثبت تخليه را متوقف مي‌كند ولي موجر مي‌تواندبه استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست‌تخليه عين مستأجره را بنمايد.
هرگاه اجاره‌نامه عادي بوده يا سند اجاره تنظيم نشده باشد موجرمي‌تواند براي تخليه عين مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌مراجعه كند.
در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل از صدور حكم دادگاه اضافه براجاره‌بهاي معوقه صدي بيست آن را به نفع موجر در صندوِدادگستري توديع نمايد حكم به تخليه صادر نمي‌شود و مستأجر به‌پرداخت خسارت دادرسي محكوم و مبلغ توديع شده نيز به موجرپرداخت مي‌گردد، ولي هر مستأجر فقط يكبار مي‌تواند از اين ارفاِاستفاده كند، حكم دادگاه در موارد مذكور در اين بند قطعي است‌.
تبصره ۱ ـ در صورتي كه مستأجر دوبار ظرف يكسال در اثراخطار يا اظهارنامه مذكور در بند ۹ اين ماده اقدام به پرداخت‌اجاره‌بها كرده باشد و براي بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به‌موجر نپردازد و يا در صندوق ثبت توديع ننمايد موجر مي‌تواند باتقديم دادخواست مستقيماً از دادگاه درخواست تخليه عين مستأجررا بنمايد. حكم دادگاه در اين مورد قطعي است‌.
تبصره ۲ ـ در صورتي كه مورد اجاره به منظوري غير از كسب‌يا پيشه يا تجارت اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به‌اجاره محل سكني خواهد بود.
تبصره ۳ ـ در مورد بند شش اين ماده اگر مستأجر مركز فساد كه‌قانوناً داير كردن آن ممنوع است در مورد اجاره داير نمايد. دادستان‌علاوه بر انجام وظايف قانوني خود به محض صدور كيفر خواست‌به درخواست موجر مورد اجاره را در اختيار موجر قرار مي‌دهد.
تبصره ۴ ـ در صورتي كه مستأجر محل سكني در شهر محل‌سكونت خود مالك يك واحد مسكوني باشد موجر حق دارد پس ازانقضاي مدت اجاره تقاضاي تخليه مورد اجاره را بنمايد.
ماده ۱۵ ـ علاوه بر موارد مذكور در ماده قبل در موارد زير نيزپس از انقضاي مدت اجاره درخواست تخليه محل كسب يا پيشه ياتجارت از دادگاه جائز است‌:
۱ ـ تخليه به منظور احداث ساختمان جديد مشروط بر اينكه‌پروانه ساختماني يا گواهي شهرداري مربوط ارائه شود. و شهرداريهامكلفند در صورت مراجعه مالك با رعايت مقررات مربوط پروانه‌ساختمان و يا گواهي مورد نظر را صادر و به مالك تسليم نمايند.
۲ ـ تخليه به منظور احتياج شخص موجر براي كسب يا پيشه ياتجارت‌.
۳ ـ در صورتي كه محل كسب يا پيشه يا تجارت مناسب براي‌سكني هم باشد و مالك براي سكونت خود يا اولاد يا پدر يا مادر ياهمسر خود درخواست تخليه نمايد.
در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حكم تخليه به‌پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت نيز حكم خواهد داد.
ماده ۱۶ ـ در موارد مذكور در ماده قبل و همچنين در مواردمذكور در بند ۳ و ۴ ماده ۱۴ هرگاه مالك حسب مورد تا ششماه ازتاريخ تخليه شروع به ساختمان نكند يا حداقل مدت يكسال ازمحل مورد اجاره به نحوي كه ادعا كرده استفاده ننمايد به درخواست‌مستأجر سابق بپرداخت مبلغي معادل يكسال اجاره‌بها يااجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محكوم خواهد شد مگر آنكه‌ثابت شود تأخير شروع ساختمان يا عدم استفاده از مورد اجاره دراثر قوه قاهره يا مبتني بر علل و جهاتي خارج از اراده مالك بوده‌است‌.
تبصره ـ در صورتي كه در ملك مورد تخليه مستأجرين‌متعددي باشند و موجر تقاضاي تخليه ساير قسمتها را نيز نموده‌باشد مهلت فوق از تاريخ تخليه آخرين قسمت شروع خواهد شد.
ماده ۱۷ ـ در تمام مواردي كه تخليه عين مستأجره در نتيجه اجراي‌حكم يا به ترتيب مقرر در ماده ۱۳ صورت مي‌گيرد بايد از طرف‌دادگاه به دفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون‌ملاحظات ثبت اجاره قيد گردد.

فصل پنجم‌: حق كسب يا پيشه يا تجارت‌

ماده ۱۸ ـ ميزان حق كسب يا پيشه يا تجارت كه در اين قانون وقوانين ديگر قيد شده است بر مبناي اصول و ضوابطي كه آئين‌نامه‌آن از طرف وزارتخانه دادگستري و مسكن و شهرسازي تهيه و به‌تصويب كمسيونهاي مربوط مجلسين خواهد رسيد، تعيين مي‌گردد.
ماده ۱۹ ـ در صورتي كه مستأجر محل كسب يا پيشه يا تجارت‌به موجب اجاره‌نامه‌، حق انتقال به غير داشته باشد مي‌تواند براي‌همان شغل يا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمي به ديگري‌انتقال دهد.
هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غير سلب شده يا اجاره‌نامه‌اي‌در بين نبوده و مالك راضي به انتقال به غير نباشد بايد در مقابل‌تخليه مورد اجاره‌، حق كسب يا پيشه يا تجارت مستأجر را بپردازدوالا مستأجر مي‌تواند براي تنظيم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند،در اين صورت دادگاه حكم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غيرو تنظيم سند انتقال در دفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره‌نامه سابق يادفترخانه نزديك ملك (اگر اجاره‌نامه رسمي در بين نباشد) صادر ورونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مي‌نمايد و مراتب را به‌موجر نيز اعلام خواهد نمود، مستأجر جديد از هر حيث نسبت به‌تمام شرايط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.
هرگاه ظرف ششماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي منافع مورد اجاره‌با سند رسمي به مستأجر جديد انتقال داده نشود حكم مزبورملغي‌الاثر خواهد بود.
تبصره ۱ ـ در صورتي كه مستأجر بدون رعايت مقررات اين‌ماده مورد اجاره را به ديگري واگذار نمايد موجر حق درخواست‌تخليه را خواهد داشت و حكم تخليه عليه متصرف يا مستأجر اجراخواهد شد. و در اين مورد مستأجر يا متصرف حسب مورداستحقاق دريافت نصف حق كسب يا پيشه يا تجارت را خواهدداشت‌.
تبصره ۲ ـ حق كسب يا پيشه يا تجارت به مستأجر همان محل‌اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جديد فقط با تنظيم سندرسمي معتبر خواهد بود.

فصل ششم‌: تعميرات‌

ماده ۲۰ ـ تعميرات كلي و اساسي مورد اجاره كه مربوط به اصل‌بنا يا تأسيسات عمده منصوبه در آن از قبيل دستگاههاي حرارت‌مركزي و تهويه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعميرات‌جزيي و همچنين تزيين و تعميري كه مربوط به استفاده بهتر از مورداجاره باشد يا مستأجر خواهد بود.
ماده ۲۱ ـ رسيدگي به اختلاف بين موجر ومستأجر راجع به‌تعميرات با دادگاه است در صورتي كه موجر تعميرات كلي موردحكم دادگاه را در مهلتي كه از طرف دادگاه تعيين مي‌شود انجام ندهدمستأجر مي‌تواند براي فسخ اجاره به دادگاه مراجعه كند يا از دادگاه‌درخواست كند به او اجازه داده شود تعميرات مزبور را با نظارت‌دايره اجرا انجام داده مخارج آن را حداكثر تا معادل ششماه اجاره‌بهابه حساب موجر بگذارد.
ماده ۲۲ ـ هرگاه مستأجر مانع مالك از انجام تعميرات ضروري‌شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبي براي‌انجام تعميرات تعيين مي‌نمايد.
در صورت ادامه ممانعت دادگاه مي‌تواند حكم به تخليه موقت‌بنا براي مدت مذكور بدهد. در هرحال مستأجر مسؤول خسارتي‌است كه در نتيجه ممانعت از تعمير بنا حاصل شده باشد.
تبصره ـ رسيدگي به دعاوي مذكور در مادتين ۲۱ و ۲۲ خارج‌از نوبت و بدون رعايت تشريفات دادرسي صورت خواهد گرفت وحكم دادگاه قطعي است‌.
ماده ۲۳ ـ اقامه دعوي تخليه از طرف موجر مانع رسيدگي به‌دعوي تعميرات نيست‌.
هرگاه دادگاه حكم به تخليه مورد اجاره صادر نموده باشد و حكم‌مزبور قطعي نباشد حكم الزام به تعمير در صورت فسخ حكم تخليه‌به ترتيب مقرر در ماده ۲۱ قابل اجرا خواهد بود.
ماده ۲۴ ـ در صورتي كه مستأجر در مورد اجاره حق استفاده ازانشعاب آب يا برق يا تلفن يا گاز يا تأسيسات حرارت مركزي ياتهويه يا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمي‌تواند جز درمورد تعميرات ضروري آن را قطع يا موجبات قطع آن را فراهم‌نمايد مگر اينكه مستأجر بهاي مصرف خود را طبق شرايط اجاره‌نپرداخته باشد.
در صورت تخلف‌، دادگاه به درخواست مستأجر فوراً بدون‌رعايت تشريفات دادرسي موضوع را مورد رسيدگي قرار داده‌عندالاقتضاء ترتيب وصل آن را خواهد داد.
دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است‌. موجر مي‌تواند ظرف ده‌روز از تاريخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض كند. اعتراض در همان‌دادگاه رسيدگي مي‌شود و تصميم دادگاه قطعي است‌.
تبصره ۱ ـ هرگاه علت قطع جريان برق يا آب يا تلفن و غيربدهي موجر به سازمانهاي مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم‌پرداخت بدهي مزبور باشد و مستأجر مي‌تواند براساس قبوض‌سازمانهاي مربوط وجوه مذكور را بپردازد و از اولين اجاره‌بها كسرنمايد.
تبصره ۲ ـ تعميرات تأسيسات و قسمتهاي مشترك‌آپارتمانهاي مشمول قانون تملك آپارتمانها تابع مقررات مربوط به‌خود خواهد بود.
ماده ۲۵ ـ هرگاه مالك قصد فروش ملك خود را داشته يابخواهد وضع ملك را از جهت امكان وجود خرابي يا كسر و نقصان‌در آن‌، مشاهده نمايد و متصرف ملك مانع از رؤيت خريدار يا مالك‌گردد، مالك يا نماينده قانوني او مي‌تواند براي رفع ممانعت به‌دادستان يا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملك مراجعه‌كند. دادستان يا دادرس دادگاه حسب مورد به مأمورين شهرباني ياژاندارمري و يا مأمورين اجرا دستور مي‌دهد تا خريدار و مالك به‌معيت مأمورين ملك را رؤيت نمايند. تشخيص ضرورت امر درحدود متعارف با مقام صادركننده دستور است‌.
ماده ۲۶ ـ رسيدگي به‌كليه دعاوي موضوع اين قانون در دادگاه‌شهرستان و در نقاطي كه دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش‌مستقل به عمل مي‌آيد. مگر دعاوي راجع به دولت كه منحصراً دردادگاه شهرستان رسيدگي مي‌شود حكم دادگاه در هرصورت‌حضوري محسوب و فقط قابل پژوهش است‌، مگر در مواردي كه‌خلاف آن مقرر شده باشد رسيدگي به دعاوي مربوط به اتاقهاي‌استيجاري كماكان در صلاحيت شوراي داوري است‌.
تبصره ـ در موردي كه ميزان خواسته در تقاضاي تعيين‌اجاره‌بهاي ماهانه زايد بر چهار هزار ريال نباشد حكم دادگاه قطعي‌است‌.
ماده ۲۷ ـ در مواردي كه حكم تخليه صادر مي‌شود دادگاه ضمن‌صدور حكم مهلتي كه از ده روز كمتر و از دو ماه بيشتر نباشد براي‌تخليه تعيين مي‌نمايد. حكم تخليه مدارسي كه با اجازه رسمي‌مقامات صلاحيتدارتأسيس‌شده‌درتعطيلات‌تابستان‌اجراخواهد شد.
تبصره ۱ ـ در مواردي كه حكم تخليه با پرداخت حق كسب ياپيشه يا تجارت صادر مي‌شود مهلتهاي مذكور در اين ماده از تاريخ‌توديع يا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
تبصره ۲ ـ در مواردي كه حكم تخليه به علت عدم پرداخت‌اجاره‌بها صادر مي‌شود حداكثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.
ماده ۲۸ ـ در مواردي كه حكم تخليه عين مستأجره با پرداخت‌حق كسب يا پيشه يا تجارت صادر و قطعي مي‌شود موجر مكلف‌است ظرف سه ماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي وجه معينه را درصندوق دادگستري توديع يا ترتيب پرداخت آن را به مستأجر بدهدوالا حكم مزبور ملغي‌الاثر خواهد بود مگر اينكه طرفين به مدت‌بيشتري توافق كرده باشند. در ساير موارد نيز هرگاه موجر ظرف‌يكسال از تاريخ ابلاغ حكم قطعي تقاضاي صدور اجرائيه ننمايدحكم صادر شده ملغي‌الاثر است مگر اينكه بين موجر و مستأجربراي تأخير تخليه توافق شده باشد.
تبصره ـ مدتهاي مذكر در ماده فوق نسبت به احكامي كه درزمان اجراي قانون روابط مالك و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ صادر وقطعي گرديده از تاريخ اجراي اين قانون شروع مي‌شود.
ماده ۲۹ ـ وزارت دادگستري از بين كارشناسان رسمي عده‌اي رابه منظور اجراي اين قانون حداكثر براي دو سال انتخاب و به‌دادگاهها معرفي مي‌نمايد و تا زماني كه تجديد انتخاب به عمل‌نيامده دادگاهها از كارشناسان مزبور استفاده خواهند كرد.
طرز تعيين و شرايط انتخاب و ميزان حق‌الزحمه كارشناسان به‌موجب آيين‌نامه وزارت دادگستري است‌.
در نقاطي كه وزارت دادگستري كارشناس معرفي ننمايد طبق‌مقررات عمومي مربوط به كارشناسي عمل خواهد شد.
ماده ۳۰ ـ كليه طرق مستقيم يا غير مستقيم كه طرفين به منظورجلوگيري از اجراي مقررات اين قانون اتخاذ نمايند پس از اثبات دردادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.
ماده ۳۱ ـ اين قانون در نقاطي اجرا مي‌شود كه تاكنون قانون‌روابط مالك و مستأجر مصوب خرداد ۱۳۳۹ در آن نقاط به مرحله‌اجرا گذاشته شده يا وزارت دادگستري با جلب نظر وزارت مسكن وشهرسازي و لزوم اجراي آن را آگهي نمايد در ساير نقاط رابطه موجرو مستأجر براساس قوانين و مقررات عمومي خواهد بود.
ماده ۳۲ ـ از تاريخ اجراي اين قانون‌، قانون روابط مالك ومستأجر مصوب سال ۱۳۳۹ و ساير قوانين و مقرراتي كه مغاير بااين قانون است لغو مي‌شود.
قانون فوق مشتمل بر سي و دو ماده و هفده تبصره پس ازتصويب مجلس سنا در جلسه فوِالعاده روز چهارشنبه‌۲۲/۴/۱۳۵۶، در جلسه فوِالعاده روز يكشنبه دوم مرداد ماه ۱۳۵۶به تصويب مجلس شوراي ملي رسيد.

اخبارواطلاعات در مورد حکم تخلیه قانون چک و کدرهگیری ومسائل حقوقی املاک

مطالب مشابه :

اخبارواطلاعات در مورد حکم تخلیه قانون چک و کدرهگیری ومسائل حقوقی املاک

بررسی دستور و حکم تخلیه و تفاوت آن

هفت خوان حکم تخلیه

مراحل حکم تخلیه

دعاوی تخلیه و سکوت اجاره نامه -

تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌بها

رسیدگی تخصصی گره گشای اختلافات