یا مستاجر مسئول جبران خسارت های وارده به ملک است؟

مالک و مستاجر هیچ کدام دشمن یکدیگر نیستند ولی ممکن است موقع تخلیه، موجر و مستاجر کارشان به دعوا و دادگاه کشیده شود. یکی از این موارد آن است که مسوول خسارت های عین مستاجره و یا لوازم موجود در آن کیست؟ و آیا مستاجر باید این خسارت‌ها را جبران کند و ملک را همانطوری که تحویل گرفته به موجر برگرداند؟
مالک و مستاجر هیچ کدام دشمن یکدیگر نیستند ولی ممکن است موقع تخلیه، موجر و مستاجر کارشان به دعوا و دادگاه کشیده شود. یکی از این موارد آن است که مسوول خسارت های عین مستاجره و یا لوازم موجود در آن کیست؟ و آیا مستاجر باید این خسارت‌ها را جبران کند و ملک را همانطوری که تحویل گرفته به موجر برگرداند؟

به گزارش پایگاه آموزشی مهداد، ملکی که اجاره می‌شود ممکن است در اثر گذشت زمان دچار خساراتی شود مثلا درهای آن فرسوده شود یا کولر آن غیرقابل استفاده شود. همچنین وسایل موجود در آن مثل ظروف ممکن است خسارت ببیند. سوالی که مطرح می شود این است که آیا مستاجر باید این خسارت‌ها را جبران کند و ملک را همانطوری که تحویل گرفته به موجر برگرداند؟ در ادامه به دنبال بررسی پاسخ این پرسش هستیم.

مستاجر امین موجر است

وقتی کسی ملکی را اجاره می‌کند آیا نسبت به آن امین است و ید امانی دارد؟ پاسخ سوال مطروحه وفق ماده 493 قانون مدنی مثبت است و با انعقاد قرارداد اجاره، مستأجر که مالک منافع می‌شود و نسبت به ملک مورد اجاره امین محسوب و ید امانی دارد.

صرف‌نظر از اینکه مستاجر بار مسئولیت‌های یک شخص امین برای حفظ و نگهداری متعارف ملک (مورد اجاره) را به دوش می‌کشد از طرفی نیز، چنانچه عین مستأجره بدون تقصیر وی اعم از تعدی و تفریط‌، ناقص و یا تلف شود هیچگونه مسئولیتی متوجه مستأجر، نمی‌باشد مانند اینکه ملک مورد اجاره در اثر ریزش ساختمانی که در مجاورت آن قرار دارد، تخریب شود و یا در اثر استفاده از مصالح نامرغوب در ساخت ملک، عیب و نقصی در ساختمان حادث شود. در این شرایط نمی توان از مستاجر تقاضای خسارت کرد.

افزایش مسئولیت مستاجر از امین به ضمان

وجود چنین شرطی که مسئولیت های مستاجر را افزایش دهد در قرارداد امکان‌پذیر است. موجر می‌تواند شرط کند مستاجر ضامن هر نقص و عیبی باشد که در آینده در ملک ایجاد می‌شود با این توضیح که قرارداد اجاره نیز همانند سایر عقود و قراردادها تابع اراده طرفین است و هریک از طرفین، می‌تواند شروطی را که مورد قبول طرف دیگر باشد تا جایی که منافاتی با نظم عمومی نداشته باشد، در قرارداد مقرر کنند.

البته باید یادآور شد قانونگذار در مواد 642 و 643 قانون مدنی، شرط ضمان بطور مطلق را در عقد عاریه و در خصوص مستعیر (عاریه گیرنده) مورد پذیرش قرار داده و علیرغم وجود اختلاف نظر بین حقوقدانان می توان از مواد مورد اشاره، وحدت ملاک گرفت و در روابط موجر و مستأجر نیز از آن استفاده کرد و نهایتاً چنین شرطی را برای مستأجر مقرر نمود.

در صورتی که در قرارداد در این خصوص سکوت شده باشد، مستاجر بدون شک امین محسوب خواهد شد نه ضامن زیرا همانطور که در پاسخ سوال اول بدان اشاره شد قانونگذار در ماده 493 قانون مدنی صراحتاً اصل را بر امین بودن مستأجر مقرر داشته مگر مستأجر مرتکب تقصیری شود که وصف امانت وی زایل و ید امانی او تبدیل به ید ضمانی شود.

مسئولیت مستاجر نسبت به وسایل موجود

امروز اجاره دادن خانه های مبله و دارای امکانات رواج پیدا کرده است. سوالی که پیش می آید این است که مستاجر نسبت به این وسایل چه مسئولیتی دارد و در صورت ناقص شدن یا از بین رفتن آنها آیا باید جایگزن آنها را تهیه کند؟ در فرض سوال مزبور، بازهم مستأجر نسبت به مورد اجاره و کلیه وسائل و اثاثیه موجود در آن، امین محسوب می‌شود.

این نکته لازم به اشاره است در چنین قراردادهایی که مورد اجاره به همراه وسایل و به اصطلاح مبله به اجاره واگذار می‌شود در واقع طی یک قرارداد، دو نوع عقد اجاره منعقد می‌شود، یکی اجاره ملک و دیگری اجاره وسایل و اشیای موجود در آن. ولیکن در عرف معاملاتی، اجاره وسایل و اثاثیه نیز در بطن اجاره ملک قرار می‌گیرد و این موضوع هیچگاه عقد اجاره منعقده (در خصوص وسایل و غیره)و همچنین ید امانی مستأجر را نسبت به آنها از بین نخواهد برد و مستأجر علاوه بر ملک، در خصوص وسایل موجود در آن نیز امین بوده و ضامن عیب و نقص آن نیست مگر اینکه مرتکب تقصیری شده باشد.

تا زمانی که مستأجر در عین مستأجره به نحو متعارف عمل کند و مرتکب هیچگونه تقصیری اعم از تعدی و تفریط نشده و در قرارداد اجاره نیز شرط ضمان وجود نداشته باشد، ید مستأجر کماکان امانی خواهد بود ولی در صورتی که مستأجر مرتکب تعدی و تفریط شود مانند اینکه مبادرت به احداث دیوار، زیر زمین، بالکن و غیره کند یا در حفظ و نگهداری مورد اجاره کوتاهی کند مانند اینکه هنگام ریزش باران، درب و پنجره‌ها را باز گذاشته و این امر موجب تخریب دیوارهای داخلی یا اثاثیه موجود در آن شود و یا به جهت استفاده نامتعارف از وسایل و اثاثیه، سبب تخریب و یا عیب و نقص آنها شود و امثالهم، در این صورت ید امانی وی تبدیل به ید ضمانی شده و ضامن نقص و عیب حادث شده است.

حدود مسئولیت مستاجر

وقتی شخصی ملکی را اجاره می‌کند و آن را از موجر تحویل می‌گیرد تصرفات و استفاده مستاجر از مورد اجاره با اذن موجر بوده قطعا ید وی امانی است. ید متصرف ماذون امانی است. ید ضمانی استثنایی بوده و نیاز به تصریح دارد و چنین تصریحی (اضافی بودن ید مستاجر) در مقررات مالک و مستاجر وجود ندارد.

طبق ماده 10 قانون مدنی، اصل بر صحت و لازم‌الاجرا بودن قراردادهای خصوصی بین اشخاص است مگر این که توافق بین موجر و مستاجر بر خلاف مقررات آمده باشد. در امور مالی اصل بر تکمیلی و تفسیری بودن مقررات است و اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که مستاجر ضامن هر عیب و نقصی است که در آینده در ملک بوجود آید اگر چه ناشی از اعمال وی نباشد این توافق بین موجر و مستاجر در امر مالی لازم‌الاجرا و نافذ بنظر می‌رسد همانطوریکه قانون‌گذار در عقد عاریه در قانون مدنی در ماده 642 ذکر کرده است که اگر بر مستعیر(عاریه گیرنده)شرط زمان شده باشد مسئول هر کسر و نقصانی خواهد بود اگر چه مربوط به عمل او نباشد از وحدت ملاک این ماده می‌توان نتیجه گرفت که در سایر عقود نیز شرط زمان نافذ است.

بنابراین با توجه به این که در مسئولیت متصرف ماذون، اصل بر امانی بودن ید است، در خصوص سکوت قرارداد اجاره مستاجر امین ‌محسوب می‌شود نه ضامن و همانطوری‌که در ماده 614 قانون مدنی ذکر شده است امین ضامن تلف یا نقصان مالی که به او سپرده شده است نیست مگردر صورت تعدی یا تفریط و هم‌چنین در ماده بعدی همان قانون آمده که امین درمقام حفظ، مسئول وقایعی نیست که دفع آن از اقتدار او خارج است.

در صورتی که مورد اجاره با وسائل و با اصطلاح مبله اجاره داده شده باشد این امر تاثیری در حکم حقوقی ندارد و ید مستاجر هم‌چنان امانی است مگر این‌که شرط ضمان در قرارداد اجاره باشد. در مورد اجاره با وسایل موضوعی که می‌تواند ذمه را مشغول سازد استهلاک و کسر قیمت از وسایل در اثر استفاده مستاجر است.

با توجه به قاعده حقوقی: اذن در شی، اذن در لوازم آن است؛ دادن وسایل برای استفاده متعارف مستاجر مستلزم پذیرش کسر منفعت استفاده از وسایل توسط مستاجر است. بنابراین اگر وسایل و مبلمان منزل همه نو باشد و بصورت مبله منزل به اجاره داده شود موجر نمی‌تواند در پایان مدت اجاره مطالبه وسایل و مبلمان دست اول و نو را بنماید. زیرا این عمر مستلزم عدم استفاده از وسایل است که با فلسفه اصلی اجاره در تعارض است. ماده 643 قانون مدنی راه‌حلی در عقد عاریه ارائه کرده است که در عقد اجاره نیز قابل استفاده می‌باشد مبنی بر این که اگر بر مستعیر شرط ضمان منقصت ناشی از صرف استعمال نیز شده باشد ضامن این منقصت خواهد بود.

تاثیر تقصیر مستاجر در مسئولیت

در صورت تقصیر مستاجر در حفظ عین مستاجره از زمان تقصیر ید امانی مستاجر تبدیل به ید ضمانی شده و مستاجر نه‌تنها مسئول خسارت مستند به تقصیر خود می‌باشد بلکه هرگونه زیانی که در دوره تقصیر وی بوجود آید گر چه مستند به تقصیر مستاجر نباشد و ناشی از عمل او نباشد مستاجر مسئول جبران آن است زیرا با تقصیر ید امانی تبدیل به ید ضمانی می‌شود.

ماده 493 قانون مدنی نیز در این‌باره مقرر کرده که مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلا یا بعضا تلف شود مسئول نخواهد بود ولی مستاجر تفریط یا تعدی کند ضامن است اگرچه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد. به عنوان مثال اگر مستاجر یک باغ میوه در آبیاری درختان کوتاهی کند و سپس در نتیجه وقوع سیل باغ از بین برود گرچه وقوع خسارت ناشی از سیل در نتیجه تقصیر در آبیاری درختان نبوده است ولی چون در دوره‌ تقصیر وی بوقوع پیوسته است به علت ید ضمانی مسئول جبران خسارت وقایع دوران تقصیر خود است گرچه ارتباطی به عمل وی نداشته باشد.

منبع:پایگاه آموزشی مهداد

یا مستاجر مسئول جبران خسارت های وارده به ملک است؟

مطالب مشابه :

تجمع اعتراضی مردم پارسیان و کوشکنار در مورد صنایع آلاینده انرژی بر و مدیریت آن + عکس

درآمد حاصل از فروش جشنواره غذایی/ صرف ایتام و فقرا

آشنایی با 5 سامانه دفاع هوایی ناشناخته +عکس

کلیسای سانتا ماریا دل فیوره

آشنایی با هلیکوپتر ch-3 Seaking

آشنایی با بالگرد S-61 Sea King

تمرین شماره4 اسکیس و ترسیم فیگور:

نمای چوب

سانتیاگو کالاتراوا (معمار و هنرمند اسپانیایی)

یا مستاجر مسئول جبران خسارت های وارده به ملک است؟