تغییر در ثبت معاملات مسکن

مجلس همین روزها بررسی طرحی را آغاز می کند که تصویب یا رد آن می تواند در نحوه انجام معاملات و میزان رسمیت مبایعه نامه ها در بازار مسکن تاثیر مستقیم داشته باشد؛ رییس اتحادیه مشاوران املاک از ورود یک پیشنهاد به مجلس تحت عنوان «منع بنگاه های مسکن از تنظیم قراردادهای خرید و فروش ملک» خبر داده و گفته است گروهی با طراحی یک سناریو در تلاش هستند با به حاشیه بردن مسیر رهگیری معاملات مسکن (که عمده مسوولیت آن با حکم دولت به مشاوران املاک سپرده شده) دلالان ملکی را از صحنه بازار مسکن حذف کنند. در ماده 188 از فصل هشتم لایحه برنامه پنجم، صلاحیت مشاوران املاک صرفا در حدود دلالی تعریف شده و تاثیر کلیه عقود راجع به اموال غیرمنقول، موکول به ثبت سند آنها در دفاتر اسناد رسمی شده است. این درحالی است که به اعتقاد بنگاه ها، دلال کسی است که طرفین معامله را به یکدیگر نزدیک و سپس با تنظیم عقد قرارداد، سند (مبایعه نامه) صادر می کند که این سند باید کماکان از اعتبار قانونی برخوردار باشد.

درحالی که دولت از طریق راه اندازی سامانه رهگیری معاملات مسکن، به فعالیت آژانس های املاک رسمیت داده و مسوولیت اصلی ثبت قراردادهای ملکی –مبایعه نامه- را عملا به این صنف سپرده است، اخیرا پیشنهادی به مجلس داده شده که درصورت تصویب، بنگاه های مسکن از میدان معاملات حذف خواهند شد. ماده 188 از فصل هشتم برنامه پنجم که از چند روز دیگر جزئیات آن در مجلس بررسی خواهد شد، صلاحیت مشاوران املاک را فقط در حد دلالی تعریف کرده و کلیه عملیات عقد قرارداد را به دفاتر اسناد رسمی واگذار کرده است.
هر چند گفته می شود رگه های طرح این پیشنهاد به اختلاف نظر قدیمی محضرخانه ها و بنگاه های مسکن در نحوه رهگیری معاملات مربوط می شود، اما ظاهرا دفاعی که از ماده 188 برنامه پنجم شده، استحکام بخشیدن به معاملات مسکن و کاهش دعاوی حقوقی در قوه قضائیه است.
طرح ممنوعیت بنگا ه های مسکن از تنظیم مبایعه نامه با واکنش شدید رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک روبه رو شده است. مصطفی قلی خسروی در این باره به دنیای اقتصاد گفت: این اقدام غیرقانونی است و انگیزه چنین رفتارهایی فراهم کردن زمینه برای حذف بنگاه های مسکن و مختومه کردن پرونده رهگیری معاملات است.
رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک تصریح کرد: طبق قانون، وظیفه تنظیم سند عادی – مبایعه نامه- انتقال مالکیت اموال غیرمنقول برعهده مشاوران املاک است که تنها وسیله اثبات این نقل و انتقال، سندی است که بنگاه ها به دست طرفین –خریدار و فروشنده- می دهند.
خسروی افزود: پیشنهادی که اخیرا به مجلس آورده شده با سوال بزرگی روبه رو است تحت این عنوان که با ممنوع شدن فعالیت مشاوران املاک در تنظیم قراردادها، چه هدفی دنبال می شود؟
مقام ارشد صنف بنگاه های مسکن همچنین گفت: اگر طرفین بر انتقال مالکیت توافق کنند، اما فرآیند تشریفات ثبت ملک نیازمند طی مراحل دشوار قضایی و دادگستری باشد، چه تضمینی برای طرفین وجود دارد که بدون تنظیم سند، خود را متعهد بر عقد قرارداد بدانند؟
به گزارش دنیای اقتصاد، طرحی که قلی خسروی از ارائه آن به مجلس خبر داده به ماده 188 از فصل هشتم لایحه برنامه پنجم مربوط می شود. در این ماده به صراحت قیده شده صلاحیت مشاوران املاک صرفا در حدود دلالی تعریف و تاثیر کلیه عقود راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده، موکول به ثبت سند آنها در دفاتر اسناد رسمی است.
وظیفه دلال به روایت خسروی
مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک با اشاره به قانون دلالی در کشور و تشریح جزئیات این قانون در انگلیس و آمریکا گفت: دلال کسی است که در جریان نزدیک کردن طرفین معامله به یکدیگر زمینه انجام معامله را فراهم کرده و با تطبیق منافع طرفین، معامله را انجام و تنظیم سند عادی می کند.
وی افزود: در کشور انگلستان دلال کسی است که وظیفه انعقاد قرارداد خرید و فروش کالا و ملک را برعهده دارد. در آمریکا نیز دلالان مجاز به انعقاد قرارداد هستند و صلاحیت انشای قرارداد را دارند. خسروی همچنین با استناد به ماده 47 و 48 قانون ثبت و ماده 138 قانون مدنی گفت: طبق قانون هرگاه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امر نمایند و مورد قبول واقع شود، عقد انجام شده است و بار حقوقی عقد شکل گرفته است که این کار توسط افراد صنفی مشاوران املاک صورت می گیرد و آثار عقدی که توسط مشاوران املاک نگارش می شود، طبق بند یک ماده 362 به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن خواهد شد.
وی تصریح کرد: با این تعاریف دلالان عقد را انجام می دهند و سردفتران اسناد رسمی نیز از باب نظم عمومی و نظامات دولتی ثبت رسمی انجام می دهند. کما اینکه بسیاری از اسناد عادی که توسط دلالان تنظیم شده است، برای ثبت رسمی به دفاتر اسناد رسمی برده می شود و در آن مکان ثبت رسمی می شود و تعداد معدودی از این قراردادهای عادی که توسط مشاوران املاک نگارش شده – که البته قراردادهای تیپی است که توسط افراد حقوقی اداره ثبت اسناد و با همکاری وزارت بازرگانی و اتحادیه نگارش شده- با خواسته الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه ها مطرح و قضات براساس همین اسناد (اسناد عادی نگارش شده توسط مشاوران املاک) ملک تحویل و حکم به تنظیم سند رسمی حتی بدون حضور فروشنده را می دهند که این اهمیت نگارش سند عادی را نشان می دهد.
خسروی تاکید کرد: آنچه طبق قانون باید رعایت شود این است که به محض وقوع عقد بیع خریدار صاحب مبیع است و از سوی دیگر با توجه به اینکه در شهرستان های ایران اکثر اسناد عادی است، این اسناد توسط مشاوران املاک نگارش می شود و بعضا توسط شورای روستا مهر و امضا می شود.
متاسفانه برخی دلالان را عامل تجارت سیاه می دانند
رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک با اشاره به اینکه متاسفانه برخی، دلالان را در بحث های تجارت سیاه و آنهایی که کالایی را به مبلغ اندک خریده و به بهای گزاف می فروشد، تعبیر می کنند، گفت: طبق تعریف قانونی، دلال خود اقدام به خرید و فروش نمی کند، بلکه طرف معامله قرارداد را پیدا کرده و در مقابل اجرت، آنها را به هم نزدیک می کند.
تضییع حقوق مشاوران در تنظیم لایحه برنامه
خسروی تصریح کرد: با توجه به اینکه کانون سردفتران و اتحادیه مشاوران املاک هر دو از نهادهای خصوصی و صنفی هستند، اما متاسفانه در تنظیم لایحه برنامه پنجم، نامه عده ای از سردفتران مورد توجه قرار گرفته و در مقابل حقوق مشاوران املاک در نظر گرفته نشده است. وی افزود: در حال حاضر 68 هزار مشاور املاک در سراسر کشور وجود دارد که این پویایی شغل مشاوران را می رساند. این در حالی است که هم اکنون 8 هزار دفترخانه فعال در سراسر کشور وجود دارد.
خسروی تاکید کرد: با گذشت دو سال از به کارگیری سامانه املاک و کد رهگیری و مشخص شدن مزایای آن برای تمامی مردم همچنان برخی از ادارات و سازمان ها از همکاری با اتحادیه در به ثمر رسیدن اهداف کامل آن ممانعت می کنند که به نظر می رسد، این سازمان ها به جای در نظر گرفتن منافع جمعی به منافع خود فقط می اندیشند.
مخالفت با رهگیری، چرا؟
به تعبیر قلی خسروی سازمان ثبت اسناد با وجود مزایای بی شمار سامانه کد رهگیری در ممانعت از بروز تخلف درامر خرید و فروش حوزه املاک به دلایل مبهم با استفاده از راهکارهای مختلف به دنبال حذف این سامانه است.
این در شرایطی است که با گذشت حدود دو سال از افتتاح سامانه املاک و مستغلات، اما هنوز سازمان ثبت اسناد به عنوان شاخص ترین سازمان در بهینه سازی رهگیری معاملات مسکن به سامانه اتصال پیدا نکرده است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در این زمینه گفت: کانون سردفتران با ارائه این لایحه به مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی به دنبال آن است که کارکرد مشاوران املاک به دلالی ختم شود و کلیه امور مربوط به تنظیم مبایعه نامه به سازمان ثبت اسناد منتقل شود. به گفته وی این فرآیند در صورت تحقق بدان معنا است که اختیار احراز صلاحیت متعاملین از مشاوران املاک گرفته می شود.
نمی توان مشاوران املاک را نادیده گرفت
وی تصریح کرد: ارائه این لایحه به مرکز پژوهش های مجلس در حالی صورت گرفته است که اساسا امر دلالی پروسه ای به هم پیوسته است و نمی توان بخشی از اجرای این فرآیند را به سازمان ثبت اسناد واگذار کرد. در همه جای دنیا نیز مشاوران املاک بستر نهایی ثبت معاملات املاک را به عهده دارند و نمی توان بنگاه داران را در این زمینه نادیده گرفت.

پارسال همین روزها!
پارسال همین روزها، رییس جمهور –کاندیدای ریاست جمهوری دوره دهم- به میان مشاوران املاک در سالن همایش های وزارت کشور آمد و از برنامه حمایت مالیاتی و صنفی از بنگاه های مسکن گفت.
مشاوران املاک از سراسر کشور که در این همایش حضور داشتند، به وعده ها امید بستند. پارسال حتی گفته شد مسکن مهر باید به مشاوران املاک سپرده شود.
همایشی که خرداد سال گذشته برای اولین بار همه مشاوران املاک را دور هم جمع کرد، جمعه گذشته نیز برای دومین بار برگزار شد با این تفاوت که امسال رییس جمهور و وزیر بازرگانی مشاوران املاک را همراهی نکردند! مشاوران املاک جمعه گذشته بیانیه ای مکتوب برای رویت مقامات ارشد دولت تنظیم کرده بودند تا با ارائه آن، از دولت بخواهند جلوی تصویب احتمالی پیشنهاد جدید را بگیرند. مصطفی قلی خسروی در این باره به دنیای اقتصاد گفت: ما درخواست عاجزانه از دولت داریم که نسبت به حفظ امنیت کاری و شغلی مشاوران املاک، همه راه های قانونی طی شود.

منبع : دنیای اقتصاد تاریخ خبر: دوشنبه ۱۰ خرداد ۱۳۸۹

جهت دیدن فایلهای خرید فروش رهن و اجاره و غیره به آدرس ذیل رجوع کنید:

http:www.amlakmilad.com//

تغییر در ثبت معاملات مسکن

مطالب مشابه :

تغییر در ثبت معاملات مسکن

سوالات مرسوم در اخذ کد رهگیری

خريد و اجاره

طرح جدید دولت برای بازار اجاره

مشارکت در ساخت

استفاده تجاری از اماکن مسکونی

فروش تکواحدی

پیش فروش آپارتمان

فروش واحد اداری---اجاره واحد اداری

خرید و فروش امتیاز مسکن مهر جرم است