ریزه‌کاری‌های دعواي الزام به فروش حق سرقفلی

متخصصان حقوقی توصیه می‌کنند که خواهان دادخواست را با وسواس و دقت نظر کامل بنویسد هر چند وقت زیادی از او بگرد. این توصیه برای جلوگیری از نواقص دادخواست است. برخی از این نقص‌ها با اخطار دادگاه برطرف می‌شود؛ اما برخی دیگر از نقص‌ها چنان در دل دادخواست ریشه می‌کند که بعدها منجر به رد دعوا و به بن‌بست رسیدن دادرسی می‌شود.

 به عنوان مثال در پرونده‌ای که بررسی خواهیم کرد٬ خواهان طرف دعوای خود را به درستی انتخاب نمی‌کند و به دنبال آن دچار دردسر می‌شود.

آغاز اختلاف
در پرونده پیش‌رو، خواهان، به نام رضا مالك سرقفلي يك باب مغازه است. وي دعواي خود را در برابر شخصی به نام «ولی» به عنوان خوانده دعوا مطرح كرده است. عنوان خواسته خواهان پرونده، الزام خوانده به فروش کلیه حقوق استیجاری و سرقفلی و حق کسب و پیشه در بیست و هفت و نیم سهم از پنجاه و پنج سهم شش دانگ یک باب دکان به لحاظ غیرقابل تقسیم بودن آنها با احتساب کلیه خسارات و هزینه‌هاي دادرسی است
رضا به عنوان خواهان دعواي فعلي براي فراهم كردن دلايل و مستندات پرونده، اقدام به ضميمه كردن فتوكپي تصديق‌شده سند مالكيت مغازه فوق، فتوكپي تصديق‌شده سند انتقال رسمي حق سرقفلي و كسب و پيشه و تجارت و نيز فتوكپي تصديق‌شده قرارداد مربوط به اجاره ملك اخير كرده است.
مطابق با دادخواست تقدیمی، خواهان اظهار كرده است که به حکایت سند انتقال رسمی حق سرقفلی و کسب و پیشه تنظیمی در دفترخانه شماره 23، خواهان دعوا، مالک قطعی و بلامنازع حقوق استیجاری، يعني حقوق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت به ميزان بیست و هفت و نیم سهم از مدار پنجاه و پنج و نیم سهم شش دانگ یک باب دکان احداثی است که متاسفانه از همان زمان در تصرف و ید خواندگان است، حال به لحاظ اینکه تقسیم مال مورد بحث که در حکم غیرمنقول و ملحق به آن است عملا، عرفا و قانونا امکان‌پذیر نیست و ادامه این وضعیت به ویژه به دلیل تصرفات حدودا 30 ساله خواندگان در سهم موکل مضر به حقوق خوانده است، بنابراین با تقدیم این دادخواست و بنا بر وحدت ملاک از ماده 317 قانون امور حسبی و همچنين قاعده لاضرر و لاضرار في‌الاسلام، رسیدگی و صدور حکم به خواسته مطروحه را خواهان است.

روند رسيدگي
بعد از تقديم دادخواست فوق توسط خواهان به دادگاه محترم، خوانده پرونده مطروحه، با اطلاع از طرح چنين دعوايي عليه خود، ضمن تقدیم لایحه‌ای در برابر چنین ادعايي، در بدو امر ضمن تکذیب ادعای خواهان پرونده مبنی بر مالکیت نسبت به قسمتی از ملك موضوع دعوا اذعان می‌دارد با توجه به اینکه عرصه ملک موصوف جزو موقوفه حاج حسین است، طرح چنین خواسته‌ای فاقد وجاهت قانونی بوده است و فروش حق کسب و پیشه و تجارت مستلزم اذن موجر است، ضمن اینکه خواسته خواهان مالی بوده است، لیکن خواسته خواهان تبديل به پول نشده و اصطلاحا تقویم نشده است و بر اساس آن تمبر هزينه دادرسي بر روي دادخواست تقديمي ابطال نشده است. در ضمن اینکه به موجب سند انتقال تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره 23 تمام شش‌دانگ یک باب مغازه مورد اجاره در اختیار اینجانب قرار گرفته است، به دلالت سند ضمیمه بیست و هفت و نیم سهم از مدار 55 سهم شش دانگ يك باب مغازه مذکور، به مدت یک سال به عنوان اجاره در اختیار رضا قرار گرفت و اجاره‌نامه‌ای به نام اینجانب و رضا تنظیم شد. همچنین خواهان دعواي حاضر مورد مستند خویش يعني سند انتقال حق کسب و پیشه و تجارت را به اینجانب فروخته است و تمام ثمن معامله را طی 24 فقره چک دریافت كرده است.
در ادامه رييس دادگاه خطاب به مدير دفتر خود با وصف كامل بودن دادخواست تقديمي و كليه ضمايم آن، دستور تعيين وقت رسيدگي را مي‌دهد. بنابراين اخطاريه زمان رسيدگي در آن دادگاه به دو طرف دعواي فوق ابلاغ مي‌شود. در تاریخ 20/9/1389 جلسه دادگاه تشکیل مي‌شود. خوانده دعوا به صرف تقديم لايحه دفاعيه اكتفا كرد و در جلسه رسيدگي حضور پیدا نکرد. خواهان دعوا در جلسه رسيدگي حاضر بوده و در اين خصوص اظهار داشته است كه برابر سند رسمی انتقال حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت تنظیمی در دفتر اسناد رسمی، مالک قطعی سه دانگ از شش دانگ حقوق استیجاری و حق سر قفلی در پلاک یاد شده است و مدت‌هاست كه به دلیل اختلاف عمیق بین ایشان و خوانده محترم امکان استفاده از حق خود در ملک را نداشته است. در نهايت دادگاه محترم با شنيدن اظهارات خواهان پرونده كه در جلسه رسيدگي دادگاه حاضر است و همچنين خواندن لايحه تقدیمي از سوي خوانده محترم، مبادرت به صدور راي به شرح ذيل مي‌كند.

رای دادگاه
«در خصوص دادخواست آقای رضا... فرزند سید مهدی به طرفیت آقای ولی... فرزند علي‌اکبر به خواسته الزام به فروش کلیه حقوق استیجاری و سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در بیست و هفت و نیم سهم از 55 سهم شش دانگ یک باب دکان به لحاظ غیرقابل تقسیم بودن آنها با احتساب همه خسارات و هزینه‌هاي دادرسی، صرف‌نظر از صحت و سقم ادعای خوانده پرونده مبني بر خرید سهم خواهان دعوا از وی و ارايه مستنداتی در این خصوص، نظر به اینکه فروش حقوق استیجاری اماکن تجاری به معنای اخذ مجوز انتقال آن است و بر طبق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56، مالک نیز دارای حقوقی در این رابطه بوده است و بایستی دعوای فوق به طرفیت مالک نیز اقامه شود، بنابراین دعوای حاضر قابلیت رسیدگی را در اين دادگاه نداشته و خوانده دعوا دارای حقوق کامل به پاسخگویی به این دعوی نیست. به اين ترتيب در اجرای بند 4 ماده 84 قانون آيين دادرسي مدني ناظر به ماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوای خواهان دعوا صادر می‌شود، قرار صادره ظرف 20 روز قابل تجدید نظر در محاکم تجدید نظر استان تهران است.»
پيش از پرداختن به راي حاضر و بررسي صحت دادخواست تقديمي، لازم است اصطلاحات و عبارات حقوقي مندرج در پرونده فوق براي خوانندگان توضيح داده شود تا فهم پرونده براي آنها آسان‌تر شود.
افراز: اين اصطلاح عبارت است از جدا کردن سهم يك شریک از ديگر شركا با توافق يا به حكم دادگاه. به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول بین شرکا به نسبت سهم آنان یا تقسیم مال منقول و یا غیرمنقول. بنابراين واژه افراز براي اموال غیرمنقول به کار می‌رود.
سرقفلي: سرقفلي عبارت است از مبلغي كه مستاجر به مالك پرداخته است و با پرداخت مبلغی جهت تمدید متمادی قرارداد اجاره بر طبق شرایط گذشته است. همچنین مستاجر می‌تواند جهت اسقاط حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از موجر اخذ کند.

بررسي دادخواست و راي قضايي
در خصوص پرونده حاضر، خواسته دعوا به نحو صحیحی مطرح نشده است، زیرا خواهان دعوا نمی‌تواند الزام دیگری را به فروش ملک خود یا حق سرقفلی خود بخواهد، بلکه اگر می‌خواهد از نامبرده جدا شود، با توجه به غیرقابل افراز بودن ملک مربوط به يك باب مغازه، وي فقط می‌توانست دعوای تجویز انتقال منافع را مطرح كند. همان‌طور که دادگاه محترم در رای خود اشاره كرده است، مالک ملک هم باید طرف دعوی قرار می‌گرفت، چون در تجویز انتقال حق سرقفلي، یکی از طرفین دعوی مالک ملک است. البته قرار صادر شده از جانب دادگاه محترم نيز صحیح به نظر نمی‌رسد، زیرا موارد صدور قرار رد دعوی مشخص است و در مواردی که رسیدگی به ماهیت دعوا به علت مانعی که وجود دارد، قانونا مجاز نبوده، قرار عدم استماع دعوی صادر می‌شود، نه قرار رد دعوا. دادگاه محترم در رای خود به قابل تجدید نظر بودن اشاره كرده است و این عبارت را به کار برده است که ظرف 20 روز قابل تجدید نظر در محاکم تجدید نظر استان تهران است که بهتر بود این‌ چنین نگارش می‌كرد که ظرف 20 روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم تجدید نظر استان تهران می‌باشد.
در این پرونده مشاهده شد که اگر خواهان کمی بیشتر در مورد دعوای خود تامل می‌کرد و عنوان و طرف آن را بهتر انتخاب می‌کرد با قرار رد دعوا روبه‌رو نمی‌شد. در حال حاضر با این رای دادگاه تمامی هزینه‌هایی که خواهان برای دعوای خود پرداخته بود در راه رسیدن وی به خواسته نتیجه‌ای نداشته است.