قولنامه

قولنامه قولنامه عقد بیع نیست و در مواردی که موضوع قرارداد، انتقال ملک ثبت شده باشد تنظیم سند رسمی الزامی است و این موضوع از نص بند 1 ماده 46 و ماده 22 و 48 قانون ثبت که از قواعد آمره مربوط به نظم عمومی است و اساسا برای پایان بخشیدن به اختلافات ملکی به وجود آمده است به روشنی قابل استنباط می‌باشد... > ادامه مطلب

اگرچه در همان آغاز تشکیل دادگستری در ایران اندیشه قانون ثبت به وجود آمد ولی در نهایت در سال 1310 این قانون به تصویب نهایی رسید و ثبت املاک اجباری شد. لذا با وجود این نص صریح در قانون ثبت، دیگر جای بحثی در دادگاه‌ها برای این مسئله باقی نمانده است.

در سال‌های بعد از انقلاب تفکرات گذشته تا حدودی احیا شده و اعتبار مقررات ثبت زیر سئوال رفت و این موضوع منجر به صدور آراء گوناگون از سوی دادگاه‌ها شد و سرانجام با اصرار و پیگیری یکی از قضات محاکم شهرستان الشتر موضوع در دیوان عالی کشور مطرح و منجر به صدور رای وحدت رویه گردید. در اینجا به لحاظ اینکه این رای دقیقا به مقررات ثبت و قولنامه اشاره دارد ذیلا به توضیح آن می‌پردازیم.

اولین رای مربوط به سال 1382 می‌باشد که از سوی شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر از توابع استان لرستان صادر گردیده و متن آن بدین شرح است: «در تاریخ 81/10/3 به استناد فروش نامه عادی مورخ 67/1/19 دعوایی به خواسته خلع ید و تحویل 200 مترمربع زمین اقامه شده که به موجب دادنامه شماره ... مورخ 81/12/5 به شرح زیر رای صادر گردیده است.

در خصوص دادخواست آقای ... به خواسته خلع ید و تحویل 200 مترمربع زمین جای ساختمان واقع در الشتر پشت سپاه پاسداران به ارزش 600 هزار تومان و هزینه دادرسی طبق قولنامه عادی مورخ 67/1/19 با عنایت به اینکه به موجب مواد 48 و 47 قانون ثبت مصوب 1310، ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین و منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و در مانحن فیه خواهان صرفا به یک فقره سند عادی مورخ 67/1/19 استناد نموده،‌ بر این اساس دعوی خواهان به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت صرف‌نظر از صحت و سقم آن در حال حاضر قابل استناد نیست و مستندا به مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی وانقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می‌گردد.»

به این رای اعتراض شده و در شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان با این استدلال نقض می‌شود: «در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای .... به خواسته خلع ید و تحویل مساحت 200 مترمربع زمین دادگاه محترم بدوی به دلیل عدم ثبت معامله قرار عدم استماع صادر کرده است. با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قرارداد نامه موضوع ماده 10 قانون مدنی که قراردادهای خصوصی بین افراد را در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ و معتبر می‌داند و اینکه انعقاد عقد بیع فی‌مابین طرفین بر اساس قرارداد عادی تنظیمی مورد تحلیل قرار نگرفته و به موجب ماده 362 قانون مدنی از آثار بیع صحیح این است که بایع را به تحویل و تسلیم مبیع ملزم می‌دارد، عدم رعایت مواد 47 و 48 قانون ثبت که به جهت رعایت تشریفات صوری معامله می‌باشد نمی‌تواند به اراده طرفین که مبنی بر انجام معامله بوده خللی وارد نماید و لذا قرار عدم استماع دعوی به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضائی است و لذا با پذیرش اعتراض تجدیدنظرخواه و استناد به ماده 353 قانون آیین دادرسی مدنی، پرونده جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی صادر کننده قرار ارجاع می‌گردد.»

اما با وجود رای دادگاه تجدیدنظر، همین شعبه دادگاه عمومی الشتر در یک پرونده دیگر با همان استدلال‌های اولیه مجددا دعوی دیگری را رد می‌کند. این بار حکم در شعبه 5 دادگاه تجدیدنظر استان لرستان مورد تجدیدنظرخواهی قرار می‌گیرد و برخلاف مورد قبل، رای بدوی تایید شده و این طور استدلال می‌شود: «در خصوص اعتراض واصله نسبت به دادنامه ... از شعبه سوم با توجه به اینکه از ناحیه تجدیدنظرخواهان اعتراض مستدلی که موجبات نقض دادنامه را فراهم بیاورد ارائه نگردیده است و در رسیدگی بدوی مقررات قانونی رعایت شده است، اعتراض مذکور غیروارد تشخیص و دادگاه به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد اعتراض دادنامه بدوی را تایید می‌نماید. ضمنا تجدیدنظرخواهان می‌توانند پس از اخذ سند رسمی نسبت به خلع ید قانونی اقدام نمایند.» ملاحظه می‌کنید که دو شعبه تجدیدنظر در موضوع واحد آراء متفاوتی صادر کرده‌اند که این موضوع بعد از گزارش به دیوانعالی کشور منجر به صدور رای وحدت رویه اواخر سال 83 که در تاریخ 83/11/12 متن کامل آن در روزنامه رسمی چاپ شد، گردید. هیات عمومی دیوانعالی کشور در تاریخ 83/10/1 رای وحدت رویه مذکور را صادر نموده و می‌گوید: «خلع ید از اموال غیرمنقول فرع از مالکیت است.

بنابراین طرح دعوی خلع ید از زمین قبل از اثبات و احراز مالکیت قابل استماع نیست. با توجه به مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت رای شعبه پنجم تجدیدنظر استان به نظر اکثریت اعضای هیات عمومی دیوانعالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود و طبق ماده 270 آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب برای شعب دیوانعالی و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.»

بعد از 25 سال این رای وحدت رویه صادر و بر اساس آن، مالکیت نیازمند تنظیم سند رسمی گردید. بنابراین یک قولنامه عادی برخلاف استدلال شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان هیچ نوع مالکیتی را حتی میان طرفین دعوی منتقل نمی‌کند. پس ثبت و تنظیم سند رسمی، یک عنصر سازنده در قراردادها است که موضوع آن ملک و مال غیرمنقولی است که سابقه ثبتی دارد. از آنچه بیان شد معلوم می‌شود اولا قولنامه، عقد بیع نیست و مثل مبایعه‌نامه نیازمند تنظیم سند رسمی است و تا سند رسمی تنظیم نشود بیع به معنی انتقال مالکیت طبق ماده 338 قانون مدنی به وقوع نمی‌پیوندد.

نکته دوم اینکه قولنامه علاوه بر اینکه با سند عادی امضا می‌شود یک قرارداد صحیح و معتبر است چون دو نفر توافق کردند و این قرارداد طبق قانون مدنی و اصول اعتبار داشته و الزام‌آور و تابع قواعد عمومی قراردادها است.

نکته سوم: قولنامه را نباید مشمول مقررات بیع در قانون مدنی دانست، از جمله ماده 362 قانون مدنی که یک سلسله آثار برای عقد بیع بیان می‌کند و نباید موجب انحراف محاکم شود. در قولنامه مالکیت به مشتری منتقل نمی‌شود و مشمول ماده 10 قانون مدنی و ماده 6 آیین دادرسی مدنی و مواد 183 تا 300 قانون مدنی است که قواعد عمومی قراردادها در عقد غیرمعین و معین اجرا می‌شود و مهمترین آنها ماده 219 قانون مدنی است و از این لحاظ یک قرارداد الزام‌آور است. حال برای بررسی برداشت‌های گوناگونی که دادگاه‌ها از قولنامه می‌کنند به بررسی و تجزیه و تحلیل یک رای می‌پردازیم:

فردی دارای دو پلاک ثبتی بوده و در سال 1370 قولنامه‌ای امضا می‌کند و آنها را به قیمت 36 میلیون تومان به خریدار می‌فروشد تعهدات خریدار در زمینه پرداخت ثمن به این ترتیب است: نقدا 500 هزار تومان در پایان خرداد ماه سال 70 نیز دوازده میلیون تومان قسط دوم و پرداخت قسط سوم در پایان تیر 1370 به مقدار 50 هزار دلار، قسط چهارم پایان خرداد 1370 باز 50 هزار دلار؛ فروشنده تعهد کرده بعد از پرداخت قسط چهارم دو پلاک موضوع قولنامه را به خریدار تسلیم کند و هنگام تنظیم سند رسمی در دفترخانه هم 9 میلیون تومان از طرف خریدار به فروشنده پرداخت شود. خریدار قسط اول و دوم را نقدا در زمان‌بندی مقرر می‌پردازد و در مورد قسط سوم و چهارم که قرار بوده به دلار پرداخت شود به فروشنده اعلام می‌کنند مبلغ 100 هزار دلار به حساب وی در بانک آمریکا واریز شده است.

فروشنده پلاک ثبتی را به خریدار تحویل می‌دهد و وقتی به حساب رجوع می‌کند بانک اعلام می‌دارد پولی به حساب واریز نشده است. از آمریکا به ایران آمده و احضارنامه‌ای برای خریدار ارسال و فسخ قولنامه را اعلام و اظهار می‌دارد چون اقساط سوم و چهارم پرداخت نشده، تسلیم مبیع بی‌دلیل صورت گرفته و من مقید به این قولنامه نیستم و اعلام فسخ می‌کنم. خریداران زیر بار نرفته و دادخواست الزام به تنظیم سند را جهت صدور حکم به دادگاه تقدیم می‌کنند. دادگاه بدوا به خریداران 2 ماه مهلت می‌دهد تا ادله خود را دائر بر پرداخت قسط سوم و چهارم به دادگاه ارائه نمایند. هرچند خریداران نمی‌توانند سند و مدرکی در این زمینه ارائه دهند دادگاه رای مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی صادر می‌نماید.

اما منظور رای دادگاه: بر فرض که ادعای وکیل فروشنده مبنی بر عدم پرداخت اقساط سوم و چهارم از سوی خریداران به فروشنده صحیح باشد چون برای تخلف خریداران از تعهد مندرج در مبایعه‌نامه شرط خیار نشده است و بایع قادر به مطالبه ثمن می‌باشد حتی اگر آن اقساط پرداخت نشده باشد موجب بطلان بیع نیست زیرا در عقد بیع انتقال مالکیت صورت می‌گیرد و خریدار ملزم است که ثمن را پرداخت کند و در غیر این صورت فروشنده فقط می‌تواند به دادگاه مراجعه و مطالبه ثمن کند. این رای از جمله آرائی است که اگر قولنامه را مشمول مقررات بیع بدانیم صحیح است زیرا فروشنده مبیع را تسلیم کرده و می تواند به ماده 402 استناد کند و از آنجا که در بسیاری موارد نمی‌توان از خیار تاخیر ثمن استفاده کرد. لذا عملا خیار تاخیر ثمن هم در قانون مدنی ما دارای عیوبی است که حق فروشندگان را ضایع می‌کند و دست دادگاه‌ها را هم در بسیاری از موارد می‌بندد و نمی‌توانند حکم به فسخ بیع در صورت تاخیر یا عدم پرداخت ثمن بدهند.

به همین شکل ماده 378 قانون مدنی نیز نمی‌تواند مورد استناد فروشنده قرار بگیرد. سرانجام بند 4 ماده 362 که می‌گوید خریدار ملزم به پرداخت ثمن می‌باشد و نیز ماده 359 قانون مدنی که در باب ثمن می‌گوید فروشنده می‌تواند خریدار را به پرداخت ثمن اجبار کند همان راهی است که دادگاه در این قولنامه پیش پای خریدار گذاشته تا دادخواست الزام به تنظیم سند بدهد و به فروشنده نیز امکان داده با ارائه دادخواست باقیمانده ثمن را مطالبه کند؛ پس اگر قولنامه را عقد بیع بدانیم از نظر اصولی ایرادی به آن وارد نیست اما باید دید آیا این رای منصفانه هست و نیز چه پیامدهایی برای فروشنده خواهد داشت؟ اولین مسئله اینکه فروشنده باید برای الزام به پرداخت ثمن طرح دعوی کرده و هزینه سنگین دادرسی را متحمل شود. ایراد دوم اینکه حتی اگر فروشنده بعد از طی این مراحل موفق شد حکم دال بر پرداخت ثمن بگیرد چه تضمینی وجود دارد که خریدار معسر نباشد یا خود را معسر نکرده باشد.

فروشنده در برابر خود خریداری را می‌بیند که به قصد فرار از دین معاملاتی کرده و یا به هر دلیلی اموالش را پنهان کرده است و لذا نمی‌تواند دادنامه قطعی را به اجرا بگذارد. نکته بعدی در بسیاری از دعاوی این است که دعوی از یک دیدگاه به دو دسته 1- عینی و 2- دینی تقسیم می‌شود. غالبا طرفین دعوا برای اینکه از اعسار طرف دعوی نجات پیدا کنند دعوی عینی را مطرح می‌کنند تا عین مال خودشان را به دست بیاورند. ماده 380 قانون مدنی نمونه‌ای از این موارد است که با مشکلاتی نیز روبه‌روست و اینها نشان می‌دهد قانونگذار به دعوی عینی بیشتر از دعوی دینی توجه کرده است. ماده 380 می‌گوید در صورتی که مشتری مفلس شود و عین بیع نزد او موجود باشد بایع حق استرداد آن را دارد و اگر مبیع هنوز تسلیم نشده باشد می‌تواند از تسلیم آن امتناع کند. پس قانون برای فروشنده ای که به ثمن دسترسی پیدا نکرده و خریدار مفلس است در دعاوی عینی حق تقدمی قابل شده که جزو طبقات بستانکاران معمولی قرار نگیرد در حالی که در رای مورد اشاره امتیازات دعوی عینی از فروشنده گرفته شده است. ایراد دیگر این رای آن است که در آن آمده (برای عدم پرداخت ثمن شرط فسخ نشده است) شرط به معنی تعهد است. لازم نیست در یک قولنامه واژه شرط به کار برود همین که تعهدات را زمان‌بندی می‌کنند به معنای شرط و تعهد است. دادگاه باید پیامدهای تخلف از این تعهدات را در نظر بگیرد و در هر قولنامه‌ای آن را مبنای اجرای تعهدات قرار دهد.

◙ جمع‌بندی:

با تمام بحث‌ها و سوابق، قولنامه عقد بیع نیست و رای وحدت رویه دیوان نیز همین را گفته است: قولنامه قراردادی است که هنگام انعقاد و تنظیم آن طرفین تعادلی را میان تعهدات یکدیگر به وجود می‌آورند که در این مرحله به دادگاه ارتباطی ندارد اما در مرحله اجرا باید دادگاه‌ها تعادل طرفین را لحاظ کنند یعنی نمی‌شود یک طرف را ملزم کنند کل تعهد خود را انجام دهد و طرف دوم را راهی دادگاه کنند زیرا در همه قراردادها و عقد بیع،‌مبیع در برابر ثمن قرار دارد. یعنی همه تعهدات فروشنده در برابر همه تعهدات خریدار قرار می‌گیرد و دادگاه‌ها برای این منظور باید به موجب ماده 3 آیین دادرسی مدنی به قانون استناد کنند.

◙ سئوال

اگر در مورد مال غیرمنقولی که توقیف شده کسی ادعای حقی بکند اگر مستند آن سند رسمی یا حکم دادگاه باشد احتیاط این است که از مال رفع توقیف شود ولی اگر مستند دعوا سند رسمی یا حکم دادگاه نباشد به دادگاه مراجعه می‌کند اگر استنباط آقایان از ماده 22 و 46 و 47 قانون ثبت درست باشد طبق این مواد دادگاه به ادعای شاکی در مورد اینکه مال غیرمنقول او به جای مال محکوم علیه توقیف شده رسیدگی می‌کند و اگر مالکیت را قبول کرد رفع توقیف می‌کند و حکم به حقانیت می‌دهد؟

◙ جواب

مواد 146 و 147 قانون اجرای احکام موید قانون ثبت است یعنی موقعی که کسی ادعای مالکیت می‌کند اگر سند رسمی داشته باشد دادگاه ترتیب اثر می‌دهد و اگر سند عادی داشته باشد ترتیب اثر نمی‌دهد. پس این مواد موید مقررات ثبتی هستند و از این جهت نویسندگان قانون اجرای احکام مدنی دچار تناقض‌گویی نشده‌اند و مواد قانون ثبت صریح‌تر از منطوق آن است و در آمره بودنش تردید نیست و رای وحدت رویه هم در این زمینه صادر شده است و دادگاه‌ها در این مورد با مشکلی روبه‌رو نیستند.

◙ سئوال

در سند تعهد به بیع آیا این تعهد لازم‌الوفاست و آیا همه احکام و شرایط بیع در آن جاری است یا خیر؟ و چه نوع حقی ایجاد می‌کند؟

◙ جواب

قسمت آخر سئوال را در یک جلسه تحت عنوان قولنامه معارض به طور مستقل توضیح می‌دهم. اما در مورد سایر موارد اگر از نظر تاریخی به قوانین مدنی و سوابق فقهی مراجعه کنیم با ابهام زیادی مواجه نمی‌شویم. در سوابق فقهی و عده بیع لازم‌الوفا نبود در تاریخ تصویب قانون مدنی سال 1307 به موضوع قولنامه پرداخته نشد. تمام معاملات در آن زمان با سند عادی انجام می‌شد و قانون ثبت وجود نداشت اما در سال 1310 قانون ثبت تصویب شد که ناظر بر همین اسناد بیع عادی بود و اعلام می‌داشت که ثبت اسناد اجباری است و چنانچه سند ملکی که موضوع آن ثبت شده است بر طبق مقررات ثبت نگردد دیگر در محاکم قابل ترتیب اثر نیست و بحث قولنامه هم هنوز مطرح نشده بود اما در حدود سال‌های 1340 به بعد که قولنامه به وجود آمد در محاکم به عنوان وعده تلقی شده و اثر الزامی نداشت، تنها به وجه‌التزام بسنده می‌کردند تا سال‌های قبل از انقلاب که این گرایش به وجود آمد که قولنامه یک قرارداد الزام‌آور است و اگر بعد از انقلاب هم در این الزام تردیدی به وجود آمد به خاطر بازگشت به آن سابقه فقهی بود و بعد هم اسمش را گذاشتند «مبایعه نامه» چون دادگاه‌ها دیگر نه آن سابقه فقهی را قبول داشتند و نه قولنامه را بیع تلقی می‌کردند اما ماهیت حقوقی قولنامه یک قرارداد الزام‌آور و یک تعهد به انجام کار را ایجاد می‌کرد که در اصطلاح فرانسه تعهد انجام کار نامیده می‌شود و منظور از این انجام کار همان تنظیم سند رسمی است. پس بهترین روش این است که قولنامه را با قصد طرفین تلفیق نموده و از شمول مقررات بیع خارج کنیم.

قولنامه ابقاع نیست زیرا طرفین ذیل آن را امضا می‌کنند و ایقاعات از اراده یک فرد سرچشمه می‌گیرند. قولنامه‌ها تعهدات سنگینی را براشخاص بار می‌کنند و طی آن وجوهی رد و بدل می‌شوند پس یک قرارداد الزام‌آور هستند اما اینکه بگوییم قولنامه توافقی است که یک عقد دیگر را واجب می‌کند محل اختلاف و بحث است. اگر تفسیر حقوقدانان فرانسوی را ملاک قرار دهیم قولنامه قراردادی است که تعهد انجام کار را به دوش فروشنده می‌گذارد و خریدار باید مشارکت کند پس قرارداد اصلی خود قولنامه است و به همین جهت الزام به تنظیم سند رسمی را از تعهدات ناشی از این قرارداد می‌دانیم نه اینکه بخواهد قراردادی را بعدا ایجاد کند. در سوابق فقهی، فقها گفتند هیچ عقدی را در ضمن عقد دیگری نمی‌شود شرط کردچون شرط الزام‌آور است اما عقد نیازمند رضاست. اگر یک تعهدی نیازمند رضای دیگری باشد پس نمی‌توان عقد را در قالب یک شرط عقد دیگر برد به این لحاظ در حقوق فرانسه قولنامه را اینگونه تحلیل کردند که قولنامه خود قرارداد اصلی است ولی از این قرارداد اصلی تعهد انجام کار سرچشمه می‌گیرد و لذا هنگامی که دادگاه فروشنده را ملزم به تنظیم سند می‌کند او را ملزم به انشاء یک عقد نساخته بلکه ملزم به انجام تعهدی نموده که خود او در قولنامه به عهده گرفته است و اگر فروشنده استنکاف کرد مدیر دفتر سند را امضا می‌کند. پس در امضاء سند عقد جدیدی واقع نمی‌شود اما در مورد وکالت بلاعزل که یک مورد خاص است باید بگوییم ماهیت حقوقی وکالت بلاعزل با وکالت عادی متفاوت است و اگر این تفاوت لحاظ نشود در بسیاری موارد اشتباه پیش می‌آید.

◙ سئوال

شما یک پرونده را مطرح کردید و گفتید رای دادگاه صحیح صادر شده ولی با مقدماتی که شما در این پرونده فرمودید رای نادرست است، زیرا ما قراردادی داشتیم که طی آن خریدار می‌بایست چهار قسط به فروشنده پرداخت می‌کرد و با دلایل موجود برای دادگاه محرز شده بود که خریدار حداقل دو قسط ان را پرداخت نکرده است تا فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی باشد در حالی که دادگاه بدون انجام مقدمه لازم فروشنده را ملزم به تنظیم سند کرده است و در نتیجه رای دادگاه صحیح صادر نشده است؟

◙ جواب

من نیز با شما هم‌عقیده هستم ولی اگر قولنامه را بیع تلقی کنیم رای دادگاه صحیح است چون اگر شما به این چند ماده 362 ق.م و 395 قانون مدنی مراجعه کنید که مربوط به بیع است ناچار باید به نتایج آن پایبند باشید.

نویسنده : نقل از ماهنامه قضاوت شماره 43

قولنامه

مطالب مشابه :

لايحه دفاعي در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی/ دفاعيات خوانده

لايحه دفاعي در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی/ دفاعيات خوانده

قولنامه

نمونه اجاره نامه + قرارداد اجاره + فرم اجاره

آنهایی که ملک معامله می کنند توجه کنند

قولنامه

همه چیز درباره قولنامه

قولنامه و مبایعه نامه

فرم خام مبایعه نامه و اجاره نامه

تفاوت بیع نامه و قولنامه