اسناد مالکيت معارض و دعاوي ابطال آنها_ اختلافات و اشتباهات ثبتي

اسناد مالکيت معارض و دعاوي ابطال آنها

هيأت نظارت
يكي از مراجع مهم براي رسيدگي به اختلافات و اشتباهات ثبتي نظارت است، اعضاء هيأت نظارت متشكل است از دو نفر قاضي و مدير كل ثبت استان يا معاون و يا كفيل ثبت استان و قضات عضو هيأت نظارت از طرف رئيس قوه قضائيه انتخاب مي‏شوند و بايد قاضي دادگاه تجديد نظر مركز استان باشند و هيأت نظارت يك عضو علي البدل هم دارد كه ممكن است از كارمندان ثبت يا قضات دادگستري باشد به هر حال اعضاء هيأت نظارت در حالت عادي
داراي 2 عضو قضايي و يك عضو ثبتي است ولي ممكن است به علت مأموريت يا معذوريت يا مرخصي يكي از اعضاي هيأت متشكل از سه نفر قاضي باشد يا دو نفر ثبتي و يك نفر قاضي باشد هيأت نظارت هر استان در اداره كل ثبت استان تشكيل جلسه مي‏دهند و در هر هفته دو جلسه دارند و به اختلافات و اشتباهات ثبتي حوزه قضايي همان استان رسيدگي مي‏نمايند.

صلاحيت و وظايف هيأت نظارت

1 ـ هرگاه در اجراي مقررات ماده 11 ق - ث از جهت پذيرفتن تقاضاي ثبت اختلافي بين اشخاص و اداره ثبت واقع شود و يا اشتباهي توليد گردد و يا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلافات و تعيين تكليف و يا ابطال و يا اصلاح درخواست ثبت با هيأت نظارت است.
بند 1 ماده 3 آيين‏نامه اجرايي رسيدگي اسناد مالكيت معارض مي‏گويد: هرگاه از جهت پذيرفتن تقاضاي ثبت بين اشخاص و اداره ثبت اختلاف حاصل شود يا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد بايد كليه مدارك طرفين اخذ و با تعيين وقت مناسب آن‏ها را براي معاينه محلي به وسيله اخطار دعوت نمود و متذكر شوند كه اولاً عدم حضور هر يك از طرفين مانع رسيدگي نخواهد بود ثانياً هر يك از طرفين مي‏توانند تا قبل از وقت رسيدگي براي ملاحظه و اطلاع از مدارك تسليمي طرف ديگر به اداره ثبت مراجعه نمايند، و سپس در وقت مقرر با معاينه و تحقيق محلي نسبت به تصرفات آن‏ها رسيدگي و مراتب و صورتمجلس و اظهارات طرفين و حاضرين را در آن قيد و به امضاء حضار رسانيده چگونگي را با ارسال سوابق اظهارنظر صريح خود مبني بر اين كه چه شخصي متصرف است و تصرفات به چه نوعي مي‏باشد به هيأت نظارت گزارش نمايد پس ممكن است كه اختلافات بين اداره ثبت و متقاضي ثبت باشد و ممكن است اختلافات بين خود متقاضيان باشد، فرضاً شخصي درخواست ثبت يك قطعه باغي را از اداره ثبت به نام خود مي‏نمايد و اداره ثبت مدارك و تصرفات متقاضي را كافي نمي‏داند به عبارت ديگر متقاضي خود را ذي‏حق و مالك مي‏پندارد ولي اداره ثبت متقاضي را مالك نمي‏داند در اين صورت مرجع رفع اختلافات هيأت نظارت است و يا اين كه شخص به عنوان اين كه ملكي را در تصرف دارد درخواست ثبت آن پلاك را مي‏نمايد و ديگري هم سند عادي خريداري از متصرف را در اختيار دارد و تقاضاي ثبت آن را مي‏نمايد و براي اداره مشكل است كه تشخيص دهد در اين خصوص كدام يك ذي‏حق مي‏باشند لذا مراتب با رعايت تشريفات قانوني به اداره كل ثبت استان جهت طرح در هيأت نظارت منعكس مي‏گردد رأي صادره از سوي هيأت نظارت در اين مورد قابل تجديدنظر در شوراي عالي ثبت مي‏باشد جهت بهتر مشخص شدن موضوع دو نمونه از آراء شوراي عالي ثبت را در اين خصوص عنوان مي‏كنيم:
1 ـ در دفتر توزيع ملكي به نام موقوفه معرفي شد سپس آقاي (ح) با تسليم يك برگ استشهاديه محلي به عنوان مالك تقاضاي ثبت آن را كرد در تحقيقات محلي راجع به تصرف متقاضي عده‏اي از شهود گواهي بر مالكيت
آقاي (ح) دادند و تعدادي گواهي دادند كه وقف مي‏باشد شوراي عالي ثبت اين چنين رأي صادر نمود »با سابقه معرفي ملك به عنوان وقف و مراتبي كه در گزارش قيد شده است قبول تقاضاي ثبت از اداره اوقاف اشكالي ندارد و ذي‏نفع مي‏تواند از حق اعتراض استفاده كند مي‏دانيم كه دفتر توزيع اظهارنامه يكي از دفاتر قانوني ادارات ثبت است كه پس از انتشار آگهي ماده 9 و 10 ق - ث نماينده و ارزياب ثبت از محل وقوع ملك بازديد نموده‏اند و با تحقيقات محلي و پرسش از معتمدان و معمرين مالك هر پلاكي را مشخص و نام مالك و شماره پلاك و نوع ملك او را در دفتر توزيع اظهارنامه قيد و سپس اظهارنامه را به مالك يا قائم مقام او تسليم نموده كه پس از تكميل به اداره ثبت عودت دهد معمولاً ادارات ثبت در مورد ذكر شده فوق از كسي كه ملك در دفتر توزيع به نامش معرفي شده پذيرش ثبت مي‏نمايد و شوراي عالي ثبت هم اين رويه را تأييد نموده است.
2 ـ آقاي (م) در تاريخ 2/8/60 با تسليم يك برگ استشهاد محلي درخواست ثبت پلاك 644/240 اصلي را نمود در تاريخ 7/8/60 جريان ثبتي پلاك فوق از شعبه بايگاني استعلام و شعبه بايگاني اعلام كرد كه شماره ياد شده در دفتر توزيع اظهارنامه به نام زينب دختر سيدحسن به عنوان باغ و به وزن 60 من معرفي شده است طي شماره 10299 مورخه 7/8/60 نظريه ادارات منابع طبيعي، كشاورزي هيأت 7 نفره خواسته شده اداره كشاورزي به تاريخ 18/9/60 در پاسخ اعلام داشته كه پلاك مورد نظر مشمول مقررات اصلاحات ارضي نبوده و پذيرش ثبت اشكالي ندارد. هيأت 7 نفري قبول ثبت را بلامانع اعلام داشته، منابع طبيعي مورد را مشمول قانون ملي شدن جنگل‏ها و مراتع ندانسته است در تاريخ 17/9/60 شخص ديگري به نام (ع) با تسليم استشهاد محلي درخواست ثبت همين پلاك را نموده و در تاريخ 16/1/61 به نماينده ثبت مأموريت معاينه محل داده شده، قبل از تاريخ 16/1/61 طي اخطاري به متقاضيان اعلام شده كه در روز 16/1/61 نماينده به محل مراجعه مي‏نمايد چنان‏چه مداركي دال بر مالكيت خود در اختيار داريد به نماينده ارائه نماييد اخطاريه از طريق پاسگاه نيروهاي انتظامي به متقاضيان ابلاغ واقعي شده نماينده ثبت در روز مقرر جهت معاينه و تحقيقات به محل وقوع ملك عزيمت و گزارش داده كه پلاك مورد بازديد برابر دفتر توزيع به نام زينب دختر سيد حسن معرفي و برابر دفتر آمار مجهول است و زينب آن را به آقاي (آ) فروخته شخصي اخيرالذكر فوت شده و وراث او ملك را به آقاي (غ) يكي از متقاضيان منتقل نموده‏اند و آقاي (غ) باغ مذكور را به آقاي (م) احد از متقاضيان انتقال قطعي داده است و تصرفات آقاي (م) را گواهان محلي و نماينده ثبت تأييد نموده‏اند.
صورتمجلس احراز تصرف و تحقيقات محلي و مدارك ابزاري متقاضيان در تاريخ 15/2/61 به ثبت استان مربوطه ارسال در تاريخ 19/5/62 هيأت نظارت به شرح زير مبادرت به صدور رأي مي‏نمايد. برابر گزارشات 19/1/61 و 31/1/61 و 8/4/61 و 24/4/61 ثبت... آقاي (م) نسبت به شش‏دانگ يك قطعه باغ پلاك 644/240 اصلي با تقديم يك برگ استشهاد محلي درخواست ثبت مي‏نمايد كه اداره منابع طبيعي و اداره كشاورزي و هيأت واگذاري زمين در پاسخ استعلام اداره ثبت قبول درخواست ثبت را بلااشكال تشخيص مي‏دهند و نيز آقاي (غ) با تقديم يك برگ استشهاد محلي درخواست قبول ثبت پلاك فوق را به نام خود مي‏نمايد كه در اجراي بند 1 ماده 3 آيين‏نامه اسناد مالكيت معارض با تعيين وقت قبلي و اخطار به طرفين نماينده به محل اعزام و برابر صورتمجلس مورخ 16/1/61 تنظيم تعدادي شهود به عنوان اين كه پلاك مزبور كه در دفتر توزيع به نام زينب معرفي شده به آقاي (آ) منتقل شده كه نامبرده فوت و ورثه وي سهم الارث را به آقاي (غ) واگذار نموده و خريدار اخيرالذكر طبق سند انتقال عادي به
آقاي (م) منتقل نمودهاست و تصرفات آقاي (م) را تأييد نموده‏اند كه به علت اعتراض به صورتمجلس تحقيق محلي مذكور از طرف آقاي (غ) مجدداً نماينده در تاريخ 30/3/61 به محل عزيمت و برابر صورتمجلس تحقيق محلي مراتب صورتمجلس قبلي مورد تأييد قرار گرفته به محل عزيمت و برابر صورتمجلس تحقيق محلي مراتب صورتمجلس قبلي مورد تأييد قرار گرفته و ثبت... نيز تصرفات مالكانه آقاي (م) را گواهي كرده است لذا هيأت با توجه به گزارشات و مدارك و شهادت شود مبني بر تصرفات به شرح فوق مقرر مي‏دارد كه ثبت محل نسبت به قبول ثبت از آقاي (م) اقدام و تاريخ انتشار آگهي نوبتي و مدت اعتراض را به آقاي (غ) ابلاغ تا چنان‏چه به اعتراض خود باقي است در موعد مقرر نيز به تسليم اعتراض جهت رسيدگي قضايي اقدام نمايد اين رأي طبق بند 1 ماده 25 اصلاحي ق - ث صادر و برابر تبصره 5 از ماده مذكور با الصاق در تابلو اعلانات ثبت محل ابلاغ و قابل تجديدنظر در شوراي عالي ثبت مي‏باشد.
آقاي (غ) در موعد قانوني اعتراض مي‏دهد پرونده طي شماره 6732 مورخه 4/7/61 به ثبت استان و در تاريخ 8/7/61 از ثبت استان به دبيرخانه شوراي عالي ثبت ارسال مي‏گردد. اداره كل امور املاك طي شماره 2697/م مورخه 7/12/61 به ثبت محل اعلام مي‏دارد موضوع اعتراض آقاي (غ) نسبت به رأي هيأت نظارت در جلسات اول و چهارم اسفند 61 شورا مطرح و به شرح ذيل منتهي به صدور رأي گرديد كه جهت اجرا به آن اداره ابلاغ مي‏گردد (با ملاحظه محتويات پرونده و گزارش جريان امر و با توجه به مواد 35 و 36 و 37 ق - م و اين كه متصرف فعلي اقرار كرده كه باغ مورد نزاع سابقاً مال مدعي او بوده و در اين صورت نامبرده نمي‏تواند براي رد ادعاي مالكيت شخص مزبور به تصرف خود استناد كند مگر اين كه ثابت نمايد كه ملك به ناقل صحيح به او منتقل شده است كه بر طبق ماده 47 و 48 ق - ث ملك به ناقل صحيح به او منتقل نشده است بنابراين قبول درخواست ثبت باغ پلاك... از آقاي (م) مجوز قانوني نداشته است و اما پس از قبول ثبت آقاي (غ) و انتشار آگهي نوبتي هر ذي‏نفعي مي‏تواند به درخواست ثبت مزبور در مدت قانوني اعتراض نمايد.
ثبت محل اظهارنامه به نام آقاي (غ) تنظيم و سپس مبادرت به انتشار آگهي نوبتي مي‏نمايد در موعد قانوني اعتراض مي‏رسد كه اعتراض به دادگاه ارسال مي‏شود دادگاه صلح با توجه به ماده 47 و 48 ق - ث مدرك مورد استناد معترض را قابل پذيرش در دادگاه ندانسته قرار رد دادخواست صادر مي‏نمايد در اثر اعتراض پرونده در دادگاه حقوقي مطرح مي‏گردد و در تاريخ 21/10/62 دادگاه حقوقي به علت اين كه احكام صادره دادگاه صلحتا 000/100 ريال غير قابل تجديدنظر و فرجام است قرار رد دعوي و عدم استماع صادر مي‏نمايد.

هيأت نظارت تا قبل از ثبت ملك در دفتر املاك صلاحيت رسيدگي و اظهار نظر در خصوص اختلاف در تصرف را دارد، در صورتي كه ماده 24 ق - ث مي‏گويد: پس از انقضاي مدت اعتراض دعوي اين كه در ضمن جريان ثبت تضييع حقي از كسي شده پذيرفته نخواهد شد... و مدت اعتراض هم 90 روز از تاريخ نشر اولين آگهي نوبتي است عدم استماع دعوي پس از 90 روز از لحاظ رسيدگي دادگاه است ولي هيأت نظارت پس از مهلت قانوني حق رسيدگي و اظهارنظر را دارد و صلاحيت آن را دارد كه چنان‏چه ثبت ملك خلاف قانون باشد اصلاح يا ابطال نمايد.
فرضاً اگر بعد از قبول ثبت شخص مدعي مالكيت مورد ثبت باشد و اعلام نمايد كه در پذيرش ثبت اشتباهي رخ داده مرجع رفع اختلاف در چنين موردي هيأت نظارت است.
برابر بند 2 ماده 3 آيين‏نامه رسيدگي به اسناد مالكيت معارض و هيأت نظارت (در مواردي كه بعد از قبول درخواست ثبت ديگري مدعي شود كه در پذيرفتن تقاضا اشتباه شده و متقاضي ثبت متصرف مورد تقاضا نبوده و مدعي تصرف حين تقاضا شود بايد مقدمتاً مدارك مدعي را مطالبه و چگونگي را ضمن ارسال كليه سوابق و اظهارنظر خود به اين كه ادعاي مدعي با توجه به سوابق مقرون به واقع به نظر مي‏رسد يا نه، به ثبت استان گزارش نمايند ثبت استان چنان‏چه با توجه به سوابق امر تحقيق محلي را لازم بداند دستور مقتضي به واحد مربوطه خواهد داد و در اين صورت واحد مزبور بايد با تعيين وقت مناسب طرفين را براي معاينه محل و تحقيقات محلي دعوت و در اخطار مربوطه متذكر شود كه اولاً عدم حضور مانع رسيدگي نخواهد بود ثانياً هر يك از طرفين مي‏توانند براي ملاحظه و اطلاع از مدارك تسليمي طرف ديگر تا قبل از وقت رسيدگي به اداره ثبت مراجعه نمايند در وقت مقرر با معاينه محلي و تحقيق از شهود و مجاورين بايد معلوم نمايند كه ملك مورد ادعا حين تقاضاي ثبت در تصرف مالكانه چه شخصي بوده و در موقع رسيدگي در تصرف كيست و مراتب را در صورتمجلس قيد و اظهارات شهود و طرفين را نيز ذكر و به امضاء شهود و افراد ذي‏نفع رسانده و سپس گزارش جريان را با اظهارنظر صريح تهيه و به ضميمه كليه سوابق براي طرح در هيأت نظارت ارسال دارند) برابر بند 9 ماده 3 آيين‏نامه رسيدگي به اسناد مالكيت معارض چنان‏چه ملكي كه تقاضاي ثبت شده كلاً يا جزاً مبني بر اشتباه پذيرفته شده باشد بايد در گزارش تصريح شود كه متقاضي يا قائم مقام او حاضر به استرداد مورد تقاضا و يا تمكين يا صلح مورد اشتباه هست يا نه؟
گزارش فوق بايد به ثبت استان ارسال گردد كه در هيأت نظارت مطرح نمايد و اداره ثبت بايد مطابق رأي صادره نسبت به پيگيري موضوع اقدام نمايد البته صلاحيت هيأت نظارت در موارد فوق تا وقتي است كه ملك ثبت دفتر املاك نشده باشد پس از ثبت ملك در دفتر املاك هيأت نظارت صلاحيت صدور رأي در مورد اين كه سند اصلاح شود يا ابطال گردد ندارد، رونوشت رأي صادره به مدت 20 روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و از تاريخ الصاق ظرف 20 روز معترض حق اعتراض به رأي دارد در صورت وصول اعتراض سوابق امر و پرونده به دبيرخانه شوراي عالي ثبت ارسال مي‏گردد

2 ـ اختلافات در مورد حدود و صلاحيت هيأت نظارت در اين مورد

برابر تبصره الحاقي 20/2/56 به ماده 20 ق - ث در صورتي كه اعتراض به حدود از طرف غيرمجاور به عمل آيد يا معترض مجاور با حدود تعيين شده در صورت مجلس تحديدي سند مالكيت بگيرد يا به موجب سند رسمي از اعتراض خود بدون قيد و شرط صرف نظر كند واحد ثبتي مربوطه نظر خود را در بي‏اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ مي‏نمايد و معترض مي‏تواند ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ نظر مزبور به هيأت نظارت شكايت نمايد رأي نظارت قطعي است و اگر اقامتگاه معترض معلوم نباشد نظر واحد ثبتي يك نوبت در روزنامه‏اي كه براي آگهي‏هاي ثبتي تعيين شده منتشر مي‏گردد و معترض مي‏تواند ظرف 10 روز از تاريخ انتشار آگهي به هيأت نظارت شكايت نمايد.
اشتباهات ثبتي
الف) اشتباهات قبل از ثبت دفتر املاك:
طبق بند 2 ماده 25 اصلاحي ق - ث (هرگاه هيأت نظارت تشخيص دهد كه در جريان مقدماتي ثبت املاك اشتباه مؤثر واقع شده و آن اشتباه و همچنين عمليات بعدي كه اشتباه مزبور در آن مؤثر بوده ابطال و جريان ثبت طبق مقررات تجديد يا تكميل يا اصلاح مي‏گردد) صلاحيت هيأت نظارت در اين خصوص تا وقتي است كه ملك در دفتر املاك ثبت نشده باشد و پس از آن اختيارات محدود مي‏شود فرضاً اگر آگهي نوبتي ملكي اشتباه
منتشر شده يا عمليات تحديدي برابر مقررات انجام نشده باشد مرجع صالح در اين مورد هيأت نظارت مي‏باشد و اداره ثبت بايد برابر رأي صادره از سوي هيأت نظارت نسبت به پيگيري جريان ثبتي اقدام نمايد چون اشتباهات مؤثر و غيرمؤثر در عمليات ثبتي اغلب يكنواخت است اختيارات هيأت نظارت در اين خصوص به رؤساي واحدهاي ثبتي تفويض شده كه چنان‏چه مورد اشتباه برابر اختيارات تفويضي بود رئيس واحد ثبتي رأساً اتخاذ تصميم نمايد تا جريان ثبتي سريع‏تر انجام پذيرد لذا اشتباهات مؤثر و غيرمؤثر در مورد آگهي‏هاي نوبتي و تحديدي و عمليات تحديد در قسمتهاي مربوطه قبلاً بيان شده است.
ب) اشتباهات ثبتي بعد از ثبت ملك در دفتر املاك:
طبق بند 3 ماده 25 اصلاحي ق - ث (هرگاه در موقع ثبت ملك يا ثبت انتقالات بعدي صرفاً به علّت عدم توجه و دقت نويسنده سند مالكيت و يا دفتر املاك اشتباه قلمي رخ دهد و همچنين در صورتي كه ثبت دفتر املاك مخالف يا مغاير سند رسمي يا حكم نهايي دادگاه باشد هيأت نظارت پس از رسيدگي و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاك و سند مالكيت را صادر خواهد كرد) و برابر بند 4 ماده 25 اصلاحي ق - ث (اشتباهاتي كه قبل از ثبت ملك در جريان عمليات مقدماتي ثبت پيش آمده و موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هيأت نظارت مطرح مي‏شود و در صورتي كه پس از رسيدگي وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخيص گردد و اصلاح اشتباه به حق كسي خلل نرساند هيأت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر مي‏نمايد و در صورتي كه اصلاح مزبور خللي به حق كسي برساند به شخص ذي‏نفع اخطار مي‏شود كه مي‏تواند به دادگاه مراجعه نمايد و اداره ثبت دستور رفع اشتباه يا اصلاح آن را پس از تعيين تكليف نهايي در دادگاه صادر
خواهد نمود.)
چنانچه اشتباهي در ملك ثبت شده در دفتر املاك رخ دهد مرجع رسيدگي به اشتباه هيأت نظارت است مشروط بر اين كه رأي هيأت نظارت باعث تضييع حق كسي نشود در غير اين صورت به واحد ثبتي اعلام مي‏دارد كه متقاضي رسيدگي مي‏تواند به دادگاه صالحه مراجعه نمايد چون هيأت نظارت يك مرجع رسيدگي اداري است و رسيدگي به مسائل حقوقي بايد در مراجع قضايي انجام پذيرد بنابراين چنان‏چه هيأت نظارت تشخيص دهد كه اشتباهي رخ داده و ملك هم ثبت دفتر املاك گرديده اگر اقدام به رفع اشتباه باعث تضييع حق غير نشود دستور رفع اشتباه و دستور اصلاح سند مالكيت و دفتر املاك را صادر مي‏كند و چنان‏چه اشتباه براي هيأت نظارت مشخص باشد ولي اقدام به رفع اشتباه باعث خللي در حق غير مي‏شود بايد كسي كه خود را ذي‏حق مي‏داند به دادگاه مراجعه نمايد رأي هيأت نظارت در مورد اشتباهات ثبتي املاك ثبت شده قطعي و غير قابل تجديدنظر در شوراي‏عالي ثبت است در خصوص اشتباهات ثبتي املاك ثبت شده هيأت نظارت جهت تسريع در كار متقاضي فهرستي از اشتباهات را قيد و اختيارات خود را در اين مورد به رؤساي واحدهاي ثبتي تفويض نمود كه در قسمت‏هاي قبلي اعلام شده است.
4 ـ اشتباه در عمليات تفكيكي
برابر بند 6 ماده 25 اصلاحي ق - ث (رسيدگي و رفع اشتباهي كه در عمليات تفكيكي رخ دهد و منتج به انتقال رسمي يا ثبت دفتر املاك شود با هيأت نظارت است مشروط بر اين كه رفع اشتباه مزبور خللي به حق كسي نرساند) رأي صادره از سوي هيأت نظارت در اين خصوص قطعي است و قابليت تجديدنظر در شوراي عالي ثبت را ندارد ضمناً اگر عمليات تفكيكي منجر به انتقال رسمي يا ثبت دفتر املاك نشده باشد اقدام بر طبق مقررات با اداره ثبت است و با تنظيم صورتمجلس اصلاحي پيرو صورتمجلس قبلي بايد اشتباه را رفع نموده و صورتمجلس را به دفترخانه مربوطه ارسال نمايد و اگر حجم اشتباهات زياد باشد اداره ثبت مي‏تواند صورتمجلس تفكيكي را از دفترخانه مسترد و ابطال و صورتمجلس تفكيكي جديد با اعمال اصلاحات به دفترخانه ارسال دارد و اگر تفكيك منتهي به تنظيم رسمي شده باشد ولي ثبت دفتر املاك نشده باشد در صورت احراز وقوع اشتباه اداره ثبت محل مورد اصلاحي را به دفترخانه اعلام و پس از تنظيم سند اصلاحي پيرو سند قبلي با حضور اشخاص ذي‏نفع اشتباه حاصله را مرتفع سازد و بعداً اداره ثبت سند مالكيت صادر مي‏نمايد و در اين حالت چنان‏چه تنظيم سند اصلاحي ميسور نباشد يا اين كه ملك ثبت دفتر املاك شده باشد اعم از اين كه نسبت به آن سند رسمي تنظيم شده باشد يا نشده باشد اتخاذ تصميم با هيأت
نظارت است.

5 ـ اشتباه در تنظيم اسناد

برابر بند 7 ماده 25 اصلاحي ق - ث (هرگاه در طرز تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آن‏ها با قوانين اشكال و اشتباهي پيش آيد رفع اشكال و اشتباه و صدور دستور لازم با هيأت نظارت خواهد بود) و برابر بند 18 ماده 3 آيين‏نامه رسيدگي اسناد مالكيت معارض (هرگاه در تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آن‏ها با قوانين اشكال و اشتباهي پيش آمد بايد ضمن ارسال رونوشت سند و ذكر صريح موارد اشكال و اشتباه موضوع به اداره كل ثبت استان گزارش تا در صورت اقتضاء براي تعيين تكليف به هيأت نظارت گزارش شود و مرجع رفع مشكلات دفاتر اسناد رسمي قبل از تنظيم اسناد اداره كل امور اسناد و سردفتران مي‏باشد رأي صادره در اين مورد از سوي هيأت نظارت قابل تجديد نظر در شوراي عالي ثبت است. البته در صورتي كه پس از تنظيم سند در دفترخانه خلاصه معامله واصله در دفتر املاك ثبت نشده باشد در اين حالت اصحاب معامله مي‏توانند با تنظيم سند اصلاحي پيرو سند قبلي و توضيح موضوع اشتباه را مرتفع نمايند و احتياج به طرح موضوع و هيأت نظارت نيست.
6 ـ اشتباه در عمليات اجرايي
طبق بند 8 ماده 25 اصلاحي ق - ث (رسيدگي به اعتراضات اشخاص نسبت به نظريه رئيس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرايي با هيأت نظارت است) و بند 19 ماده 3 آيين‏نامه اجرايي اسناد مالكيت معارض مقرر مي‏دارد در مورد اعتراض اشخاص به نظريه رئيس ثبت نسبت به عمليات اجرايي ضمن نقل متن اعتراض و نظريه رئيس ثبت رونوشتي از گزارش رئيس يا مميز اجرا كه مستند نظريه رئيس ثبت بوده بايد به هيأت نظارت فرستاده شود. هرگاه موضوع مورد اعتراض راجع به نحوه ابلاغ اجراييه باشد رونوشتي از اجرائيه و چنان‏چه مربوط به اشتباه در آگهي باشد نسخه‏اي از آگهي و اگر مستند برگي از پرونده است رونوشت آن بايد ضمن گزارش ارسال گردد در صورتي كه اعتراض طوري باشد كه ارسال پرونده را به هيأت نظارت ايجاب نمايد بايد ترتيبي اتخاذ گردد كه در مدتي كه پرونده در هيأت نظارت مطرح رسيدگي است عمليات اجرايي متوقف نشود.
7 ـ اسناد مالكيت معارض
تعريف سند مالكيت معارض:

سند مالكيت معارض سندي است كه تمام يا قسمتي از سند مالكيت قبلي را در برداشته باشد و تمام يا قسمتي از يك ملك در محدوده دو سند مالكيت باشد و به عبارت ديگر همه يا قسمتي از يك ملك كه در سند مالكيت مؤخر قيد شده وجود خارجي ندارد و همان است كه در سند مالكيت مقدم الصدور قيد
شده است يعني اگر نسبت به كل يا جزيي از ملكي دو بار سند مالكيت صادر شود يا در خصوص حقوق ارتفاقي متعارض باشند. سند مالكيت مؤخر الصدور نسبت به سند مالكيت مقدم الصدور را معارض گويند و تا وقتي كه حكم نهايي دادگاه به صحت آن صادر نشده همچنان به عنوان سند مالكيت معارض تلقي مي‏شود.
وظيفه اداره ثبت در مورد سند مالكيت معارض:
ادارات ثبت مكلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالكيت معارض (ثبت مؤخر) و همچنين سند مالكيت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمي حوزه مربوطه كتباً ابلاغ نمايند و گزارش امر را جهت اتخاذ تصميم به هيأت نظارت ارسال دارند ممكن است اداره ثبت خود متوجه صدور سند مالكيت شود و يا اين كه دارنده سند مالكيت مقدم يا مؤخر اين موضوع را اطلاع دهد لذا پس از اطلاع نماينده و نقشه‏بردار ثبت به محل وقوع ملك عزيمت و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتي و حدود پلاك‏هاي مجاور نقشه پلاك را ترسيم و مقدار تعارض را در نقشه ترسيمي نمايان و جريان امر را به اداره كل ثبت استان جهت طرح در هيأت نظارت ارسال نمايند چون رسيدگي به تعارض اسناد مالكيت در صلاحيت هيأت نظارت و شوراي عالي ثبت است، برابر بند 5 ماده 25 اصلاحي ق - ث رسيدگي به تعارض در اسناد مالكيت كلاً و يا بعضاً خواه نسبت به اصل ملك خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقي آن با هيأت نظارت است رأي هيأت نظارت در اين مورد قابل تجديدنظر در شوراي عالي ثبت است وقتي كه رأي هيأت نظارت صادر و به اداره ثبت واصل شد واحد ثبتي رونوشت رأي را براي اطلاع ذي‏نفع به مدت 20 روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و چنان‏چه ظرف مدت مذكور به رأي هيأت نظارت اعتراض نشد رأي را اجرا مي‏نمايد و در صورت دريافت اعتراض در مدت 20 روز سوابق امر به شوراي عالي ثبت ارسال مي‏گردد و پس از دريافت رأي شوراي عالي ثبت نسبت به پيگيري موضوع اقدام مي‏نمايد چنان‏چه شوراي عالي ثبت و هيأت نظارت تشخيص دهند كه سند مالكيت معارض صادر شده مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملك اعلام مي‏نمايند و ثبت محل موضوع تعارض را كتباً به دارنده سند مالكيت ثبت مؤخر ابلاغ مي‏نمايد چنان‏چه دارنده سند مالكيت معارض با اخطاري كه طبق مقررات آيين دادرسي مدني به او ابلاغ شده است در مدت 2 ماه از تاريخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نكند و گواهي طرح دعوي را اخذ و به اداره ثبت محل تسليم و رسيد اخذ ننمايد و دارنده سند مالكيت مقدم الصدور گواهي عدم طرح دعوي را از مراجع صالحه اخذ و در مدت مزبور به واحد ثبتي تقديم دارد اداره ثبت بطلان سند مالكيت معارض را نسبت به مورد در ستون ملاحظات ثبت ملك قيد و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمي اعلام خواهد نمود و چنان‏چه سند مالكيت معارض در اختيار اداره ثبت باشد آن را باطل و ضميمه پرونده ثبتي مي‏نمايد. ولي اگر دارنده سند مالكيت معارض در ظرف مدت 2 ماه به دادگاه صالحه دادخواست داده باشد و گواهي طرح دعوي را به اداره ثبت تسليم نمايد اداره ثبت تا صدور حكم نهايي دادگاه اقدامي در مورد اسناد ياد شده نمي‏نمايد.
در مورد آراء قابل تجديدنظر اگر از تاريخ الصاق رأي در تابلو اعلانات اداره ثبت ظرف 20 روز اعتراضي واصل نشد مي‏توان رأي را اجرا نمود ولي چنان‏چه رأي صادره به هر علتي اجرا نشد چنان‏چه اعتراضي خارج از موعد 20 روز هم واصل گردد ديگر نبايد رأي را اجرا كرد تا اين كه شوراي عالي ثبت رسيدگي و تصميم لازم را اتخاذ نمايد، ضمناً در صورت صدور سند مالكيت معارض اداره ثبت بايد از صدور سند مالكيت جديد خودداري نمايد و از افراز چنين ملكي تا زماني كه رفع تعارض نشده است خودداري نمايد و در خصوص اين قبيل املاك هيأت‏هاي حل اختلاف بايد برابر ماده 23 آيين‏نامه قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت تا وقتي كه تكليف تعارض توسط مراجع قضايي تعيين نشده از صدور رأي خودداري نمايند.

حقوق دارندگان اسناد معارض

طبق ماده 4 لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض دارنده سند مالكيت مقدم قبل از تعيين تكليف نهايي در دادگاه مي‏تواند نسبت به مورد سند مالكيت معامله كند ولي دفاتر اسناد رسمي مكلفند در متن سند قيد كنند نسبت به مورد معامله سند معارض صادر شده و مادام كه تكليف نهايي معلوم نشده به خريدار سند مالكيت جديد داده نخواهد شد و همين حكم نسبت به انتقالات بعدي هم جاري است اما دارنده سند مالكيت معارض تا هنگامي كه تكليف نهايي سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هيچ گونه معامله نسبت به آن ملك ندارد ولي مي‏تواند حقوق متصوره خود را به ديگري انتقال دهد.
مجازات سردفتر و دارنده سند مالكيت مؤخر
برابر ماده 6 لايحه قانون اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض: كسي كه ممنوع از معامله است اگر نسبت به ملك مزبور معامله نمايد پس از صدور حكم نهايي بر بطلان سند مؤخر التاريخ و يا انقضاء مدت 2 ماه و عدم مراجعه دارنده سندي كه تاريخاً مؤخر است به جريمه نقدي معادل يك برابر بهاي مورد معامله محكوم خواهد شد و سردفتران اسناد رسمي هم كه با وجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالكيت معارض اقدام به ثبت معامله نمايند به انفصال ابد از شغل سردفتري محكوم خواهند شد.

مجازات كارمند متخلف

صدور اسناد مالكيت معارض معمولاً به علت سهل انگاري و بي‏دقتي بعضي مأموران ثبت و طمع بيش از حد بعضي از مالكان مي‏باشد چنان‏چه مأمور ثبت هنگام پذيرش ثبت تصرفات متقاضي را احراز نمايد و وقت تحديد حدود رعايت حدود مجاوران را بنمايد و از حدود مندرج در اظهارنامه خارج نشود و يا مالك در هنگام تقاضاي ثبت يا ارائه حدود در وقت تحديد نسبت به معرفي ملك خود دقت نمايد هيچ وقت اسناد مالكيت معارض صادر نمي‏شود نظر به اين كه اسناد مالكيت معارض مشكلات عديده‏اي براي ادارات ثبت توليد مي‏كند براي جلوگيري از تكرار چنين وضعي ماده 7 لايحه اشتباهات و اسناد مالكيت معارض مي‏گويد: كارمندان اداره ثبت كه عمل مخالف مقررات آن‏ها موجب صدور سند مالكيت معارض يا معاملات متعدد بشود در دادگاه اداري مورد تعقيب و به انفصال موقت كه كمتر از 2 سال نخواهد بود و يا به انفصال ابد به تناسب موضوع محكوم مي‏شود...

8 ـ رسيدگي به اشتباهات در آراء هيأت‏هاي حل اختلاف

برابر ماده 20 آيين‏نامه قانون اصلاح مواد يك، دو و سه قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت و ماده 8 آيين‏نامه ماده 140 قانون برنامه سوم اقتصادي و اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران در صورتي كه معلوم شود در آراء هيأت‏هاي حل اختلاف به علت سهو قلم مطلبي ساقط و يا اشتباه يمني رخ داده و يا به علت اشتباه در مباني مستند رأي اشتباهي پيش آمده باشد، چنان‏چه رأي اجرا نشده است هيأت پس از بررسي رأي اصلاحي صادر مي‏نمايد در اين صورت دبير هيأت مكلف است مفاد رأي اصلاحي را در دفتر آرا ثبت نموده و شماره و تاريخ آن را در ملاحظات رأي قبلي نيز قيد و به امضاء اعضاء هيأت رسانيده و به واحد ثبتي ابلاغ نمايد. در صورتي كه رأي به مرحله اجرا درآمده باشد مراتب اشتباه به هيأت نظارت ثبت استان گزارش مي‏شود.
كيفيت آرا هيأت نظارت
بر طبق ماده 5 آيين‏نامه رسيدگي به اسناد مالكيت معارض رأي هيأت نظارت داراي مقدمه‏اي مشتمل بر خلاصه جريان كار و بيان اشكال و موضوع اختلاف بوده و منجز و مستدل و بدون قيد و شرط و ابهام صادر شود و چنان‏چه به اتفاق آراء نباشد نظر اقليت به طور مشروح و مستدل در آن قيد خواهد شد و در آن صريحاً قيد شود كه قطعي است يا قابل تجديدنظر مي‏باشد چون بعضي از هيأت‏هاي نظارت رعايت مواد فوق را ننمودند سازمان ثبت طي بخشنامه 8328/3 مورخه 19/11/58 مراتب را به كليه هيأت‏هاي نظارت اعلام نمود و در بخشنامه مذكور قيد شده كه چنان‏چه موضوعي كه در هيأت مطرح مي‏شود و تكليفي براي ادارات ثبت يا طرفين اختلاف تعيين ننمايد آراء هيأت نظارت كه قابل تجديد نظر هستند بايد رونوشت آن را اداره ثبت تهيه و در تابلو اعلانات نصب و تاريخ الصاق در تابلو اعلانات با تمام حروف قيد شود و يادآوري شود كه تا 20 روز قابل تجديدنظر است و چنان‏چه ذي‏نفع اعتراض دارد بايد ظرف 20 روز اعتراض خود را به واحد ثبتي محل وقوع ملك تسليم نمايد تا پرونده جهت طرح در شوراي عالي ثبت حسب مورد به اداره كل امور اسناد يا اداره كل امور املاك ارسال گردد. برابر رأي شماره 13 مورخ 28/1/78 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري تا زماني كه آراء قابل تجديدنظر هيأت‏هاي نظارت اجرا نشده‏اند در صورت وصول اعتراض قابليت تجديدنظر در شوراي‏عالي ثبت را دارند.
شوراي عالي ثبت
شوراي عالي ثبت فقط در تهران تشكيل مي‏شود در صورتي كه هيأت نظارت در هر اداره كل ثبت استان تشكيل مي‏گردد و شوراي‏عالي ثبت هفته‏اي يك بار در محل سازمان ثبت بايد تشكيل جلسه بدهد.

مشخصات شوراي عالي ثبت

شوراي عالي ثبت داراي دو شعبه است:
1 ـ شعبه مربوط به امور املاك
2ـ شعبه مربوط به امور اسناد
اعضاء شوراي عالي ثبت
هر شعبه شوراي عالي ثبت داراي سه عضو مي‏باشد. 2 نفر عضو قضايي و يك نفر عضو ثبتي؛ دو نفر عضو قضايي را رئيس قوه قضاييه انتخاب مي‏نمايد و بايد از قضات ديوان عالي كشور باشند و عضو ثبتي شعبه امور املاك مديركل اداره امور املاك مي‏باشد و عضو ثبتي شعبه امور اسناد مديركل اداره كل امور اسناد است.
صلاحيت شوراي عالي ثبت
برابر تبصره 4 ماده 25 اصلاحي ق - ث آراء هيأت‏هاي نظارت در مورد اختلاف در تصرف و تعارض در اسناد مالكيت و اشكال و يا اشتباه در طرز تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آن‏ها با قوانين قابل تجديدنظر در شوراي عالي ثبت مي‏باشد ولي رئيس سازمان ثبت به منظور ايجاد وحدت رويه در مواردي كه آراء هيأت‏هاي نظارت متناقض و يا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را براي رسيدگي و اعلام نظر به شوراي عالي ثبت ارجاع مي‏نمايد و در صورتي كه رأي هيأت نظارت به موقع اجرا گذارده نشده باشد طبق نظر شوراي عالي ثبت به موقع اجرا گذارده مي‏شود در مورد ايجاد وحدت رويه نظر شوراي عالي ثبت براي هيأت‏هاي نظارت لازم الاتباع خواهد بود قبلاً گفتيم هيأت‏هاي نظارت بايد در آراء خود قيد نمايند كه رأي صادره قطعي است يا قابل تجديدنظر چنان‏چه قطعي باشد اداره ثبت بايد نسبت به اجرا آن اقدام نمايد و اگر قابل تجديدنظر باشد رونوشت آن را در تابلو اعلانات الصاق و ذي‏نفع به مدت 20 روز حق اعتراض دارد و پس از وصول اعتراض سوابق امر به شوراي عالي ثبت ارسال مي‏گردد از هر يك از آراء هيأت نظارت بايد يك نسخه به اداره دبيرخانه سازمان ثبت فرستاده شود و همچنين برابر تبصره ماده 20 آيين‏نامه قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت و تبصره ماده 8 آيين‏نامه ماده 140 قانون برنامه سوم توسعه اقتصادي و اجتماعي و فرهنگي مرجع تجديدنظر نسبت به تصميمات و آراء هيأت‏هاي نظارت كه در مقام رسيدگي به اشتباه در آراء هيأت‏هاي حل اختلاف اتخاذ نموده‏اند، شوراي عالي ثبت مي‏باشد.
تكليف رئيس سازمان ثبت در مورد آراء مخالف قانون و متناقض
وقتي كه رئيس سازمان ثبت اطلاع يافت كه در يك و يا چند هيأت نظارت در يك موضوع واحد آراء متناقض صادر شده و يا اين كه رأي يا آراء خلاف قانون از هيأت نظارت صادر شده اعم از اين كه اين اطلاع از طريق واحدهاي ثبتي يا ادارات كل ثبت داده شود و رئيس سازمان هم رأي را مخالف قانون تشخيص دهد در اين موارد مكلف است جهت ايجاد وحدت رويه موضوع را به شوراي عالي ثبت ارجاع نمايد و رأي وحدت رويه بايد به كليه هيأت‏هاي نظارت ابلاغ گردد و براي همگي هيأت‏هاي نظارت لازم الاتباع است و آراء وحدت رويه بايد در روزنامه رسمي منتشر گردد و عند الاقتضاء در هفته‏نامه دادگستري درج و در آخر هر سال مجموع آن‏ها از طرف سازمان ثبت چاپ و منتشر شود.

برگرفته از : مؤسسه حقوقي هامون

اسناد مالکيت معارض و دعاوي ابطال آنها_ اختلافات و اشتباهات ثبتي

مطالب مشابه :

نمونه سوالات دوره قوانین و مقررات رسیدگی به تخلفات اداری

اعتراض ثالث اجرایی در ق.ا.ا.م و آ.ا.م.ا.ر.ل

نظرات کمیسیون مشورتی دیوان عدالـت اداری

اسناد مالکيت معارض و دعاوي ابطال آنها_ اختلافات و اشتباهات ثبتي

نظرات کمیسیون مشورتی دیوان عدالـت اداری -مشاوره حقوقی تلفنی در دیوان عدالت اداری

طرح دادخواست در دیوان عدالت اداری+نمونه دادخواست

اسناد مالکیت متعارض و ابطال انها