اساسنامه مجتمـع مسکونی فـردوس برای نمونه

اساسنامه مجتمـع مسکونی فـردوس برای نمونه + نوشته شده در پنجشنبه بیست و چهارم مهر 1393 ساعت 18:15 شماره پست: 15

اساسنامه مجتمـع مسکونی فـردوس
فصل 1- کلیــــــــات
ماده 1 - نام مجتمـع :
مجتمع مسکونی فردوس که دراین اساسنامه به اختصار مجتمع نامیده میشود مطلقاغیر انتفاعی وغیر سیاسی بوده واز شرکت کلیه ساکنین (مالک یانماینده قانونی آن )تشکیل میگردد.
ماده2 - حوزه عملیـات :
حوزه عملیات مجتمع محدوده آپارتمان فردوس وکلیه مشاعات وتاسیسات رفاهی اجتماعی مسکونی که بنحوی منطبق باحقوق مالکین طبق قانون تملک آپارتمانها بوده وتابع مقررات دولت جمهوری اسلامی ایران میباشد.
ماده 3 - مرکـز اصلی مجتمع :
مرکز اصلی مجتمع واقع در شهر شیراز- شهرک گلستان – بلوار علامه امینی – خیابان بوستان – مجتمع مسکونی فردوس
ماده 4 - مـدت :
مدت مجتمع نامحدود میباشد.
ماده 5 – رعایت مفاد اساسنامه
کلیه ساکنین یانمایندگان قانونی آنها ملزم به رعایت این اساسنامه ومنضمات آن میباشند.
فصل دوم - هدف مجتمـع:
ماده 6-هدف مجتمع ایجاد محیط مناسب زندگی وارتقاءحسن تفاهم دوستی برابری وبرادریبین کلیه ساکنین وانجام امور رفاهی خدماتی وسرپرستی نظارت آپارتمانهابه بهترین وجه وکمترین هزینه.
بطورخلاصه امنیت – توسعه ونگهداری شاخصهای هدف مجتمع میباشد.
فصل سوم - ارکـــــان مجتمــع:
ماده 7- ارکان مجتمع عبارت است از:
1- مجمع عمومی (عادی وفوق العاده)
2-هیئت امنا ( مدیربلوکها)
3- هیئت مدیره
4- مدیراجرایی
6- بازرس
7- حسابدار
ماده 8- مجمع عمومی بلوکهــا
مجمع عمومی بلوک بطورماهانه ازگردهمایی مالکین ونماینده قانونی آنها (اعم ازمستاجر یاغیرآن)دردفترمجتمع تشکیل میگردد.
(درمواقعی که هیت مدیره یا20درصدساکنین لازم بدانندمجمع عمومی فوق العاده ازطرف هیت مدیره تشکیل خواهدشد).
ماده 9- اعلام تشکیل مجمع عمومی
اعلام تاریخ تشکیل مجمع عمومی ودستورجلسه 10 روز قبل بوسیله اطلاع درتابلوهای اعلانات هربلوک انجام خواهد شد.
ماده 10 – اداره جلسه مجمع عمومی
اداره جلسه مجمع عمومی بارئیس هیئت مدیره ، یک نفرمنشی ودونفرناظرخواهدبود.
ماده 11 – مجمع عمومی فوق العاده :
در مواقعی که هیئت مدیره و یا 20% از ساکنین هر بلوک لازم بدانند، مجمع عمومی فوق العاده آن بلوک از طرف هیئت مدیره تشکیل خواهد شد. نحوهی دعوت و حد نصاب مجمع عمومی فوق العاده عیناً مانند مجمع عمومی عادی می باشد.
الف_ تصمیمات و مصوبات مجمع عمومی با اکثریت آرا معتبر خواهد بود.( 1+50%  )
تبصره : جلسات مجمع عمومیبا حضور نمایندگان اکثریت بیش از نصف به علاوه یک ساکنین واحدهای مسکونی که که بوسیله ریئس جلسه اعلام میگردد ، رسمیت خواهد یافت . در صورتیکه تعداد شرکت کنندگان به حد نصاب نرسد برای بار دوم به فاصله ده روز دعوت مجدد یه عما خواهد آمد و تصمیمات جلسه و مصوبات آن با اکثریت عده حاضر معتبر می باشد.
ب_از مذاکرات و تصمیمات مجمع عمومی صورت جلسه تنظیم و بوسیله رئیس جلسه ، ناظران و منشی منتخب همان جلسه امضاء و به هیئت مدیره ابلاغ خواهد گردید.
تبصره 1 : لیست اسامی حاضرین در جلسه تهیه و به امضاء شرکت کنندگان خواهد رسید و در آخر جلسه بوسیله رئیس و منشی و ناظران تایید میگردد.
تبصره 2 : تصمیمات مجمع عمومی ظرف مدت ده روز از تاریخ دریافت از مسئولین جلسه به کلیه ساکنین اعم از شرکت کنندگان یا غایبین از طرف هیئت مدیره بصورت درج در تابلو اعلانات بلوک ابلاغ میگردد.
پ_ بحث خارج از دستور جلسات در مجمع عمومی ممنوع میباشدو رئیس جلسه مجتمع میتواند برابر مقررات قانونی به اشخاص خاطی برخورد نماید.
ج_مصوبات مجمع عمومی مطابق مقررات و مفاد اساسنامه نسبت به کلیه ساکنین اعم از حاضر و عائب نافذ و لازم الاجرا میباشد
ماده12 - اختیارات هیئت مدیـــره:
1- استخدام و اخراج مستخدمین مجتمع به پیشنهاد مدیر اجرایی.
2- جلوگیری از هر گونه اقدامی که برای حفظ زیبایی و بهداشت و آرامش و آسایش ساکنین مضر باشد و دعوت ساکنین به همکاری.
3- پرداخت کلیه هزینه ها و حقوق مستخدمین با امضاء رئیس هیئت مدیره و مدیر مالی.
4- استخدام مدیر اجرایی از بین مالکین یا ساکنین یا خارج از از مجتمع برای مدتی که لازم بداند. تعیین حقوق و تکالیف وی و همچنین تصمیم گیری در مورد خاتمه دادن به خدمت مدیر اجرایی.
5- اقامه دعوی حقوقی و جزایی و شکایت مربوط به مجتمع مسکونی فردوس شیراز و مراجع اداری و انتظامی و قضایی و انتخاب وکیل جهت پیگیری موارد ذکر شده.
6- پیشنهاد هزینه های بالغ بر ده میلیون ریال که در بودجه سالیانه پیش بینی نشده است،به مجمع نمایندگان بلوک ها جهت تصویب.
7- رسیدگی به تعیین هزینه عمومی مشترکات و تعیین سهم واحدهای مسکونی.
8- در صورت وقوع حادثه رئیس هیئت مدیره به نمایندگی مالکین مجتمع خسارات وارده را از شرکت بیمه مطالبه و پس از دریافت در حساب بانکی مجتمع واریز وبانظر هیئت مدیره به مصرف تعمیر قسمت های آسیب دیده می رساند.
9- تهیه وتصویب آئین نامه های داخلی.
10- خرید واجاره اموال منقول وغیرمنقول مجتمع پس ازتصویب مجمع عمومی.
11- اشراف واطلاع کامل ازکلیه امورجاری مجتمـع
ماده 13 - وظایف واختیارات رئیس هیئت مدیـره:
1- رسیدگی به امورمالی و اداری مجتمع وتشریفات قانونی حفظ وتنظیم فهرست دارائیهای مجتمع وتنظیم بودجه وتعیین وپرداخت حقوق واضافه کارو تنبیه وتشویق پرسنل و انجام هزینه هاورسیدگی به محاسبات .
2- پیگیری ونحوه اجرای آیین نامه های داخلی.
3- اجرای تصمیمات مجامع عمومی.
4- پیگیری اداء دیون و وصول مطالبات.
5- عقد هرگونه قرارداد با شرکتها،بانکها،ادارات و اشخاص (‌باتصویب اعضاء هیئت مدیره).
7- خرید و اجاره  ماشین آلات به طور کلی وسایل مورد نیاز مجتمع تا سقف ده میلیون ریال.
8- افتتاح یک حساب جاری ثابت در بانکهای داخلی کشور به نام مجتمع،صدور چک و پرداخت هزینه های مجتمع.
9- قطع و فصل دعاوی داخلی ساکنین مجتمع پس ازارائه گزارش مدیراجرایی وسعی درحل اختلاف موجودودرنهایت ارجاع به مراجع ذیصلاح.
اختیارات فوق جنبه محدودیت نداشته و هر تصمیمی را که هیئت مدیره جهت پیشرفت مجتمع اتخاذ نماید معتبر می باشد..
ماده 14- شرح وظایف مدیـر اجرایــی:
وظایف مدیر اجرایی به عنوان رئیس اجرایی مجتمع عبارت است از: (مدیر اجرایی با سپردن ضمانت کتبی به بازرسان مشغول به کار می شود).
1- اجرای مصوبات هیئت مدیره طبق مفاد اساسنامه.
2- نظارت بر حسن انجام کار شرکت های طرف قرارداد طبق مفاد قراردادهای منعقده.
3- پیشنهاد عزل و نصب کارکنان به هیئت مدیره.
4- پیش بینی قطعات یدکی و مواد مصرفی مورد نیاز و گزارش آن به هیئت مدیره مجتمع.
5- بازدید از تاسیسات و مشاعات و بلوک ها به منظور رفع معایب.
6- مراجعه به ادارات مختلف درصورت نیاز وپیگیری.
7- ارسال اضهارنامه به ساکنین بدحساب مجتمع وپیگیری موضوع تاحصول نتیجه(براساس نظرهیئت مدیره).
9- اجرای دستورقطع انشعاب ساکنین بدهکار(شارژ وغیره) مجتمع طبق ضوابط ودستورالعمل هیئت مدیره.
10- پرداخت به موقع کلیه تعهدات مالی مجتمع (قبوض وغیره) پس ازتامین اعتبار.
11- پرداخت فاکتورتاسقف پانصدهزارریال (پنجاه هزارتومان) و بالغ برآن با تائید رئیس هیئت مدیره.
12- تنظیم وضعیت حضور و غیاب پرسنل وارائه آن به هیئت مدیره ومدیرمالی مجتمع درپایان هرماه.
12- تعهدات خارج از وظایف واختیارات مدیراجرایی تعهد شخصی وی محسوب می گردد ومجتمع هیچگونه مسئولیتی نخواهد داشت.
13- برآورد هزینه کل سالیانه بلوک های مجتمع به صورت جداگانه و ارائه آن به هیئت مدیره و نماینده بلوک به صورت مکتوب.
          تبصره : درصورتیکه مدیراجرایی استعفاء داد ویا به هرعللی از انجام وظیفه معذورگردد تاانتساب مدیراجرایی جدید(حداکثر30روز)باانتخاب هیئت مدیره یکی ازاعضاء هیئت مدیره بطور موقت بعنوان جانشین مدیراجرایی انجام وظیفه نماید.
14- ارائه گزارش هفتگی وضعیت مجتمع به هیئت مدیره.
ماده 15- شرح وظایف بازرســـان :
وظایف بازرسان عبارت است از:
1- نظارت بر نحوه کار و فعالیت هیئت مدیره و مدیر اجرایی و مدیر مالی،تا در صورت مشاهده خلاف یا سهل انگاری مسائل را کتبا به رئیس هیئت مدیره گزارش نماید.
2- بررسی صورت دارایی ها و صورت حساب ها و اسناد و عملکرد هیئت مدیره به طور متناوب.
3- بررسی بیلان و ترازنامه سالیانه به طوریکه دو هفته قبل از تشکیل مجمع عمومی نمایندگان بلوک ها،گزارش سالیانه خود را به رئیس هیئت مدیره تسلیم نموده تا در مجمع عمومی نمایندگان بلوکها مطرح گردد.
4- بازرسان می توانند بدون داشتن حق رای در جلسات هیئت مدیره شرکت کنند.
ماده 16- شرح وظایف حسابدار:
وظایف حسابدار(با سپردن ضمانت نامه به بازرس مشغول به کار می شود)عبارت است از:
1- جمع آوری حق شارژ واحدها و واریز به حساب جاری مجتمع و پیگیری مطالبات معوقه .
          *** نحوه جمع آوری شارژ( الف – مراجعه حضوری ساکنین مجتمع به حسابداربا توجه به زمان ومکان تعیین شده  ب – درصورت عدم مراجعه ساکنین : یادآوری واخطار تلفنی ـ اخطارکتبی درب منزل بدهکار با تایید رئیس هیئت مدیره و اعلام به مدیراجرایی جهیت پی گیریهای بعدی  ).
2- تنظیم حساب دریافت و پرداخت و ذخایر مالی هر بلوک و ثبت در دفاتر مربوطه.
3- تنظیم اسناد و دفاتر مالی طبق اصول پیشرفته حسابداری.
4- تهیه و تنظیم گزارشات مالی طبق اصول حسابداری.
5- تهیه وتنظیم گزارش دریافت وپرداخت هرماه به رئیس هیئت مدیره وبازرس مجتمع.
6- تهیه وتنظیم گزارش مالی مجتمع هرسه ماه یکباربه رئیس هیئت مدیره و بازرس مجتمع.
ماده 17 – وظایف نمایندگان بلوک هـا:
وظایف نمایندگان بلوک عبارت است از :
1- ارتباط دائم بین ساکنین و هیئت مدیره و همچنین همکاری با مدیر اجرایی.
2- سعی در ایجاد محیط مناسب زندگی و ایجاد حسن همکاری بین ساکنین مجتمع.
3- گوشزد نمودن مسائلی که بر خلاف عرف و آداب زندگی آپارتمانی و مجتمع مسکونی می باشد به ساکنین.
4- بازدید متناوب از مشاعات بلوک ها و پشت بام ها جهت بررسی مشکلات و انتقال به مدیریت اجرایی.
5- فعالیت مستمر بر اساس برنامه مشخص شده هیئت مدیره و حضور دائم در تمامی جلسات مجمع نمایندگان بلوک ها.
6- دریافت گزارشات دوره ای(ماهیانه یا دو ماهه)بلوک خود و بررسی مدارک پرداخت و دریافت مربوطه و در نهایت تایید یا رد آن.
فصل چهارم - مقـررات مالـــی:
ماده 18
کلیه وجوه مسکونی آپارتمان های مجتمع فردوس اعم از سرمایه اولیه و کمکهای مالی اشخاص حقیقی و حقوقی در حساب جاری به نام مجتمع در یکی از بانک های داخلی دولتی کشور افتتاح و حساب بلوک های مجتمع به صورت جداگانه در دفاتر منظم مالی و رایانه که توسط حسابدار نهیه و تنظیم می گردد نگهداری خواهد شد.
حق برداشت از حساب فوق طی امضاء رئیس هیئت مدیره و مدیرمالی (حسابدارمجتمع) و مهر مجتمع معتبر خواهد بود.
تبصره 1 - هر بلوک باید دارای حساب جداگانه نزد حسابدار باشد و حسابدار موظف است به صورت دوره ای(ماهانه یا دو ماهه)وضعیت درآمد و هزینه بلوک را به تفکیک واحدها به استناد قراردادها و فاکتورهای معتبر به نماینده بلوک اعلام نماید.
تبصره 2 - کلیه فاکتورها بایستی دارای تاریخ ومهر فروشنده و تاریخ ونام و نام خانوادگی خریدار باشد و کلیه فاکتورهاباید به تایید رئیس هیئت مدیره برسد.(ضمنا کلیه فاکتورها می بایست بدون مخدوش بودن وقلم خوردگی باشد).
ماده 19- مبلغ سه میلیون ریال وجه نقد به عنوان تنخواه گردان در اختیار مدیر اجرایی خواهد بود که مبلغ فوق پس از تایید رئیس هیئت مدیره تسویه حساب و مجددا احیا می شود.
کلیه مبالغ بیش از سه میلیون ریال به وسیله چک پرداخت می گردد.
ماده 20- هزینه های غیر جاری از قبیل نصب نرده،تابلوها،تجهیزات ایمنی و حفاظتی و غیره با پیشنهادات واصله از طریق مدیر اجرایی و تصویب هیئت مدیره قابل انجام می باشد.
ماده 21 - خرید اجناس و وسایل و انعقاد هر نوع قرارداد تا میزان یک میلیون ریال بدون استعلام بها و بیش از این مبلغ تا میزاد ده میلیون ریال از طریق استعلام بها مجاز خواهد بود و مازاد بر این مبلغ از طریق مناقصه انجام خواهد گرفت.
ماده 22- هیئت مدیره باید روشی را در مصرف اعتبارات اتخاذ نماید که حداقل هر ساله پنج درصد از درآمدهای سالیانه مجتمع را جهت تعمیرات اساسی دستگاه های فنی و استهلاکی ساختمان ها تحت عنوان اندوخته تعیین و با تصویب هیئت مدیره مورد استفاده قرار گیرد.
ماده 23- هیئت مدیره مکلف است تمامی ساختمان های مجتمع را اعم از آپارتمان ها،پارکینگ ها،انبارها و قسمتهای مشاع و تاسیسات را در مقابل آتش سوزی و انفجار و صاعقه کلا بیمه نماید.حق بیمه و هزینه های مربوطه از اعتبارات مجتمع پرداخت می گردد.
ماده 24 - کلیه هزینه های  مجتمع نام هزینه نگهداری ماهیانه هر آپارتمان محاسبه و از مالکین و ساکنین بطور ماهیانه دریافت میشود.
تبصره1:کلیع ساکنین ملزم به پرداخت هزینه نگهداری ماهیانه مصوبه مجمع عمومی میباشند.
تبصره2: هزینه نگهداری ماهیانه ازطرف ساکنین هر ماه از اول ماه به مدت ده روز به جز ایام تعطیل به حساب مجتمع واریز یا به  حسابدار مجتمع تسلیم و رسید دریافت خواهد گردید. در پرداخت هزینه نگهداری ماهیانه به استناد ماده 10 اصلاحی قانون تملک آپارتمان ها به شرح زیر اقدام خواهد شد.
ماده 10 اصلاحیه شورای انقلاب  :
در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیریا هیئت مدیره به وسیله اظهار نامه با ذکر مبلغ بدهی و ریز صورت آن مطالبه میشود. هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر اجرایی یا هیئت مدیره میتواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات ، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ،تهویه مطبوع، آبگرم،گاز،برق،و خدمات عمومی به او خودداری کنندودر صورتیکه مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننمایند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر اجرایی یا هیئت مدیره برای وصول وجه مذبور طبق مقررات اجرایی اسناد رسمی صورت خواهد گرفت . در هر حال مدیر اجرایی یا هیئت مدیره موظف میباشند به محض  وصول وجه مورد مطالبه برقراری مجدد خدمات مشترک فوری اقدام نمایند.
ماده 25- کلیه ساکنین ملزم به پرداخت هزینه نگهداری ماهیانه مصوبه مجمع عمومی می باشند.در صورت عدم پرداخت تا مدت یک ماه اخطار کتبی و سپس طبق مقررات مجتمع برخورد قانونی می گردد.
فصل پنجم – وظایف ساکنین
ماده 26 - وظایف ساکنین قسمت های  اختصاصی و طرز استفاده از آن
1- کلیه آپارتمانها به منظور سکونت قابل استفاده بوده و ساکنین متعهد هستند از ایجاد مراکز تجارت در محل آپارتمان خود به هر شکل خودداری نمایند.
2- نصب و الصاق و استقرار هر نوع اشیاء اعم از البسه ، تابلو وسایل منزل و گلدان و غیره ... در نمای خارجی و راهروهای مشترک ممنوع است.
3- در صورتیکه مالکین و ساکنین غیبت طولانی داشته باشند باید کلید آپارتمان خود را با اطلاع نماینده بلوک به شخص مورد اعتماد خود بسپارند تا در صورت ضرورت ورود به آپارتمان ممکن باشد.
در غیر این صورت هر مالک مسئول جبران ضررهایی است که احتمالاً از ملک او ناشی شده باشد ( چنانچه خسارت وارده ناشی از نواقص و اشکال کلی سیستم و تاسیسات ساختمان باشد مالک آپارتمان مقصر نمی باشد.)
4- در صورت غیبت هر یک از ساکنین آپارتمان و بروز خسارت مهم مانند آتش سوزی ،نشت گاز ، انفجار، ترکیدگی لوله های آب که متضمن خساراتی مالی و جانی باشد و امکان دسترسی فوری به مالک یا ساکن واحد مزبور نباشد مدیر اجرایی و اعضای هیئت مدیره و یا هریک  از بازرسان میتوانند ضمن اطلاع موضوع به مقامات انتظامی و آتش نشانی با تنظیم صورت مجلس و با حضور ساکنین مجاور و یا سایر مالکین به طریق مقتضی داخل آپارتمان شده و حتی المقدور بدون اینکه به لوازم و عدوات موجود در آپارتمان لطمه ای وارد شود ، نسبت به رفع خطر اقدام نموده و مجدداً با تنظیم صورت جلسه محل را ترک نموده و درب آپارتمان را قفل نمایند.
5- از قرار دادن اشیایی که وزن آنها بیش از تحمل کف قسمت های اختصاصی است باید خودداری شود.
6- ساکنین نباید تحت هیچ شرایطی مواد منفرجه و خطرناک که ایجاد انفجار و یا آتش سوزی بنمایند در قسمت های اختصاصی و مشاعات نگهداری نماید، همچنین نگهداری انواع حیوان در آپارتمان ممنوع می باشد.
7-  انتقال دهنده مکلف است هنگام انتقال ملک خود با هیئت مدیره مجتمع تسویه حساب نماید و به هر حال بدهی آپارتمان قابل انتقال خواهد بود.
8- مالکین متعهدند که در وقت انتقال خود بطور اجاره یا رهن منتقل الیه را به رعایت مقررات و مفاد این اساسنامه ملزم نموده و نسخه ای از این اساسنامه را به امضاء شخص مزبور رسانیده و به دفتر هیئت امناء تسلیم نماید تا در پرونده آپارتمان نگهداری نماید.
این اساسنامه در تاریخ  2دیماه 1390 با حضور اعضاء هیئت مدیره وبازرس مجتمع  با 26 ماده در  15صفحه به تصویب نهایی رسید. قانون تملک آپارتمانها 1 + نوشته شده در پنجشنبه بیست و چهارم مهر 1393 ساعت 11:37 شماره پست: 14
قانون تملک آپارتمانها
  ماده 1 - مالكیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سكنای یک ساختمان شامل دو قسمت است . مالكیت قسمت های اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترک.
ماده 2 - قسمتهای مشترک مذكور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد به طور كلی قسمتهایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. ماده 3 - حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفكیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی كه باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود. ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالكان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی كه به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینكه مالكان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینكه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است. تبصره 1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون ، میزان سهم هر یک از مالكان یا استفاده كنندگان را تعیین می كند. تبصره 2- در صورت موافقت مالكانی كه دارای اكثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی كه به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود. تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالكن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد كه تنها از یک یا چند واحد مسكونی، امكان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده كننده یا استفاده كنندگان است. (اصلاحی و الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)ماده 5 - انواع شركتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت كه به قصد تجارت ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشكیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به كارهای ساختمانی ممنوعند. ماده 6 - چنانچه قراردادی بین مالكین یک ساختمان وجود نداشته باشد كلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترکبه اكثریت آرا مالكینی است كه بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند. تبصره - نشانی مالكین برای ارسال كلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مذكور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این كه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین كرده باشد. ماده 7 - هر گاه یک آپارتمان یا یکمحل كسب دارای مالكین متعدد باشد مالكین یا قائم مقام قانونی آنها مكلف اند یکنفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی كه اشخاص مزبور به تكلیف فوق عمل نكنند رای اكثریت بقیه مالكین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این كه عده حاضر كمتر از ثلث مالكین باشد كه در این صورت برای یكدفعه تجدید دعوت خواهد شد. ماده 8 - در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی كه عده مالكین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالكین مكلف اند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالكین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد. ماده 9 - هر یک از مالكین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را كه برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد هیچیک از مالكین حق ندارند بدون موافقت اكثریت سایر مالكین تغییراتی در محل یا شكل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه در مریی و منظر باشد بدهند. ماده 10 - هر كس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی كه ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آن كه مالكیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد كه در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترکو به طور كلی مخارجی كه جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالکبه ترتیبی كه در آیین نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالکاز استفاده از آنچه كه مخارج برای آن است صرفنظر نماید.
ماده 10 مكرر - در صورت امتناع مالک یا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه یا ذكر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود . هر گاه مالک یا استفاده كننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره با و خودداری كنند و درصورتیكه مالک و یا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد كرد . عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند كه بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند . تبصره 1- در صورتی كه عدم ارائه خدمات مشترک ممكن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شكایت كنند، دادگاهها موظفند این گونه شكایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهكار را از دریافت خدمات دولتی كه به مجموع ارائه می شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حكم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)تبصره 2- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده كننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده بمالک یا استفاده كننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد . تبصره 3- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه بمالک در دادگاه تخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است ، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است . در مواردیكه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد . تبصره 4- در صورتیكه مالک یا استفاده كننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر ساير پرداختی ها مكلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محكوم بها بعنوان جریمه میباشد . (اصلاحی بموجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مكرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها )
ماده 11 - دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا به گذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.
ماده 12- دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را كه به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالکیا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند. ماده 13- در صورتی كه به تشخیص سه نفر از كارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی كلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالكان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حكم دادگاه، با تأمین مسكن استیجاری مناسب برای مالک یا مالكان كه از همكاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالكان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالكان یادشده را به اضافه اجوریكه برای مسكن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب كارشناسان یادشده خواهد كرد. تبصره 1- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالكان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند. تبصره 2- چنانچه مالک خودداری كننده از همكاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نكند، حسب در خواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسكن مناسب برای وی توسط سایر مالكان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد كرد. ماده 14- مدیر یا مدیران مكلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یکاز مالكان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شركاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات وارده می باشند. ماده 15- ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها
با اصلاحات بعدي‌
بخش اول‌: قسمتهاي مختلف ساختمان‌
فصل اول‌: قسمتهاي اختصاصي‌
ماده ۱ ـ قسمتهايي از بنا، اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيص‌يافته باشد.
ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغ‌ها و پارك‌هاي متعلّقه براي مالكيت قسمتهاي اختصاصي نيز بايد بطورمجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي‌از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمتهاي وابسته‌، ارزش وغيره بايد در سند قيد گردد.
فصل دوم‌: قسمتهاي مشترك‌
ماده ۳ ـ قسمتهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به‌طور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركاء مي‌باشدقسمتهاي مشترك محسوب مي‌گردد و نمي‌توان حق انحصاري برآنها قايل شد.
تبصره ـ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر وهمچنين نگاهداري حيوانات در قسمتهاي مشترك ممنوع است‌.
قسمتهاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاي ملك است‌، هرچند كه در قسمتهاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمتهاعبور نمايد.
ماده ۴ ـ قسمتهاي مشترك مذكور در ماده ۲ قانون تملك ‌آپارتمانها عبارت است از:
الف ـ زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا بوسيله پايه روي‌آن قرار گرفته باشد.
ب ـ تأسيسات قسمتهاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مركز حرارت و تهويه‌، رختشويخانه‌، تابلوهاي برِ، كنتورها،تلفن مركزي‌، انبار عمومي ساختمان‌، اتاق سرايدار در هر قسمت بناكه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌هاي فاضلاب‌،لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب‌، آب‌، برِق ، تلفن ‌، حرارت مركزي‌، تهويه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري‌) گذرگاههاي‌زباله و محل جمع‌آوري آن و غيره‌.
پ ـ اسكلت ساختمان‌.
تبصره ـ جدارهاي فاصل‌بين قسمتهاي‌اختصاصي‌،مشترك بين‌آن قسمتها است‌. مشروط بر اينكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.
ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ كه خارج ازقسمتهاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.
ث ـ تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تأمين‌كننده‌ روشنايي‌، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنهابه استثناي تلفن‌هاي اختصاصي‌، شيرهاي آتش‌نشاني‌، آسانسور ومحل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌هاي ايمني‌.
ج ـ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركاء و يا حفظ ‌بنا در آن احداث گرديده است‌.
ح ـ نماي خارجي ساختمان‌.
خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پاركها كه جنبه استفاده عمومي‌دارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.
  بخش دوم‌: اداره امور ساختمان‌
فصل اول‌: مجمع عمومي‌
طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدير
ماده ۵ ـ در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز كند،مجمع عمومي مالكين تشكيل مي‌شود.
ماده ۶ ـ زمان تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از عادي يافوِالعاده‌، در مواردي كه توافقنامه‌اي بين مالكين تنظيم نشده است‌به موجب اكثريت مطلق آراي مالكيني خواهد بود كه بيش از نصف‌مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالك باشند و در صورت‌عدم حصول اكثريت مزبور، زمان تشكيل مجمع عمومي با تصميم‌حداقل سه نفر از مالكين تعيين خواهد شد.
ماده ۷ ـ در اولين جلسه مجمع عمومي‌، ابتدا رئيس مجمع‌عمومي تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني‌از بين مالكين و يا اشخاصي خارج از انتخاب مي‌شود. مجمع‌عمومي مالكين بايد لااقل هر سال يك‌بار تشكيل شود.
ماده ۸ ـ براي رسميت مجمع‌، حضور مالكين بيش از نصف‌مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي با نماينده آنان ضروري است‌.
تبصره ـ در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين ماده‌جلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد، هرگاه در اين جلسه‌هم اكثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي پانزده روز بعد تجديد وتصميمات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر است‌.
ماده ۹ ـ كسي كه به عنوان نماينده يكي از شركاء تعيين شده‌باشد قبل از تشكيل جلسه مجمع عمومي وكالتنامه معتبر خود را به‌مدير يا مديران ارائه نمايد.
تبصره ـ در صورتي كه مالك قسمت اختصاصي‌، شخصيت‌حقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيتهاي حقوقي‌معرفي خواهد شد.
ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالك يك قسمت اختصاصي باشندبايد طبق ماده ۷ قانون تملك آپارتمان‌ها از طرف خود يك نفر رابراي شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.
ماده ۱۱ ـ مجمع عمومي شركاء داراي وظايف و اختيارات زيرمي‌باشد:
الف ـ تعيين رئيس مجمع عمومي‌.
ب ـ انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آنها.
پ ـ اتخاذ تصميم نسبت به اداره امور ساختمان‌.
ت ـ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه‌هاي سالانه‌.
ث ـ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ ونگاهداري و تعمير بنا.
ج ـ تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي‌لازم براي اداره ساختمان‌.
ماده ۱۲ ـ كليه تصميمات مجمع عمومي شركاء بايد درصورتجلسه نوشته و به وسيله مدير يا مديران نگهداري شود.
تبصره ـ تصميمات متخذه مجمع بايد ظرف ده روز به وسيله‌مدير يا مديران به شركاء غايب اطلاع داده شود.
ماده ۱۳ ـ تصميمات مجمع عمومي بر طبق ماده ۶ قانون براي‌كليه شركاء الزام‌آور است‌.
فصل دوم‌: اختيارت و وظايف مدير يا مديران‌
ماده ۱۴ ـ مدير يا مديران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجراي تصميمات مجمع عمومي مي‌باشند.
ماده ۱۵ ـ اصلاحي مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مديران بايدفرد باشد و مدت مأموريت مدير يا مديران دو سال است ولي‌مجمع عمومي مي‌تواند اين مدت را اضافه كند و انتخاب مجددمدير يا مديران بلامانع خواهد بود.
ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا، فوت‌، عزل يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضاي مدت‌، مجمع عمومي فوِالعاده‌، به منظورانتخاب جانشين تشكيل خواهد شد.
تبصره ۱ ـ در صورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيأت‌مديره به جهات فوق از هيأت مديره خارج شوند، مجمع عمومي‌فوِالعاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيأت مديره تشكيل گردد.
ماده ۱۷ ـ تصميمات مديران با اكثريت آرا معتبر است‌.
ماده ۱۸ ـ مجمع عمومي يك نفر از مديران را به عنوان خزانه‌دارتعيين مي‌نمايد. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه‌به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب ترازنامه به مجمع‌عمومي تسليم و ارائه خواهد داد.
ماده ۱۹ ـ مدير يا مديران‌، امين شركاء بوده و نمي‌توانند فرد ديگر را بجاي خود انتخاب نمايند.
ماده ۲۰ ـ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحددر مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند.
سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسيله‌مدير، تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد.
ماده ۲۱ ـ مدير يا مديران مكلفند ميزان هزينه مستمر و مخارج‌متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت‌هزينه بوسيله نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي يا نشاني‌تعيين شده از طرف شريك به او اعلام نمايند.
ماده ۲۲ ـ در كليه ساختمانهاي مشمول قانون تملك آپارتمانهاكه بيش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد، مدير يا مديران مكلفندبراي حفظ و نگاهداري و همچنين تنظيف قسمتهاي مشترك وانجام ساير امور مورد نياز بنا، درباني استخدام نمايند.

فصل سوم‌: هزينه‌هاي مشترك‌
ماده ۲۳ ـ شركاي ساختمان موظفند در پرداخت هزينه‌هاي‌مستمر و هزينه‌هايي كه براي حفظ و نگاهداري قسمتهاي مشترك‌بنا مصرف مي‌شود، طبق مقررات زير مشاركت نمايند:
در صورتي كه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه‌هاي‌مشترك پيش‌بيني نكرده باشند، سهم هريك از مالكين يااستفاده‌كنندگان از هزينه‌هاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت‌زيربناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب‌، گازوئيل‌، آسفال

اساسنامه مجتمـع مسکونی فـردوس برای نمونه

مطالب مشابه :

اساسنامه پیشنهادی مجتمع مسکونی شاهین 43 برای نمونه

اساسنامه مجتمع مسکونی ایلیا

اساسنامه مجتمـع مسکونی فـردوس برای نمونه

اساسنامه آپارتمان ها و ساختمان و مجتمعهای مسکونی وتجاری

آدرس دفاتر خصوصی امور مشترکین تلفن همراه

لباس یاس

خزان زود هنگام و كبود شدن یاس بوستان پیامبر (صلی الله علیه وآله) حضرت فاطمه زهرا (س) تسلیت باد

آیین نامه آپارتمان گلها

تکلیف اول یاس

اهم فعالیت های گروه آموزشی ابتدایی منطقه بسطام در سال تحصیلی90-89