قوانین اجاره نشینی

قانون Residential Tenancies Act 2010 از 31 ژانویه 2011 به
مرحله اجرا در م یآید و محافظتهای مهمی را برای مستاجرین
و صاحبخان هها فراهم م یکند. بعضی از تغییرات عمده از قرار
زیرند:
بیعانه
بیعانه فقط وقتی قابل دریافت است که درخواست اجاره
تصویب شده باشد. اگر مستاجر بعد از پرداخت بیعانه از
گرفتن اجاره صرفنظر کند، همه بیعانه را از دست خواهد داد.
آگاهی بهتر
قبل از امضا کردن اجاره نامه چیزهای بخصوصی باید به
مستاجر احتمالی گفته شود، مثلاً اگر صاحبخانه قرارداد
فروش منزل را آماده کرده است یا اگر یک بانک یا سازمان مالی
دیگر شروع به اقدام قانونی در دادگاه کرده است تا مالکیت آن
ملک را به دست آورد.
ودیعه اجاره
حد اکثر مقدار ودیعه اجاره که م یشود مطالبه کرد، اجاره
4 هفته است. این برای همه نوع ملک است، از جمله منازل
مبله. صاحبخانه ها و آژان سها اجازه مطالبه یا دریافت هیچ
مبلغی که مقدار ودیعه را زیاد کند ندارند.
صاحبخانه ها حالا از زمانی که ودیعه را دریافت می کنند 10 روز
وقت دارند که آن را به Fair Trading تحویل دهند. آژان سها 10 روز
پس از پایان هر ماه وقت دارند که همه ودیعه هایی را که در آن
ماه دریافت کرد هاند تحویل دهند.
پیش پرداخت اجاره
ممکن است از مستاجرین خواسته شود که اجاره را تا 2 هفته
پیش پرداخت کنند. مستاجرین م یتوانند، اگر بخواهند،
داوطلبانه بیشتر از اجاره 2 هفته را پیش پرداخت کنند ولی
صاحبخانه یا آژانس نم یتواند اجاره بیشتری را از آنها بخواهد.
کارآیی آب
در صورتیکه قرار باشد مستاجرین منازلی که کنتور آب جدا
دارند هزینه مصرف آب را بپردازند، ملکی که اجاره داده م یشود
باید از نظر مصرف آب کارآیی داشته باشد.
صاحبخان ههایی که م یخواهند به گرفتن هزینه آب از
مستاجرین کنونی شان ادامه دهند، 12 ماه بعد از آغاز قانون
جدید وقت دارند که وسایل کارآیی آب را نصب کنند.
حالا صاحبخان هها در صورتیکه بخواهند هزینه آب را از
مستاجرین خود بگیرند باید قبل از شروع یک اجاره نامه جدید،
وسایل کارآیی آب را نصب کنند.
پرداخت اجاره بدون هزینه
باید به همه مستاجرین حد اقل یک راه بدون هزینه برای
پرداخت اجاره شان داده شود، مثلاً پرداخت اجاره از طریق انتقال
مستقیم پول به حساب بانکی صاحبخانه. در صورتیکه یک
چک اجاره برگشت بخورد یا پرداخت از طریق کسر مستقیم
از حساب بانکی انجام نشود مستاجر ملزم خواهد بود که
هزین ههای صاحبخانه را بپردازد.
فرآیند سریع تر برای اخراج در صورت عقب
افتادن اجاره
وقتی مستاجری نم یتواند اجاره اش را سر وقت بپردازد، عقب
می افتد و در حالت «اجاره عقب افتاده » قرار م یگیرد. اجاره
عقب افتاده دلیلی است برای اینکه صاحبخانه مستاجر را
اخراج کند.
صاحبخان ههایی که م یخواهند مستاجری را به خاطر اجاره
عقب افتاده اخراج کنند م یتوانند اخطار پایان اجاره را شخصاً
در صندوق پست مستاجر بیندازند و به این ترتیب از اضافه
کردن 4 روز به مدت اخطار برای تحویل پستی اجتناب کنند.
درخواست دادن به Tribunal )دیوان داوری( برای صدور حکم
اخراج بخاطر اجاره عقب افتاده م یتواند همزمان با دادن اخطار
پایان اجاره انجام شود که این کار، زمانی را که طول م یکشد تا

درخواستی مورد بررسی قرار بگیرد تا 2 هفته کمتر میکند.

دلایل بیشتری برای اخراج
در صورتیکه مستاجر از منزل برای کارهای غیر قانونی
استفاده کند یا اگر صاحبخانه یا آژانس را تهدید، ترعیب، آزار
یا نسبت به آنها بدرفتاری کند صاحبخان هها م یتوانند برای
پایان دادن به اجاره اقدام کنند.
تغییر دادن در منزل
اگر مستاجری بخواهد تغییر کوچکی در منزل بدهد، مثلاً
نصب قفلهای ایمنی کودکتان روی پنجر هها، اول به تصویب
کتبی صاحبخانه احتیاج دارد. صاحبخان هها باید وقتی
درخواستها را بررسی م یکنند، معقولانه عمل کنند، ولی
اگر مستاجر بخواهد منزل را رنگ کند، تغییرات ساختاری در
آن بدهد یا کاری بکند که برداشتن آن سخت باشد، میتوانند
بگویند نه.
انداختن اخطار در صندوق پست
همه اخطارها را م یشود در صندوق پست انداخت. این از
اضافه کردن 4 روز به مدت اخطار برای تحویل پستی اجتناب
م یکند.
مستاجرین برای تخلیه منزل وقت بیشتری
دارند
در صورتیکه مدت ثابت اجاره مستاجری تمام شده باشد و
بعد از آن صاحبخانه یا آژانس بخواهد که او منزل را تخلیه
کند، باید حد اقل از 90 روز قبل به مستاجر اخطار داده شود.
تحت قوانین قبلی، مدت این اخطار 60 روز بود.
اگر صاحبخان های بخواهد که مستاجرش منزل را در پایان
مدت ثابت اجاره تخلیه کند باید حد اقل از 30 روز قبل به او
اخطار بدهد. تحت قوانین قبلی، مدت این اخطار 14 روز بود.
«هزینه شکستن » اختیاری اجاره نامه
صاحبخان هها این گزینه را دارند که در آغاز یک اجاره نشینی،
یک جریمه ثابت )هزینه شکستن( در اجاره نامه بگنجانند
که در صورتیکه مستاجر قبل از پایان مدت ثابت اجاره،
اجاره نامه را بشکند قابل وصول باشد. در مواردیکه چنین
جریم های در اجاره نامه نباشد، مستاجر هنوز مسئول جبران
خسارت صاحبخانه م یباشد.
زود شکستن یک اجاره نامه
مستاجرین در بعضی موقعی تها م یتوانند یک اجاره نامه ثابت
مدت را پایان دهند، مثلاً وقتی پیشنهاد اسکان دولتی را قبول
م یکنند یا به یک آسایشگاه سالمندان نقل مکان می کنند.
راههای نگه داشتن اجاره نشینی
مستاجرینی که در پرداخت اجاره عقب م یافتند در صورتیکه
اجاره عقب افتاده را بپردازند یا یک برنامه پرداخت تدریجی
را با موافقت صاحبخانه دنبال کنند، م یتوانند به اجاره
نشینی خود ادامه دهند. اما اگر نشان داده شده باشد که
مستاجر مکرراً اجاره اش را سر وقت نپرداخته، این کار قابل
اجرا نیست.
فروش ملکی که اجاره رفته است
اگر یک ملک اجار های برای فروش عرضه شود، آژانس فروشنده
باید سعی کند که سر روزها و ساعتهایی که آن ملک برای
بازدید باز خواهد بود با مستاجر توافق کند.
دو مدت بازدید در هر هفته مجاز است، مثل یک شب و روز
شنبه و اگر مدتهای بیشتری لازم باشد، طرفین م یتوانند در
باره آن مذاکره کنند.
اطمینان برای صاحبخان هها
اگر صاحبخان های بخواهد که مستاجری در پایان مدت ثابت
اجاره منزل را تخلیه کند، او یا آژانس باید عموماً یک اخطار
پایان به مستاجر بدهند و از او بخواهند که تا تاریخ معینی
منزل را تخلیه کند. اگر مستاجر منزل را تخلیه نکند،
صاحبخانه یا آژانس م یتواند از Tribunal درخواست کند که
حکمی برای پایان اجاره نشینی صادر کند.
در صورتیکه صاحبخانه یا آژانس اخطار پایان مناسبی را به
مستاجر داده باشد، Tribunal باید به مستاجر حکم کند که
منزل را تخلیه کرده و تصرف آن را به صاحبخانه برگرداند.
تنها استثنا در این مورد در صورتی است که مستاجر بتواند
نشان دهد که اخطار تخلیه قصاصی بوده است.
اجاره دادن فرعی ملک
اگر مستاجری بخواهد قسمتی از ملک را اجاره فرعی بدهد
یا یک شریک اجاره اضافی را بیاورد باید اول اجازه کتبی
صاحبخانه را بگیرد. صاحبخانه باید منصفانه عمل کرده
و هر درخواستی را که دریافت م یکند بررسی کند ولی اگر
دلیل خوبی داشته باشد م یتواند اجازه ندهد، مثلاً اگر نام
کسی که م یخواهد وارد شود در یک بانک اطلاعاتی اجاره
نشینی ثبت شده باشد، یا اگر زندگی کردن یک نفر دیگر در
منزل باعث ازدحام میشود.

حقوق شرکای اجاره
بعضی از اختلافات بین شرکای اجاره در یک منزل شریکی
م یتواند در Tribunal مطرح شود. وقتی مدت ثابت اجاره تمام
م یشود، یک شریک اجاره م یتواند یک اخطار 21 روزه برای
پایان قراردادش با صاحبخانه بدهد. این کار مسئولیت قانونی
مشترک آنها را برای پرداخت اجاره در آینده، خسارت و غیره
تمام م یکند.
خشونت خانگی
کسانی که در یک منزل اجار های زندگی می کنند و دستخوش
خشونت خانگی م یشوند حق دارند که قفلها را عوض کنند
و حتی اگر نامشان در اجاره نامه نیست درخواست کنند که
مسئولیت اجاره نشینی را به عهده بگیرند.
فرآیند جدیدی برای اجناس جا مانده
روشهای جدید ساده و موثری برای صاحبخانه ها و آژان سهایی
که با اجناس باقیمانده در یک منزل تخلیه شده سر و کار
دارند وجود دارد. زباله و چیزهای فاسد شونده را م یتوان
بلافاصله به دور انداخت.
معنی این برای اجاره نشینی های موجود
چیست؟
قانون جدید در مورد همه اجاره نشین یها ، از جمله آنهایی
که از قبل وجود دارند، از تاریخ آغاز قانون اجرا م یشود.
اگر شما یک مستاجر یا صاحبخان های هستید که یک اجاره
نشینی جاری دارید، لازم نیست برای قرار گرفتن تحت پوشش
این قانون هیچ کاری بکنید. نیازی به یک قرارداد اجاره جدید
نیست.
قانون جدید هیچ اقدامی را که تحت قانون قبلی انجام شده
نفی نم یکند. برای مثال، اگر شما برای منزلی اجاره 6 هفته
را برای ودیعه داد هاید، قانون جدید به شما اجازه نم یدهد که
ودیعه دو هفته را پس بگیرید. اما، اگر موادی در اجاره نامه
قبلی باشد که با قانون جدید منافات داشته باشد، قانون
جدید اجرا خواهد شد.
معنی این برای اجاره نشینی های جدید
چیست؟
همه اجاره نشین یهایی که در روز آغاز قانون جدید یا بعد از آن
شروع م یشوند تحت پوشش قانون جدید خواهند بود.
برای مثال، اگر شما یک مستاجر احتمالی هستید که دنبال
منزلی برای اجاره م یگردید، بخاطر داشته باشید که قانون
جدید شروع شده است، بنا بر این شما نباید برای اجاره نامه
تان پولی بپردازید و باید فقط حد اکثر اجاره 4 هفته را ودیعه
بدهید، حتی اگر منزل کاملاً مبله باشد.
برای مثال، اگر شما صاحبخانه هستید و م یخواهید ملکتان
را اجاره بدهید، بخاطر داشته باشید که قانون جدید شروع
شده است، بنابر این شما باید مطمئن شوید که قبل از
امضای اجاره نامه بعضی چیزهای بخصوص به مستاجر
احتمالی گفته شود.
اگر شما یک مستاجر مسکن یا صاحبخانه احتمالی
هستید، هر اجاره نامه جدیدی که امضا کنید تحت پوشش
قانون جدید خواهد بود.
زمینه این اصلاحات قانون
قوانین اجاره نشینی NSW از بیشتر از 20 سال پیش که برای
اولین بار وضع شدند عمدتاً بدون تغییر ماند هاند. در سال
2005 دولت یک بازبینی جامع از قوانین اجاره نشینی موجود
را آغاز کرد و در طی سه دوره مشورت همگانی، بیش از 2000
اظهاریه از مستاجرین، صاحبخان هها، آژانس ها و گروههای
ذینفع عمده دریافت شد. این اید هها و عقاید به شکل گرفتن
قانون جدید کمک کرد.

قوانین اجاره نشینی

مطالب مشابه :

نمونه اجاره نامه + قرارداد اجاره + فرم اجاره

قرارداد نمونه اجاره نامه

فرم خام مبایعه نامه و اجاره نامه

نمونه فرم اجاره نامه

اجاره منزل

موارد فسخ اجاره

نحوه نوشتن قرارداد اجاره

قوانین اجاره نشینی

طلبه های خانه بدوش ، پارتِستان و پَرتِستان