پرسش و پاسخ حقوقی

مقصود از مامورین رسمی و حدود صلاحیت آن در تعریف سند رسمی چیست ؟
پاسخ حقوقی ؛ مامور رسمی کسی است که حکومت به انجام کاری مامور شده است و لازم نیست که حتما بین مامور و دولت رابطه استخدامی برقرار شده باشد مانند دفاتر اسناد رسمی ، زیرا سر دفتر کارمند دولتی نیست . گرچه سر دفتری شغلی غیر دولتی محسوب می شود ولی از آنجایی که سر دفتر از سوی دولت مامور به تنظیم معاملات می باشد ، سر دفتر مامور رسمی به حساب می آید . اما مقصود از صلاحیت آن است که مامور هم ذاتا و هم به محلا دارای قابلیت قانونی برای تنظیم سند باشد برای مثال سر دفتر اسناد رسمی ذاتا صلاحیت تنظیم و صدور گواهی فوت را ندارند همانطور که کارمند اداره ثبت احوال ذاتا صلاحیت صدور گواهی طلاق یا ازدواج را ندارد.ازطرفی ممکن است که مامور ذاتا صلاحیت انجام کاری را داشته باشد ولی محلا صلاحیت نداشته باشد برای مثال مامور اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان ورامین به او واگذار شده محلا صلاحیت نقشه برداری و یا تحدید حدود املاک ورامین به او واگذار شده محلا صلاحیت نقشه بر داری یا تحدید حدود از اراضی شهرستان کازرون را ندارد . شوهرم هم دریک باغ 14 هزار متری شریک بوده است بعد از فوت همسرم 1800 متر از این باغ به من به ارث رسید آیا می توانم سند مال موروثی را به نام خودم بزنم ؟ پاسخ حقوقی ؛ طبق قانون ثبت اسناد هر یک از ورثه می توانند با در دست داشتن گواهی انحصار وراثت از اداره ثبت محل تقاضای سند مجزا برای خود بنمایند ولی زن طبق قانون مدنی یک هشتم ( ثمن ) از ارزش ( بهای ) اموال متوفی را به ارث می برد و برای سندی به نام همسر متوفی صادر نمی شود . چنانچه سندی توسط ماموری که فاقد صلاحیت است صادر شود آیا نوشته دارای اعتبار است ؟ پاسخ حقوقی ؛ برای این کار نوشته ای رسمی محسوب شود سه شرط لازم است . 1 ) سند توسط مامور رسمی تنظیم اسناد تهیه شود . 2 ) مامور دارای صلاحیت تنظیم آن باشد. 3 ) سند با رعایت مقررات قانونی تنظیم شده باشد . هر گاه نوشته ای فاقد یکی از این سه شرط باشد آن نوشته در صورتی که دارای مهر یا امضای طرف باشد عادی محسوب می شود . چه اسنادی عادی محسوب می شوند ؟ پاسخ حقوقی ؛ نوشته هایی که افراد با یکد یگر برای تنظیم امور جاری شان تنظیم می گنند و نیز نوشته هایی که فاقد هریک از شرایط سه گانه مذکور در بالا باشند سند عادی به شمار می آیند . اسناد رسمی چه مزایایی دارند ؟ پاسخ حقوقی ؛ اگر بخواهیم مزایا وحدود اعتبار اسناد رسمی را احصاء کنیم عبارتند از : 1 ) اسناد رسمی درباره طرفین تنظیم کننده و جانشین قانونی شان مانند ورثه آنان معتبر می باشد . 2) تاریخ تنظیم سند رسمی نه تنها نسبت به طرفین معامله بلکه نسبت به سایر اشخاص نیز اعتبار دارد پس اگر آقایان ( الف ) و ( ب ) با سند رسمی اتومبیلی را معامله کنند و پس الف با سند عادی به تاریخ قبل یا بعد از آن با دیگری همان اتومبیل را معامله نماید تاریخ سند رسمی نسبت به این شخص ثالث نیز معتبر می باشد و نمی تواند صرفا به استناد سند عادی اتومبیل را از مالکیت آقای (ب ) خارج کند . 3 ) در مقابل سند رسمی انکار و تردید قابل توجه نمی باشد و صرفا می توان نسبت به آن ادعای جعل کرد زیرا اصل بر صحت و اصالت اسناد رسمی است . برای مثال اگر ( الف ) به استناد رسمی از آقای ( ب ) مطالبه وجه کند آقای ( ب ) نمی تواند بگوید که من چنین سندی را امضاء نکردم و منتسب به من نیست و الف باید ثابت کند که در این حالت مسلما بار اثبات این ادعا نیز با اوست و اگر نتواند جعلیت سند رسمی را به اثبات برساند اصل بر اصالت سند رسمی است و به پرداخت وجه مندرج در سند محکوم خواهد شد مگر اینکه شابت کند که سند به جهتی از جهات قانونی از اعتبار اقتاده است برای مثال وجه آن را پرداخته است . اگر مستند ادعای خواهان سند عدی باشد طرف مقابل می تواند منکر آن شود ؟ پاسخ حقوقی ؛ اصولا اثبات اصالت سند عادی با کسی که به آن استناد می کند و طرف مقابل به صرف اظهار انکار مسئولیتی بابت اثبات اصالت سند عادی ندارد . فرض کنیم (( الف )) به موجب یک سند عادی از آقای ((ب )) می تواند با اظهار این مطلب که چنین سندی را امضاء نکرده از خود سلب مسئولیت کند و در این حالت آقای ((الف )) است که باید صحت و اصالت سند عادی را به اثبات برساند . تصحیح سند ، آپارتمانی را خریداری کردیم که در قسمت جنوبی واقع شده است اما کلیه واحد های شمالی و جنوبی به اشتباه سند خورده است وقتی با فروشنده صحبت می کنیم می گوید اداره ثبت اشتباه کرده و خودتان دنبال تصحیح سند بروید البته آپارتمان ما سند دارد اما سند واحد جنوبی می باشد . شخصی که واحد شمالی را خریداری کرده است و من فقط وکالتنامه دارم . چکار کنم ؟ پاسخ حقوقی ؛ با توجه به اینکه فروشنده تعهد خود مبنی برتنظیم سند رسمی را انجام داده اس لذا پیگیری تصحیح سند به عنوان مالک به عهده شما می باشد . در این خصوص می توانید موضوع را به اداره ثبت صادر کننده سند منعکس تا موضوع از طریق هیات نظارت رسیدگی و هیات مذکور دستور اصلاح سند را صادر نماید . اختلاف دو شریک برای فروش مستغلات ساختمانی 5/طبقه ای را شراکتی خریده ام .شریک من نه سهم خود را می فروشد و نه سهم مرا می خرد چه گاری می توان انجام داد . پاسخ حقوقی ؛ اگر ملک قابل تقسیم باشد که به نظر می رسد در طبقه ساخامان قابل تقسیم است ، هر چند اختلاف ارزش داشته باشد ویک طبقه قابل تقسیم نمی باشد . به هر حال با توجه به عدم موافقت شریک باید تقاضای تقسیم اجباری در آن قسمت ا ملگ و ساختمان که قابل تقسیم است و فروش اجباری طبقه ای که قابل تقسیم نیست را بنمائید. پس از فروش مبلغ حاصله به نسبت سهم و مابه التفاوت ارزش دو طبقه دیگر تقسیم خواهد شد . نحوه پرداخت ثمن معامله می توانند به چه صورتی باید باشد ؟ پاسخ حقوقی ؛ پرداخت ثمن معامله می توانند همزمان با تحویل مبیع ( جنس مورد معامله ) بوده و یا قبل و بعد از آن صورت یکجا و یا ذر اقساط باشد و اگر تحویل مبیع و یا پرداخت ثمن همزمان نباشد لازم است نحوه مقدار و زمان پرداخت به موجب قرار داد کتبی معین شود . معامله بیع متقابل یعنی چه ؟ پاسخ حقوقی ؛ به موجب آئین نامه معاملات متقابل ، موضوع بند ( ی ) تبصره ( 29 ) قانون برنامه اول توسعه اقتصادی ، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران و ماده یک آئین نامه اجرایی آن بیع متقابل عقدی است که بین دو شحص حقیقی یا حقوق منعقد می گردد و ضمن آن یک طرف تامبن کننده در مقابل ذتعهد طرف دیگر صادر کننده مبنی بر تولید وتحویل مقدار معین از کالا با کالا های مشخص جهت صدور به خارج کشور طی زمان مورد توافق اعهد می نماید مواد ابزار ماشین آلات ، قطعات و خدمات مورد نیاز آن طرف را برای ایفای تعهدش در اختیاروی قرار دهد . چگونگی ایفای تعهد طرفین بر اساس مفاد ای آئین نامه در قرار داد مربوط معین می گردد جهن اطلاع بیشت می توانید به آئین نامه مربوط مصوب 1369 هیات محترم وزیران مراجعه فرمائید . سند رسمی و عادی از نظر قانونی چه مفهومی دارد ؟ پاسخ حقوقی ؛ مطابق ماده 1287 قانون مدنی اسنادی گه اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است به شدطی که مفاذ سند مخالف قوانین نباشد و طبق ماده 1289 همان قانون غیر از اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارد انکار و تردید ممنوع نیست و طرف می تواند ادعای جعلیت به اسناد مزبور کند یا ثابت کند که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است . در سال های پیش از انقلاب پدرم زمین با سند منگوله دار خریداری کرده است که بعد از وقوع انقلاب ظاهرا توسط شخص یا اشخاص تصرف شده است و در آن اقدام به احداث ساختمان شده است در حال حاضر ما نه تنها از جای واقعی زمین هیچ اطلاعی نداریم بلکه ات به حال اقدام به شکایت نز نکرده ایم به نظر شما چه کار کنم تا به حق خود برسیم ؟ پاسخ حقوقی ؛ ابتدا باید محل دقیق زمین خود را از طریق کارشناسان رسمی نقشه برداری نعیین کنید و آنگاه بر اساس سند رسمی ملک نسبت به خلع ید متصرف از ملک خود اقدام نمایید . اینجانب در سال 1359 اقدام به خرید قطعه زمینی به متراژ 180 متر از سازمان دولتی شهری کرده و در همان سال با مجوز شهرداری اقدام به ساخت بنا کردم . قابل ذکر است که این بنا به نام اینجانب دارای کنتور برق ، آب ، تلفن و گاز است دو سال بعد یعنی در سال 1361 پلاک هم جوار اینجانب شروع به ساخت بنایی به متراژ 200 متر که در سال 1374 صاحب ملک یاد شده از بنده شکایتی انجام داد مبنی بر اینکه ملک متعلق به ایشان است وی سندی رسمی به متراژ 380متر به عنوان صاحب کل ملک ( یعنی 380 متر ) در اختیار دارد لازم به ذکر است که در ساخت و ساز بنای وی بنده به عنوان ادای حق همسایگی با ایشان کمک کدده ام . اکنون اینجانب قصد فروش ملک خود را دارم و با چنین شرایطی ایشان برای بنده مشکل ایجاد کرده است از شما تقاضای راهنمایی دارم . پاسخ حقوقی ؛ با توحه به اینکه ملک را از سازمان زمین شهری خریداری کرده اید ، طبق قانون اراضی زمین شهری املاکی را که سند مالکیت آنها به نام دولت جمهوری اسلامی صادر می شود سازمان مذکور به غیر منتقل می کند پس شما باید علیه همان سازمان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه تقدیم کرده و با حکم دادگاه سند رسمی دریافت کنید . از یک سال قبل 600 متر زمین را توسط همکار یکی از بستگان خریداری کردم و مبلغ 15 میلیون تمام کل مبلغ را پرداخت نمودم . با توجه به نقشه و کروکی قطعه مربوطه خواستم اقدام به ساخت کنم ولی مسئولین مربوطه اعلام کردند که این زمین کشاورزی و برنجکاری می باشد و امکان ساخت و ساز وجود ندارد فروشنده نیز حاضر به باز پرداخت پول نمی باشد آیا راهی وجود دارد گه من اصل پول را دریافت کنم ؟ آیا این آقا مرتکب کلاهبرداری شده است ؟ پاسخ حقوقی ؛ طبق قانون مدنی در صورتی که فروش ملک به شما سرط شده باشد که کاربری زمین مسکونی است آنکاه شما می توانید از طریق داد گاه وقوع ملک نسبت به دادخواست فسخ مبایعه نامه بدلیل تخلف از وصف اساسی مورد معامله اقدام نمایید و آن گاه پس از اعلام فسخ مبایعه نامه توسط دادگاه نسبت به باز پس گیری پول خود اقدام نمایید . پدر بزرگم مالک زمینی بوده که 50 سال پیش آن را به وسیله قولنامه عادی به پدرم فروخته بود . اکنون شخصی دیگری مدعی است که مالک قانونی این زمین است آیا وی می تواند از پدرم شکایت کند ؟ پاسخ حقوقی ؛ باید توجه داشته باشید که هر فردی می تواند علیه هر فرد دیگر دعوای حقوقی یا کیفری طرح کند اما آنچه اهمیت دارد این ایت که شخص باید برای اثبات ادعای خود دلایل محکمه پسند به دادگاه ارائه کند در خصوص سوال مطرح شده با توجه به اینکه تصرفات 50ساله پدر بزرگ و پدر شما دلیلی بر مالکیت ایشان تلقی می شود شما نیاز به اثبات هیچ امری ندارید بلکه این مدعی است که باید ثابت کند با استناد به چه مدرک و دلیلی ادعای مالکیت می کند و ذر این 50 سال کجا بوده است . سندی که در محضر نوشته شد ولی فروشنده حاضر به امضای سند نیست . سند خانه ای که در محضر نوشته می شود و هزینه های دفتر خانه هم پرداخت شد ولی فروشنده حاضر به امضای سند نیست چند ماه اعتبار دارد ؟ پاسخ حقوقی ؛ اگر منظورتان این است که پس از تنظیم مبایعه نامه عادی خرید ملک در موعد مقرر جهت ثبت رسمی معامله و صدور سند ریمی به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و فروشنده علیرقم درج معامله در دفتر از امضای دفتر خود داری می نماید در واقع استنکاف او از امضاء به منزله تخطی از توافق بوده و می توانید. تقدیم سند رسمی را خواستار شده و پس از صدور حکم و قطعیت آن ، اجرائیه صادر و دادنامه را اجرا نمایید . مهلت اعمال حق فسخ در معاملات چقدر است ؟ پاسخ حقوقی ؛ استفاده از حق فسخ اگر به موجب قرار داد مقید به مدت بوده باشد ، در خارج از مدت مذکور این حق زایل می گردد و اگر منوط به تحقق شرطی بوده و یا جزء خیارات باشد باید به محض تحقق شرط و یا اطلاع از عیب از حق فسخ استفاده شود . خرید زمینی که فاقد سند مادر است چگونه باید قولنامه کرد ؟ پاسخ حقوقی ؛ ضمن اینکه خرید و فروش چنین املاکی توصیه نمی شود . اما در این قبیل موارد : الف ) وضعیت تملک قبلی فروشنده نسبت به زمین مشخص شود . ب ) تعیین حدود زمین و ذکر علائم نشانه ها جهت تشخیص و تعیین زمین . ج ) درج وضعیت و علم و اطلاع خریدار از فقدان سند مالکیت و اطلاع کافی از وضعیت آن در قرار داد . نحوه خرید ملک قانونی ؛ دقت فرمایید ملک دارای سند مالکیت بوده و بنام فروشنده باشد ، شماره پلاک ثبتی ملک و محل وقوع آن آدرس متراژ زمین و بنا بهای ملک چگونگی پرداخت ثمن ، تعهد فروشنده به انجام تشریفات اداری مربوط به تنظیم سند انتقال مانند اخذ پایان کار مفا صاحساب از دارایی و معین شده باشد و دفتر خانه اسناد رسمی و زمان حضور در دفتر خانه برای تنظیم سند رسمی و خسارت تاخیر فروشنده در انتقال سند در قولنامه ذکر شود . آیا می توان با کپی سند معامله ای را انجام داد ؟ آیا می توان با کپی سندی که برابر اصل می باشد معامله ای انجام داد و چگونه باید در صورت انجام معامله از اینگونه معاملات شکایت و با جاعلان آن برخورد نمود . پاسخ حقوقی ؛ برای انجام معامله باید سند مورد معامله رویت و ملاحظه اصل سند و آخرین انتقالات بعدی را نمی توان از کپی برابر اصل احراز نمود . در صورتی که فردی بر خلاف خود را مالک معرفی نماید و بعدا مشخص شود مالک نیست می توان فروشنده مال غی شکایت نمود . تعهدات مبایعه نامه آپارتمانی خریده ام که طبق مبایعه نامه مالک به تعهدات خود در همه موارد اقدام ننموده است اطفا راهنمایی فرمائید . پاسخ حقوقی ؛ می توانید طبق مبایعه نامه تقاضای الزام فروشنده به انجام تعهدات مذکور نامبرده مکلف به پرداخت وجه معادل می باشد . اگر بعد از فروش و قبل از اطلاع از جریان فروش ، شفیع فوت شود تکلیف حق شفعه چه خواهد بود ؟ پاسخ حقوقی ، بعد از فوت حق شفعه به وراث وی منتقل می شود، اما ورثه یا باید از حق شفعه صرف نظر نمایند یا نسبت به کل سهم مشترک فروخته شده اعمال حق شفعه کنند . اگر ملک دو نفر در راه عبور و مجری ( راه آب ) مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق عبور و مجرا بفروشد ،دیگری حق شفعه دارد ؟ پاسخ حقوقی ، بله دارد اگر چه در خود ملک شریک نباشد ، ولی اگر ملک را بدون راه عبور یا مجرا بفروشد ، دیگری حق شفعه ندارد . آیا فروش ملکی که در رهن بانک قرار گرفته از حیث حقوقی صحیح است ؟ پاسخ حقوقی ، اصولا رهن گذاشتن آپارتمان یا ملک از طرف رهن گذارنده ( راهن ) به پایه و اساس مالکیت او لطمه ای وارد نمی کند و صرف فروش آن با رعایت حقوق مرتهن ( رهن گیرنده در این مثال بانک ) منعی ندارد . با این حال باید توجه داشت (1) فروش ملک یا آپارتمانی که به رهن گذاشته شده بدون اجازه مرتهن به شرط حفظ حقوق بانک بلا مانع است . 2) هنگام تنظیم سند فروش باید قید شود که ملک یا آپارتمان در رهن بانک است و به حقوق مرتهن اشاره شود . اگر کسی نسبت به مال غیرمعامله کند و بعد از آن مالک اصلی فوت کند چه وضعیتی برای خریدار پیش می آید ؟ پاسخ حقوقی ، در این حالت اگر مالک قبل از اجازه یا رد معامله فوت کند این حق که معامله تنفیذ شود یا نه با ورثه او خواهد بود لذا خریدار باید به مالک رجوع نماید و رضایت آنها را جلب کند. اگر کسی مال فرد دیگری را خریداری کند و مالک اصلی معامله را نپذیرد و به اصطلاح رد کند منافع ایامی که مال در دست خریدار بوده به چه کسی تعلق می گیرد ؟ پاسخ حقوقی ، فرض کنیم مال مذبور یک راس گاو شیر ده است که روزی 10 کیلو شیر می دهد اگر مالک معامله محاسبه می شود لذا در خصوص پرسش مطروحه این منافع به مالک بر می گردد . کسی که مال دیگری را بدون رضایت او از شخص ثالث خریداری می کند در صورت رد معامله از سوی مالک آیا می تواند از فروشنده مال غیر خسارت دریافت کند ؟ پاسخ حقوقی ، قبل از هرچیز باید دانست که اگر مال به تصرف خریدار در آید ومالک معامله را رد کند خریدار نسبت به اصل مال و منافع مدتی که مال در تصرفش بوده ضامن است حتی اگر خریدار از منافع آن استفاده نکرده باشد و اگر به مال عیب و ایرادی وارد شود خریدار نزد مالک پاسخ گو است . در هر صورت خریدار حق دارد که برای باز پس گرفتن بهای معامله به شخصی که مال غیر را به وی فروخته رجوع کند . البته برای جبران خسارت و غراماتی که به واسطه این معامله به خریدار وارد شد. چنانچه خریدار عالم به معامله با مال غیر علاوه بر اصل پول و بهای معامله می تواند غرامت هم بگیرد اگر عالم باشد فقط اصل پول به وی تعلق خواهد گرفت . خرید و فروش مال غیر مجازات دارد یا خیر ؟ پاسخ حقوقی ، کسی که مال غیر را با آگاهی به این که مال غیر است به هر نحوی چه بیع چه اجاره و غیره ...به دیگری بدون مجوز قانونی و با سوء نیت منتقل کند کلاه بردار محسوب می شود و اگر خریدار در حین معامله به عدم مالکیت انتقال دهنده و فروشنده آگاه باشد و او هم کلاه بردار محسوب می شود . انجام معاملات قسطی ؛ در انجام معاملات بخصوص اگرقسطی باشد چه مواردی را باید رعایت کنیم ؟ پاسخ حقوقی ، اگر خریدار هستید اول باید جنس و یا کالایی را که می خواهید بخرید به دقت ملاحظه نمایید و مندرجات سند را با موضوع معامله تطبیق دهید که اختلاف نداشته باشد . اگر کالا است دقت فرمایید که از سازندگان اصلی بوده و اگر گارانتی دارد ، صادره از نمایندگی اصلی سازنده باشد سپس مبادرت به تنظیم مبایعه نامه حد اقل در دو نسخه نمایید و در آن ضمن درج مشخصات و آدرس دقیق خریدار و فروشنده مبلغ دقیق مبیع و میزان پیش پرداخت و تعداد اقساط و مواعد پرداخت هر قسط را مشخص نمایید . اگر لازم به انتقال سند مالکیت پس از اتمام اقسا ط است ضمن تعیین تاریخ تنظیم سند دفتر خانه ای را هم برای این منظور مشخص نمایید . برای عدم ایفای تعهدات از جانب هر کدام از فروشنده و یا خریدار ضمانت اجرایی و در نهایت حق فسخ قرار دهید . قرار داد را به امضای شاهدی رسانده و هر یک از طرفین یک نسخه از آن را نزد خود نگه داری نماید . در اقساط عقود ، می توانید برایمان اقسام عقود را بگویید . پاسخ حقوقی ، عقود ومعاملات به اقسام 1-لازم 2-جایز3-خیاری4-منجز5-معلق می باشد . عقد لازم ، عقد لازم یعنی چه ؟ عقد لازم یعنی هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آنرا نداشته مگردر موارد معینه . خرید ملک دولتی قصد خرید آپارتمانی را داریم که قبلا سند آن متعلق به هر یک سازمان دولتی بوده است و کلیه تسویه حساب ها از نظر مراجع قانونی صورت گرفته آیا در آینده برای فروش مشکلی ایجاد نمی کند ؟ پاسخ حقوقی ، اگر مراحل و تشریفات نقل و انتقال قبلی صحیحا واقع شده باشد ، مشکلی به نظر نمی رسد . شرایط صحت معامله ، برای صحت هر معامله چه شرایطی باید داشته باشد ؟ پاسخ حقوقی ، 1-قصد طرفین و رضای آنها 2-اهلیت طرفین 3-موضوع معین که مورد معامله باشد 4-مشروعیت جهت معامله . عقد منجز، عقد منجز یعنی چه ؟ پاسخ حقوقی ، یعنی تاثیر آن بر حسب انشاء موقوف به امر دیگری نباشد . فسخ قرار داد ها ، لطفا در مورد فسخ کردن قرار داد ها توضیحاتی را ارائه فرمایید ؟ پاسخ حقوقی ، به طور کلی فسخ به معنی انحلال و گسیختن عقد است . اگر قرار داد جزء عقود جایز مانند وکالت و مانند آن باشد ، در هر زمان که یکی از طرفین اراده کند می تواند قرار داد را فسخ نماید . در سایر معاملات که جزء عقود لازم شمرده می شوند از آنجا که طبق ماده 219قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین یا قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین ( اقاله ) یا به علت قانونی فسخ شود . یا باید طرفین بنا به توافق همدیگر قرار داد را فسخ نمایند ( اقاله ) و یا ضمن قرار داد برای خود حق فسخ قرار دهند مثل اینکه قرار بگذارند تا مدت معینی برای یکی و یا هر دو طرف قرار داد حق فسخ وجود داشته باشد ( ماده 188 قانون مدنی ) و یا قانونا برای طرفین حق فسخ وجود داشته باشد مانند اینکه اگر موضوع معامله قبل از اینکه به تصرف خریدار داده شود بدون اهمال و تقصیر فروشنده تلف شود ( ماده 387 قانون مدنی ) و یا اینکه به موجب قانون برای یکی از طرفین حق فسخ پیش بینی شده باشد . مانند موردی که یکی از طرفین قرار داد مغبون می شود که اصطلاحا ( خیار ) نامیده می شود که در ماده 396تا 445 قانون مدنی ذکر شده است . فروش دو ملک به صورت شراکتی ، دو ملک را به صورت شراکتی خریداری کرده ام اما در موقع فروش شریک من حاضر به همکاری نسیت . چه کار باید کرد ؟ پاسخ حقوقی ، اگر املاک مذکور قابل تقسیم باشند می توانید از دادگاه تقاضای تقسیم اجباری نمایید در صورتی که قابل تقسیم نباشد ، باید از داد گاه تقاضای فروش اجباری و تقسیم وجه حاصله را بنمایید . خرید خانه اوقافی ، خانه ای را توسط بنگاه خریداری می نمایم ولی بعدا متوجه شدم که اوقافی می باشد آیا علاوه بر فسخ قرار داد می توانم ادعای ضرر و زیان کنم . پاسخ حقوقی ، اگر خریدار از اوقافی بئدن مطلع نبوده معامله یاطل است و فروشنده متعهد به پرداخت وجه دریافتی می باشد و خسارات وارده نیز توسط خریدار در صورت جهل قابل مطالبه می باشد . اختیارات فسخ قرار داد ، در خیار مجلس در یک از طرفین بعد از عقد فی المجلس مادام که متفرق نشده اند می توان قرار داد را فسخ نمود ؟ پاسخ حقوقی ، اختیار فسخ معامله را دارید و می توان فسخ نمایید . خرید زمین با سند عادی حدود سی سال قبل زمین را با یک سند عادی از خانمی خریداری کرده ام که سه دانگ این زمین را به من و سه دانگ دیگر را به دخترشان فروخته اند و در هنگام تنظیم سند شوهر ایشان و دو شاهد دیگر نیز امضا کردند اما الان آن دو شاهد فوت کرده اند. من چکار می توانم بکنم ؟ پاسخ حقوقی ، اولا با توجه به اینکه قرارداد یا به تعبیر شما سند عادی را فروشنده خود نیز امضاء نموده اند و در صحت آن تردیدی وجود ندارد تعهدات ناشی از آن به قوت خود باقی است . ثانیا فوت شاهد باعث زائل شدن اعتبار آن نخواهد شد ، اگر امضاء و خط شاهد با سایر امضائات و اسناد مسلم الصدور منطبق باشد زمینی که خریداری شد و اجازه فروش ندارد . زمینی که دارای قولنامه دستی می باشد و با توجه به اینکه از تعاونی مسکن به ایشان فروخته شد و در قولنامه ذکر شده که اجازه فروش ندارد ، آیا بعد ها مشکلی برای فروش نخواهد داشت ؟ پاسخ حقوقی ، تا زمان انتقال سند رسمی از طریق تعاونی نقل و انتقال زمین مذکور با مشکل مواجه است ولی بعد از انتقال سند مشکل مذکور رفع می شود . خرید ملکی به صورت مبایعه نامه ای ، ملکی را مبایعه نامه ای خریده ام و چند ماه است در آن زندگی می کنم . ولی صاحب ملک برای سند زدن حاضر نمی شود .آیا امکان اجاره یا فروش ملک را به همین شکل دارم ؟ پاسخ حقوقی ، اگر در قرار داد فروش یا اجاره صراحتا درج نمایید که هر چند مالک قانونی نمی باشید ، ولی ملکیت به موجب قولنامه عادی به جناب عالی منتقل شده است و بر اساس حقوق ناشی از آن اقدام به تنظیم قولنامه فروش یا اجاره می نمایید بلا مانع است . خرید زمین از اعضای تعاونی ، از تعاونی به عنوان یکی از اعضاء قطع زمینی را خریداری نمودم ، بعدها قطعه زمین را تعاونی دادم که بفروشند . بعد از فروش متوجه شدم بخشی از زمین های پروژه تجاری بوده و باید به ما به قیمت تجاری پرداخت می کردند ، به تعاونی که مراجعه کردم می گویند قسمت های تجاری مربوط به شما نیست ، لطفا راهنمایی کنید چگار می توان کرد ؟ پاسخ حقوقی ، اگر جنابعالی زمین را در هنگام خرید به صورت مفروزو مجزای شده خریداری نموده اید حق با تعاونی است اما اگر زمین را به صورت مشاع خریده اید ، حق با شماست و می توانید با تقدیم دادخواست تقاضای ابطال فروش قسمت تجاری را بنمایید . اینجانب به همراه شریک خود ( به تاریخ 30/5/87 ) جهت خرید یک واحد تجاری از یک از یک شرکت دولتی طی قرار دادی اقدام به خرید نموده ام که طی دو مرحله یک دوم ثمن معامله را که حدود 320000000 ریال بوده پرداخته ایم و به دلیل رکود مالی از تاریخ 16/10/87 با ذکر عدم تمکن مالی در پرداخت ما بقی 1 قیط انصراف خود را اعلام نموده ایم در قرار داد بندی موجود است که به فروشنده اختیار داده شده تا در صورت عدم انجام تعهدات خریدار، شرکت می تواند اقدام به واگذاری موضوع قرار داد به غیر نموده و پس از محاسبه هزینه ها ،مبلغ پرداخت شده توسط خریدار طی مدت دو ماه به وی مسترد خواهد شد . تا کنون شرکت با عنوان این که توان مالی ندارد از پرداخت مبلغ ذکر شده در بالا ( سی و دو میلیون ) سر باز می زند با توجه به این نکته که در قرار داد بندی جهت انصراف از خرید ذکر نشده لطفا راهنمایی بفر مایید ما چه باید بکنیم و چه بار حقوقی بر این قرار داد حاکم است ؟ پاسخ حقوقی ؛ با توجه به اینکه شما در قرار داد حق فسخ ندارید بنابر این به صورت یک طرفه نمی توانید قرار داد را فسخ و پول خود را مطالبه نمایید تنها راه به هم زدن معامله و دریافت مبلغ پرداختن آن است که با فروشنده به توافق رسیده و قرار داد را اقاله نمایید و اقاله را به صورت کتبی تنظیم و هر دو طرف قرار داد آن را امضاء نمایند بدیهی است با سند اقاله و ارائه آن به دادگاه می توانید استر داد مبلغ پرداختی خود را مطالبه نمایید . فروش زمین اوقافی یک دوازدهم ، توسط چند نفر زمین اوقافی خریداری شده یک دوازدهم از این زمینی را می خواهند ، بفروشند آیا خرید یک دوازدهم امکان پذیر می باشد ؟ پاسخ حقوقی ؛ طبق ماده 1284 قانون مدنی در تعریف سند مقرر داشته است سند عبارتست از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. طبق این ماده سند همیشه در دادگاه برای اثبات ادعا یا دفاع از دعوای مطروحه مورد استفاده قرار می گیرد . در حالی که گاهی اوقات سند در خارج از دادگاه نیز مورد استفاده و استناد قرار می گیرد . به عنوان مثال ، برای انتقال ملک بنام دیگری در دفتر خانه ، نیاز به ارائه سند مالکیت و اصل شناسنامه طرفین می باشد تا مالکیت انتقال دهنده و هویت طرفین معامله و اهلیت آنها برسر دفتر اسناد رسمی محرز شود . لطفا معنی و مفهوم قولنامه را بیان کنید ؟ پاسخ حقوقی ؛ قولنامه در لغت به معنا گفتار نوشته ، عهد و پیمان نوشته شده و قرار داد فروش بکار رفته است . علمای حقوق برای توصیف قولنامه از عبارات مختلف نظیر صورت مجلس مذاکرات پیش قرار داد طرح انجام معامله وعده بیع و عقد اتفاقیه استفاده کردند . پدر اینجانب از سال 1357 قطعه زمینی را در حوالی شهر ری از شخصی قولنامه ای خریداری کرده است و بعد از گذشت یک سال شخص دیگری مدعی شده که سند این قطعه زمینرا از همان فرد خریداری کرده و از پدر بنده شکایت می کند شایان ذکر است که در طول این یک سال این زمین تبدیل به ملک شده و فرد شاکی در سال 1365 حکم رفع ید این ملک را نزذ پدر اینجانب آورده و خواستار زمین خود شده است پس از چند جلسه دادگاه قرار بر این شده که پدر بنده مبلغی را به فرد شاکی بدهد اما شخص شاکی حاضر نشد سند زمین را به نام بزند و این قرار داد را یک طرف فیصله داد شاکی در سال 1380 از دنیا رفت و فرزندانشان ( ورثه ) با تمدید کردن حکم رفع ید سال 1365 در سال 1388 آن را در معرفی اجرا گذاشته اند ضمنا شخص فروشنده در همان سال به خارج از کشور رفته است آیا توافق نامه سال 1365 باعث از بین رفتن حکم تخلیه می شود ؟ پاسخ حقوقی ؛ در صورتی که قرار داد اشاره شده به صورت کتبی تنظیم گردیده پدر شما و شاکی هردو آن را امضاء گرده اند و قرار شان این بوده که در اعضای پرداخت مبلغی ، ملک به نام پدر شما شود ، این قرار داد نسبت به هر دو طرف لازم الاجرا می باشد ، خصوصا اینکه پدر شما بخشی از مبلغ مورد توافق را پرداخت کرده است بدیهی است که تعهدات شخص شاکی نسبت به ورثه او نیز قابل اجرا است و شما می توانید ورثه وی را طرف دعوا قرار دهید به منظور احقاق حقوق خود در وهله اول باید با مستند قرار دادن توافق فی مابین دادخواست الزام به تنظیم سند به دادگاه ارائه نمود . آیا بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر ؟به عبارت دیگر آیا بر اساس بیع نامه عادی می توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضائی بخواهیم ؟ پاسخ حقوقی ؛ اصولا قرار داد های خصوصی که بین اشخاص منعقد می گردند ، شده تا زمانی که مورد مخالفت منع قانون گذار قرار نگیرند ، بین آنان معتبر و لازم الاجرا است و دراین بین بحث فرقی بین قرار داد خصوص ثبت در قالب سند رسمی و اسناد عتدی نیست بر این اساس ، بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست نهایت اینگه خریدار در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی را دارد . پدر بنده دارای یک مغازه دو دهنه می باشد که هر دهنه پلاک مجزا دارد وی سر قفلی این مغازه را با یک نفر به صورت مشاع شریک می باشد . طی یک تفاهم نامه یک تقسیم نامه برای این مغازه بین دو طرف به امضاء رسیده است که در آن مشخص شده که هر پلاک مال چه کسی می باشد ( یک پلاک مشخص شده متعلق به پدر بنده و پلاک مشخص شده دیگر متعلق به شریک پدرم ) در یک قولنامه دستی که تاریخ آن بعد از تاریخ تقسیم نامه می باشد پدر بنده پلاک دیگر رار نیز از شریک خود خرید ولی پس از گذشت مدتی آن فرد حاضر به حضور در محضر نشد و قولنامه را جعلی نامیدند و کار به دادگاه کشیده است چون مدرک رسید وجه یا چک ضمانت ) نداشتیم در مراحل اوایه باز پرسی ما نتوانستیم موفق شویم و قولنامه را جعلی نامیدند ولی پرونده در حال تجدید نظر می باشد حال پدر بتده با توجه به باز بودن پرونده تصمیم به خودش هست دارد ( نه آن پلاک شریک خود ) آیا با توجه به موارد بالا شریک پدر بنده می تواند جلوی معامله آن پلاک ثبتی که در تقسیم نامه به نام پدر بنده هست و به تفاهم طرفین رسیده بگیرد ؟ اجازه یا امضای شریک پدر بنده لازم است ؟ پاسخ حقوقی ؛ با توجه به ماده 583 قانون مدنی هر یک از شرکاء می تواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را به صورت کلی یا جزیی به شخص ثالث واگذاری نماید . بنا براین پدرتان به منظور واگذاری سهم خود تیازی به رضایت شریک ندارد اما اگر خریدار بخواهد در ملک تصرفی انجام دهد . این امر بدون اجازه شریک ممکن نخواهد بود در اینکه آیا اجبار شریک به دادن رضایت در تصرف را می توان از دادگاه درخواست کرد یا خیر ، اختلاف نظر وجود دارد . آیا مالک می تواند به جای دریافتبهای ملک از دستگاه اجرایی متقاضی ، اراضی مشابه ملی یا دولتی بگیرد ؟ پاسخ حقوقی ؛ در صورت رضایت مالک و تشخیص دستگاه اجرایی عوض اراضی تملیک شده قابل واگذاری است در این حالت نیز تعیین بهای عوض و معوض بر عهده هیئت کارشناسان می باشد . اجبار شریک به فروش مال مشاع ؛ در یک ملک شش واحدی پنج نفر ساکنین آماده فروش هستند . اما یکی از مالکین حاضر به فروش نیست ، چکار کنیم ؟ پاسخ حقوقی ؛ اجبار شریک به فروش مال مشاع از نظر حقوقی ممکن نمی باشد ولی در مواردی که مالی قابل تقسیم نباشد هریک از شرکا می توانند تقاضای فروش اجباری و تقسیم ثمن آن مال رل از دادگاه صلاحیت دار تقاضا نمایند که البته پس از صدور حکم فروش مال مشاع از طریق مزایده و توسط اجرای احکام انجام خواهد شد . ارزان تر از عرف قیمت روز ، ملکی به مساحت 81 متر به قیمت ارزان تر از عرف قیمت فروخته ام که حال منصرف گردیده ام . با توجه به اینکه در مبایعه نامه مبلغ ده میلیون تومان به عنوان خسارت در صورت پشیمان شدن یکی از طرفین گردیده آیا می توان کاری انجام داد یا خیر ؟ پاسخ حقوقی ؛ مبلغ خسارت تعیین شده مربوط به تقاضای فسخ اختیاری است و شامل حق فسخ ، ناشی از حکم قانونی نمی گرد ، بنابر این در صورتی که در معامله مغبون شده باشید ، می توانید به استناد خیار غبن معامله را فسخ نموده بدون اینکه عهده دار پرداخت خسارت تعیین شده باشید ولی باید توجه داشته باشید که خیار غبن فوری است . ادعای فروشنده نسبت به جعلی بودن قولنامه و امضاء ملکی را خریداری کرده ام که در قولنامه تحویل ملک خود داری می نماید بعد از مدتی کار به شکایت و دادگاه کشید . دو سالی است که ملک را تحویل گرفته ام اما ایشان مدعی است که این قولنامه و امضاء جعلی است چکار باید کرد ؟ پاسخ حقوقی ؛ می توانید دادخواست تنفیذ قولنامه یا در صورتی که ملک دارای سند است ، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم دادگاه نموده که پس از رسیدگی قولنامه تنفیذ و یا الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر خواهد شد . فروش اموال مشترک ؛ آپارتمانی خریداری شده که 9 نفر فروشنده داشته ایشان وکالت دترند سند را امضاء ودر بیع نامه امضای 7 نفر دیگر موجود نبوده و این دو نفر نیز وکالتی از طرف بقیه ندارند . آیا این بیع نامه اعتبار دارد یا خیر ؟ پاسخ حقوقی ؛ با توجه به اینکه در فروش اموال مشترک کلیه شرکاء باید قرار داد را امضاء نمایند در غیر این صورت قرار دادنسبت به سهم آنها غیر نافذ است که در صورت تنفیذ قرار داد نسبت به سهم آنها غیر نافذ ایت که در صورت تنفیذ قرار داد معتبر و در صورت قرار داد نسبت به سهم آنها باطل می گردد . نکات مهم در تنظیم عقد قرار داد های مبایعه نامه چیست ؟ پاسخ حقوقی ؛ عقد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نماید و مورد قبول آنها باشد . در عقد و قرار داد ها می بایست دقت گردد که اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خود داری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل خواهد بود . در انجام هر گونه معامله اعم از معاملات مال غیر منقول و غیر منفول ابتدا خریدار می بایست کلیه اسناد و مدارک مربوط به مال مورد معامله را رویت و با مشخصات کامل فروشنده مطابقت نماید چه بسا افرادی با توسل به اعمال متقابلانه اقدام به فروش مال دیگران کرده و بدون اجازه مالک اصلی اقدام به انعقاد عقود نموده اند . نکته دیگر که می بایست حتما رعایت گردد این است که خریدار منزل یا ملک یا زمین می بایست تا تسویه حساب کامل بانکی عوارض شهر داری مالیات آب ، برق ، گاز و تلفن مبلغی را نزد خود نگه داشته و پس از پرداخت کامل کلیه دیون و بدهی های متعلقه نسبت به پرداخت ما بقی مورد معامله اقدام نماید در غیر این صورت پس از پرداخت کلیه مبلغ اکثر فروشندگان از پرداخت بدهی های معوقه سر باز می زنند در عقد بیع می بایست پس از توافق خریدار و فروشنده در معامله قیمت دقیق و کامل مال مورد معامله مشخص و قید گردد و مقدار جنس ، وصف ، زمان تحویل ، خسارت و غیره نیز مشخص شود می بایست توجه نمود که معامله چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است و یا چیزی که مالیت یا منفعت عقیدئی ندارد یا چیزی که فروشنده قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است . مثلا خرید و فروش مشروبات الکلی باطل است . کسر یا اضافه بودن مساحت ، اکر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است می توان ، فسخ نمود ؟ پاسخ حقوقی ، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت . برای اجتناب از مشکلات در معاملات چه مواردی باید رعایت شود ؟ پاسخ حقوقی ، مشکلات عمدتا ناشی از اینکه طرف معامله بخصوص اگر فروشنده و یا ارائه دهند گالا و خدمات باشد اصیل نیست یا اینکه کالا یا موضوع معامله فاقد اوصافی است که گفته می شود و یا معامله مدت دار است و به معده وفا نمی شود . بنا بر این می توان گفت شدط اول در در انجام معاملات احراز هویت طرف معامله است یعنی در صورتی که شخص حقیقی باشد لازم است اوراق هویتی او مانند شناسنامه و اصل سند مالکیت او را ملاحظه نمایید و چنانچه طرف معامله شرکت ( شخص حقوقی ) است امضاء کننده سند معامله باید دارنده امضاء تعهد آور شرکت طبق اساسنامه و روزنامه رسمی حاوی آگهی تاسیس و آخرین تغییرات باشد اگر طرف معامله بعنوان نماینده است باید ضمن ارائه مدارک فوق دلیل نمایندگی مانند وکالتنامه رسمی و یا قومیت و یا ولایت ( پدر و جد پدری صغیر ) را ارائه نماید . شرط دوم دقت در موضوع معامله و مشخصات آن است کم با آنچه فروشنده تعریف می کند و شما طالب آن هستید مطلبقت نماید . در مورد معاملات بخصوص معاملاتی که انجام تعهدات طرفین و یا یکی از آنها به زمان بعد از انعقاد قرار داد موکول می شود حتما تنظیم قرار داد با ذکر مشخصات و آدرس طرفین معامله ، اوصاف موضوع قرار داد مبلغ زمان و نحوه تحویل و ضمانت اجرایی قرار داد ضر.ری می باشد . در مورد معاملات مهم می توانید از نظرات مشورتی مشاوران حقوقی داد گستری هم استفاده نمایید . ملک شش دانگ با سند عادی خریداری گردیده سه دانگ مال مادر ، دو دانگ مال پسر و یک دانگ مال دیگری است که او برای یک دانگ خود سند گرفته است . این خانه را چگونه می توان دقیقا تقسیم کرد ؟ پاسخ حقوقی ، هر یک از شرکاء می تواند با مراجعه به اداره ثبت برای سهم خود سند مشاعی اخذ کند در صورتی که شرکاء بخواهند سهم خود را تفکیک کنند نیز حسب مورد باید به اداره ثبت محل وقوع ملک ( اگر ملک دارای سند رسمی مشاعی باشد ) یا دادگاه محل وقوع ملک (اگر ملک دارای سند رسمی نباشد ) مراجعه کند . تاریخ تنظیم و امضاء مبایعه نامه و اتریخ چگ بیعانه ، اگربین تاریخ تنظیم و امضاء مبایعه نامه و تاریخ چک بیعانه فاصله زمانی وجود داشته باشد آیا طرفین در این فاصله می توانند معامله را فسخ کنند یا خیر ؟ پاسخ حقوقی ؛ ممکن است برای تنظیم مورد معامله و یا مبلغ موعد ویا مواعدی تعیین شود . لذا در صورتی که مبایعه نامه دلالت بر وقوع عقد و انجام معامله باشد طرفین مکلف به انجام به تعهدات خود در مواعد تعیین شده خواهند بود و در سوال جنابعالی صرف وجود فاصله زمانب بین فرار داد و تاریخ دریافت بیعانه موجب فسخ معامله برای یکی از طرفین و یا هر دو طرف نخواهد بود مگر آنکه در ضمن عقد فسخ معامله در این فاصله زمانی را قید کرده باشد . عدم حضور در محضر ، آپارتمانی را در سال 80 به مبلغ 50 میلیون خریدم و قرار شد 40 میلیون آن را نقدا و 5 میلیون را زمان تحویل و 5 میلیون باقیمانده را هنگام زدن سند بپردازم حال علی رغم دوباره عدم حضور در محضر ، مدعی شده اند که من به محضر نمی آیم چکار می توانم انجام دهم ؟ پاسخ حقوقی ؛ می توانید با ارسال اظهار نامه رسمی به فروشنده موعدی ( تاریخ و ساعت ) را جهت حضور در دفتر خانه تعیین شده ( البته این زمان و موعد به گونه ای باشد که بعد از ابلاغ اظهار نامه به نامبرده باشد ) اعلام نمایید و خود در آن روز و ساعت با داشتن و اثبات آمادگی پرداخت ما بقی ثمن مورد معامله با همراه داشتن وجه نقد یا چک های تضمین شده بانک ، مراجعه و از دفتر خانه تقاضای ثبت حضور جنابعالی و داشتن آمادگی ثمن به همراه داشتن وجه نقد یا شماره چک های مذکور و پشت عدم حضور نامبرده را دریافت نمایید و در این صورت مسئولیت قرار دادی شما حد اقل از این تاریخ زائل می شود و می توانید علیه فروشنده در صورتیکه سند ملک به نام او باشد طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نمائید . خرید زمینی بدون سند ، زمینی را بدون سند خریداری نمودم . بعد از مدتی که دنبال سند رفتیم گفتند زمین کشاورزی است و سند داده نمی شود . به فروشنده که گفتیم این را قبول ندارد تکلیف چیست ؟ پاسخ حقوقی ؛ اگر زمین را با کاربری مسکونی خریداری نموده اید یا بدون شرط کاربری مسکونی بر اساس بافت منطقه کار بری مسکونی می باشد وی بعدا مشخص شود که کاربری کشاورزی است وبا توجه به اینکه کاربری زمین یکی از اوصاف اساسی و مهم تلقی می شود باعث بطلان معامله می گردد و در این صورت می توانید تقاضای ابطال معامله و استرداد وجوه پرداختی به فروشنده را بنمائید . تعویق تاریخ مراجعه به محضر ، منزلی را به صورت قولنامه عادی خریداری کرده ام و قرار است یک ماه به محضر برویم . فروشنده به بهانه اینکه سند در دسترس ندارد خواستار تعویق مراجعه به محضر می نماید ؟ پاسخ حقوقی ؛ در صورتی که فروشنده تاریخ نزدیک و معینی را برای حضور در محضر پیش نهاد می نماید بهتر است که در پشت قولنامه تاریخ مورد توافق را قید کنید و امضاء شود اما اگر بصورت مکتوب حاضر به تعیین تاریخ نیست بهتر است در روز مفرر قولنامه در دفتر خانه اعلام شود . مالک سند نمی زند ، آپارتمانی را خریداری کرده ام که مالک سند نمی زند .سند آپارتمان دست اول بوده و چون به نام فروشنده می باشد ، وام به من تعلق نمی گیرد اگر دادگاه دستور تنظیم سند بدهد می توانیم از وام استفاده کنین یا خیر؟ پاسخ حقوقی ؛ این مورد تفاوتی با موردی که خود مالک یا فروشنده سند را انتقال دهد ندارد و در واقع نماینده اجرای احکام که از طرف دادگاه تعیین می شود به عنوان نماینده مالک تلقی شده و همزمان با حضور نامبرده نماینده بانک و خریدار اسناد انتقال و رهن را امضاء می نماید . در چه مواردی بیع را باطل می نمایند ؟ پاسخ حقوقی ؛ 1-چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است . 2- چیزی که مالیت نداشته باشد . 3- چیزی که منفعت عقلایی نداشته باشد . 4-چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد . ایجاب و قبول عقد بیع یعنی چه ؟ پاسخ حقوقی ؛ الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد . خرید آپارتمان با مستاجر ، آپارتمانی را خریدم که دارای مستاجر است و قرار داد دارد آیا امکان تخلیه محل قبل از انقضای مدت اجاره وجود دارد یا خیر ؟ پاسخ حقوقی ؛ چون اجاره عقد لازم است بنا بر این در مدت اجاره امکان در خواست تخلیه از طریق مراجع قانونی وجود ندارد مگر آنکه مستاجر خود راضی به تخلیه شود . تصرف عدوانی در زمین ، در یک قطعه زمین که دارای سند منگوله دار می باشد عده ای سئد جو در آن آلونک ساخته اند . از نظر قانونی چه مراحلی باید طی شود ؟ پایخ حقوقی ؛ دو راه پیشنهاد می شود : الف ) در صورتی که ملک قبلا در تصرف داشته اید و متصرف بدون اذن و اجازه آن را تصرف نموده می توانید نامبرده را تحت عنوان تصرف عدوانی تعقیب نمائید و در صورت اثبات ، نامبرده مکلف به رفع تصرف خواهد گردید . ب ) در صورتی که متصرف با اذن و اجازه ملک را تصرف نموده صرفا می توانید دادخواست خلع ید تنظیم به دادگاه صلاحیت دار تقدیم نمائید . اخذ به شفعه چیست ؟ پاسخ حقوقی ؛ شفعه امتیاز و حق تقدیم برای شریک ملک مشترک ایجاد می کند که مورد حمایت قانونی است بدین معنی که هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد ، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده گردد . یکی از مواردی که باعث ایجاد مالکیت می شود اخذ به شفعه است . تعریف قانونی حق شفعه چیست ؟ پاسخ حقوقی ؛ این موضوع را حقوقدانان بر اساس ماده 808 قانون مدنی بیان نموده اند : هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حف دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند . این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند . آیا اخذ به شفعه در بیع ( خرید وفروش ) آپارتمانها قابل اعمال است یا خیر ؟ پاسخ حقوقی ؛ به نظر می رسد به دلیل این که مالکین آپارتمانها فقط مالک مطلق سهم اختصاصی ، یعنی بنای بدون زمین بوده و در زمین مالکیت مشاعی به صورت حق استفاده از مشاعات دارند . اخذ به شفعه جاری نخواهد بود . اگر ساختمان یا درخت خانه مشترک ، بدون زمین آن فروخته شود آیا می توان با حق شفعه عمارت یا درخت را تملک نمود ؟ پاسخ حقوقی ؛ خیر در این صورت حق شفعه جاری نیست . اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد . آیا متولی وقف یا کسانی که به نفع او وقف شده می توانند از حق شفعه بر خوردار گردیده و حصه فروخته شده شریک را تملک نمایند ؟ پاسخ حقوقی ؛ متولی وقف وکسانی که به نفع آنها وقف شده حق استفاده از حق شفعه را ندارند ؛ زیرا حق شفعه امتیازی استثنایی می باشد که محدود به زمان است و فقط در صورتی که صاحب ملک بخواهد ملک را به فروش برساند شریک دیگر حق شفعه پیدا می کند. اگر مشتری بعد از خرید سهم مشاعی و قبل از این که شفیع از حق شفعه استفاده کند آن را به دیگری بفروشد. آیا حق شفعه از بین می رود ؟ پاسخ حقوقی ؛ خیر ، در بیع فاسد حق شفعه نیست . اگر مشتری بعد از خرید سهم مشاعی و قبل از این که شفیع از حق شفعه استفاده کند آن را به دیگری بفروشد. آیا حق شفعه از بین می رود؟ پاسخ حقوقی ؛ خیر ، اگر مشتری بعد از خرید و ق

پرسش و پاسخ حقوقی

مطالب مشابه :

قولنامه زمین

قولنامه زمین

نمونه قولنامه معامله زمین

دانلود بانک قرارداد،درخواست،قولنامه ماشین و خانه،ادارات و ...

جزييات صدور سند 6 دانگ برای املاک قولنامه ای

پیشنهاد به بنگاههای معاملات ملکی جهت پیشگیری از وقوع جرم

پرسش و پاسخ حقوقی

منزل مسکونی و اپارتمان

چگونگی خرید ملک از قولنامه تا محضر ودریافت کلید.نوشتن قولنامه.

فروشی زمین وباغ در نیشابور