نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان با تطبیق قانون و آئین نامه جدید

نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان با تطبیق قانون و آئین نامه جدید بنام خداوند جان آفرین حکیم سخن درزبان آفرین
باتوجه به تصویب آیین نامه اجرائی قانون پیش فروش ساختمان درتاریخ 07/03/1393 درهیات محترم وزیران ودراجرای ماده 2 آیین نامه مارالذکروبه منظورارائه نمونه قرارداد پیش فروش به مراجع ذیربط ودرراستای اجابت درخواست کانون تهران مبنی براصلاح ونقدوبررسی نمونه قرارداد پیشنهادی تهران ،نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان پیشنهادی صاحب این قلم ،جهت اطلاع همکاران وصاحب نظران وخاصه حقوق دانان به منظور همفکری وارائه هرنوع نقدونظر وراهنمائی ورفع نواقص واشکالاتی که قطعا خواهد داشت ، تقدیم می شود.قبل ازمطالعه وملاحظه قرارداد ،توضیحات زیرلازم وضروری به نظرمی رسد :
1-شاکله اصلی این قرارداد ونگارش متن اولیه آن درسال 1389 ویک ماه بعداز تصویب قانون پیش فروش ساختمان انجام شده ودرهمان زمان نیزیک نسخه ازآن جهت پیش دستی درتهیه قرارداد ،به کانون تهران ارسال شده بود .ولی برخلاف عجول بودن بنده ، ماشین قانون گذاری گاه وقفه ای چهارساله را نیزبرمی تابد . به هرروی اکنون با ملاحظه آیین نامه اجرائی وبا توجه به تغییرفرایند تنظیم اسناد، اصلاحات لازم درمتن قبلی بعمل آمده است .
2-باتوجه به ضرورت رعایت مفاد برخی مواد قانون پیش فروش درمتن قرارداد ،خاصه مواد دوو6و7و8وتبصره آن ومواد 9و11 و12 و14 و16 و20 ، گاه عین متن مواد مرقوم ویا بااندکی تغییر درعبارات در قرارداد گنجانده شده است وبه منظور یافتن مستند ودلیل درج هرماده ازقرارداد ، مواد قانونی مربوط ویا عنداللزوم مستند آیین نامه ای آن درانتهای متن هرماده گنجانده شده تا صاحب نظران به راحتی قادربه یافتن خطاهای بنده وتذکرلازم بشوند.بدیهی است درمتن نهائی قرارداد ،نیازی به ذکرمستندات قانونی درمقابل هرماده ازآن نخواهد بود.
3-متن قرارداد باتوجه به سامانه ثبت موسوم به آنی !!!تهیه وتدارک شده است لذا کل قرارداد ناگزیر وبه اجبار باید درقسمت متون حقوقی درج شود ومفروض آنست که قبلا پیش فروشنده وپیش خریدار ومشخصات مورد پیش فروش (بخوانید ملک موضوع قرارداد ) را کاربربایستی وارد کرده وسپس تمامی قرارداد ذیل را درقسمت متون حقوقی تایپ کند.وبه همین دلیل نیزازتکرارمشخصات طرفین سند درمتن پیشنهادی اجتناب شده وبه ذکرعبارت (با مشخصات فوق الذکر) اکتفاء شده است .
4-درسامانه ثبت آنی، قرارداد پیش فروش تحت کد 901 پیش بینی شده که ایکاش نمی شد.زیرا ازیک سو طبق تعرفه فعلی حق التحریر ، سند قرارداد با هرعنوان واسم ورسم ،حق التحریری معادل 100000ریال (یک صدهزارریال )خواهد داشت .وقرارداد پیش فروش ازاین قاعده مستثنی نیست .ازسوی دیگر حق التحریر قرارداد پیش فروش تاکنون ازطریق سازمان ثبت اسنادواملاک اعلام نشده است .به هرروی اصلاح نمونه فرم قرارداد پیش فروش درسامانه ثبت آنی براساس الزامات این نوع قرارداد وباعنایت به مالی بودن نوع سند ،حتمی است وگرنه درعمل با اشکالات فراوان روبروخواهیم شد.لذا پیش بینی مبلغ قرارداد ویا عوض قراردادی درنمونه سندقرارداد پیش فروش درسامانه الزامی است ودرنتیجه درچنین صورتی ، مبلغ قرارداد درمحل مخصوص خود باید درج شود وازقسمت متون حقوقی حذف خواهد شد.
5-ذکرمستندات قانونی تنظیم قرارداد پیش فروش درصدرقرارداد وبه نحوی که بنده اقدام کرده ام امری سلیقه ای وبه منظورنشان دادن اهمیت موضوع وحایگاه قانونی این نوع قرارداد است .وبه معنی عدم امکان اصلاح ویا تغییر ویا اختصاردرآن نمی باشد .
6-علاوه بررعایت موارد الزامی درقرارداد بشرحی که دربند دو آمد.درج سایرتوافقات وشرایط خاص درمتن قرارداد بامنع قانونی مواجه نیست ولذا متن پیشنهادی هرگز نافی ومانع سلیقه های دیگر نخواهد بود.
7-تصورمی کنم که نکته ناگفته دیگری باقی نمانده ولی درخاتمه به همین مقداربسنده می کنم که این حقیردرمورد قانون پیش فروش وآیین نامه اجرائی آن وامکان عملی شدن اجرای آن ناگفته ها ونقد ونظراتی دارم که به هنگام ودرمجال مناسب خواهم نوشت ..بنابراین مبادرت به نگارش این سطوروتهیه متن قرارداد پیش فروش هرگز به معنی بدون اشکال وایراد بودن مستندات ومبانی قانونی مربوط به این نوع قرارداد واجرای آن نخواهد بود.
قرارداد پیش فروش ساختمان
دراجرای ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389وماده 2آیین نامه اجرائی آن ، قراردادپیش فروش با رعایت مقررات مندرج درمواد دو و6و7 و8 وتبصره آن ونیزمواد 11 و12 و14 و16 و20 این قانون وبا شرایط ذیل بین پیش فروشنده وپیش خریدار (بامشخصات فوق الذكر ) منعقد وطرفین با توافق كامل نسبت به اجرای كلیه مفاد ومندرجات آن متعهد وملتزم شرعی وقانونی شدند.
موضوع قرارداد – عبارت است ازپیش فروش ....................... بامشخصات ثبتی فوق به انضمام انباری و پاركینگ و.........مشتمل برتعداد...اتاق و............... ودارای آسانسور،محوطه مشاعی وفضای سبزو (هرنوع حقوق ازتفاقی ومحدودیت های سند مالکیت وملک درج شود).................................... واقع در (مشخصات كامل محل وقوع ملك ).............................با كاربری ........................كه درمجموعه ............بلوك ......احداث می شود ومساحت كل عرصه محل اجرای مجموعه بالغ بر........مترمربع با كاربری ............ و مساحت كل زیر بنای مجموعه ای كه واحد موضوع این قرارداد درآن ساخته می شود نیز بالغ برحدود ......مترمربع با تعداد ....بلوك وتعداد....طبقه با نمای ............و با اسكلت .......وسقف .................با سیستم سرمایش ..........وسیستم گرمایش ..............وبامصالح ساختمانی شامل (نوع مصالح هرقسمت به تفکیک قید شودیا به منضمات قرارداد ارجاع داده شود )....................................احداث می شود وسایراوصاف ومشخصات آن بشرح پروانه ساخت وشناسنامه ساختمان وطبق نقشه های اجرائی است كه جزء لاینفك این قرارداد بوده وطرفین نیزنسبت به كلیه اوصاف وحدود وحقوق آن علم واطلاع كامل دارند.(ماده 2 قانون )
مبلغ ویا عوض قراردادی- بهای هرمتربع ملک موضوع این قرارداد مقطوعا"............ ریال است كه كل مبلغ تقریبی نیزبالغ بر.....................ریال خواهد بود. كه مبلغ ..........ریال همزمان با امضاء ‌این قرارداد به پیش فروشنده پرداخت ونامبرده اقراربه دریافت نمود. بقیه مبلغ قرارداد نیز طی..........قسط بموجب قبوض اقساطی شماره ..........تا.............. پرداخت خواهد شد .ضمنا ده درصد مبلغ كل قرارداد نیزهمزمان باانتقال رسمی وقطعی دردفتراسنادرسمی به پیش فروشنده پرداخت خواهد شد.(مواد دوویازده قانون)
تذکر- ملاک محاسبه نهائی مساحت وقیمت بارعایت ماده 7قانون پیش فروش ،صورتمجلس تفکیکی خواهد بود.(ماده هفت آیین نامه اجرائی قانون )
مدت اجرای قرارداد – از تاریخ ..............لغایت .................به مدت ..........................خواهد بود .
تائیدات وتعهدات طرفین
طرفین قرارداد اذعان و اقرار دارند كه نسبت به موضوع قرارداد و كلیه شرایط آن و اوصاف وحدود وحقوق ملك موضوع قرارداد اشراف و علم و اطلاع كامل داشته و بطور كلی هیچ موضوع مبهمی باقی نمانده تا بعدا" بتوانند متعذر به عدم اطلاع ویا جهل به موضوع یا شرایط بشوند.
پیش فروشنده تائید نمود كه درانعقاد این قرارداد واجرای مفاد آن سود مورد نظرخود وتمام هزینه های ناشی ازآن وكلیه جوانب امروشرایط اقتصادی واجرائی را درنظرگرفته ودرنتیجه حق مطالبه هرنوع وجه اضافه ، مابه التفاوت ، تعدیل قیمت ویا تجدید نظردرمبلغ قرارداد ، ویا عوض قراردادی را ازخود سلب وساقط نمود.
پیش فروشنده اذعان نمودكه ازكلیه قوانین ومقررات مربوط به كارو تامین اجتماعی،بیمه ، مالیاتها ،عوارض ودیگرقوانین ومقررات مرتبط كه تا تاریخ این قرارداد معمول ومجرا بوده است كا ملا مطلع بوده ومتعهد است كه همه آنها رارعایت كند. درهرحال مسئولیت عدم رعایت قوانین ومقررات یادشده ونیزمقررات ودستورالعمل های حفاظت فنی وبهداشت كار،ونیزمقررات مربوط به صدورآگهی پیش فروش ویا ساخت واحدهای آپارتمانی و ایفای هرنوع تعهدات درقبال مراجع صادرکننده پروانه وسایرمراجع قانونی بدون قید وشرط برعهده وی خواهد بود.
پیش فروشنده متعهد وملتزم شد كه حداكثرتاتاریخ ...............نسبت به اجرای مورد قرارداد وفق پروانه ساختمانی وشناسنامه فنی ونقشه های اجرائی اقدام نموده و ملك موضوع پیش فروش رابه خریدارتسلیم نماید .ملاك تسلیم مورد قرارداد، قبض اقساطی شماره ................می باشد .همچنین پیش فروشنده متعهداست درتاریخ ...................ضمن حضور دردفتراسناد رسمی شماره ................بادردست داشتن كلیه اسناد ومدارك ومفاصاحساب های لازم، نسبت به انتقال قطعی ورسمی ملك موضوع قرارداد به نام پیش خریدار اقدام نماید. به منظورتضمین اجرای این تعهد ،قبض اقساطی شماره ........صادروبه به پیش خریدارتسلیم شد.ضمناپیش خریدارنیزمتقابلا بااطلاع ازمواعد مقرر ،متعهد وملتزم شدكه درمهلت های یادشده نسبت به تحویل گرفتن ملك موضوع قرارداد ونیزقبول انتقال رسمی آن دردفترخانه اسنادرسمی اقدام نماید.(بندهای 6و7 ماده دو قانون)
هرگاه پیش فروشنده درایفای تعهدات خود وتحویل بموقع موردقرارداد طفره وتعلل نموده ویا به هریك ازتعهدات خود عمل ننماید علاوه براجرای بند 9 ماده 2 قانون ، مكلف است بشرح زیرنسبت به پرداخت جریمه تاخیربه پیش خریدار اقدام نماید.مگراین كه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند .اجرای مقررات این ماده مانع ازاعمال خیار ات برای پیش خریدار نیست .
الف - درصورتی كه مورد معامله وبخش های اختصاصی آن نظیرتوقفگاه (پاركینگ )وانباری درزمان مقررقابل بهره برداری نباشد ،تازمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده
ب - درصورت عدم انجام تعهدات درقسمت های مشاعی روزانه به میران نیم درصد بهای روزتعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
پ - درصورت عدم انجام تعهدات درقسمت های خدمات عمومی موضوع بند 9 ماده 2 قانون ،ازقبیل خیابان ،فضای سبز،مساجد ،مدارس وامثال آن ،روزانه به میران یك درهزاربهای روزتعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
ج – درصورت عدم اقدام به موقع نسبت به تنظیم وثبت سند رسمی انتقال ،روزانه به میزان یك درهزارمبلغ قرارداد.(ماده 6قانون )

درصورتی كه مساحت بنابراساس صورتمجلس تفكیكی كمتریا بیشترازمقدارمشخص شده درقرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج درقرارداد موردمحاسبه قرارخواهد گرفت ،لیكن چنانچه مساحت بنا تاپنج درصد افزون بر زیربنای مقرردرقرارداد باشد ،هیچكدام ازطرفین حق فسخ قرارداد را ندارند ودرصورتی كه بیش ازپنج درصد باشد صرفا پیش خریدارحق فسخ قرارداد رادارد .چنانچه مساحت واحد تحویل شده كمترازنودوپنج درصد مقدارتوافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد رادارد یا می تواند خسارت وارده را.برپایه قیمت روز بناء وبراساس نظركارشناسی از پیش فروشنده مطالبه كند.(ماده 7 قانون )
درتمام مواردی كه به دلیل تخلف پیش فروشنده ،پیش خریدارحق فسخ خود را اعمال می نماید ،پیش فروشنده باید خسارت وارده رابرمبنای مصالحه طرفین یا برآورد كارشناس مرضی الطرفین به پیش خریداربپردازد.درصورت عدم توافق طرفین ،پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا طبق نظركارشناس منتخب مراجع قضائی به انضمام سایرخسارات قانونی به پیش خریدارمستردنماید.(ماده 8 قانون )
درصورت عدم پرداخت به موقع اقساط ویاعدم تحویل واحد پیش فروش ویاعدم حضورجهت قبول انتقال ملك موضوع قرارداد وتنظیم وامضاء‌سند رسمی ، پیش خریدارمكلف شدروزانه مبلغ ........ریال به پیش فروشنده پرداخت نماید.(ملاک های مقرردرماده 2 قانون)
پیش فروشنده درقبال خسارات ناشی ازعیب بنا وتجهیزات آن ونیزخسارات ناشی ازعدم رعایت ضوابط قانونی ،دربرابر پیش خریدارواشخاص ثا لث مسئول است وباید مسئولیت خودراازاین جهت بیمه نماید .چنانچه میزان خسارت وارده بیش ازمبلغی باشد كه ازطریق بیمه پرداخت می شود پیش فروشنده ضا من پرداخت مابه التفا وت خسارت وارده نیز خواهد بود.مدت اعتباربیمه مسئولیت تازمان انتقال قطعی ورسمی ملک موضوع قرارداد خواهد بود.(ماده 9 قانون وماده 12 آیین نامه اجرائی )
هرگاه مشخصات فنی ملك موضوع قرارداد ازجمله نوع مصالح ساختمانی با توافق طرفین ویا بنابه نظرپیش خریداردرهرقسمت تغییرنمود، محاسبه قیمت وتغییر مبلغ معامله با توافق طرفین وبا تنظیم وامضاء‌سند رسمی انجام خواهد شد.
درصورتی كه عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد ،پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط رامنوط به ارائه تائیدیه مهندس ناظرمبنی برتحقق پیشرفت ازسوی پیش فروشنده نماید.
درصورت انجام كامل تعهدات ازسوی پیش خریدار،چنانچه پیش فروشنده تازمان انقضای مدت قرارداد موفق به تكمیل پروژه نگردد ،باتائید مهندس ناظر، درصورتی كه تمام اقساط راپرداخت یا عوض قراردادی راتحویل داده باشد ،باارائه مدارك مبنی برایفای تعهدات، می تواند با مراجعه به یكی ازدفاتراسنادرسمی ،تقاضای تنظیم سند رسمی انتقال بنام خودرا بعمل آورد.چنانچه پیش فروشنده حداكثرظرف ده روز پس ازاعلام دفترخانه ،ازانتقال رسمی ملك پیش فروش شده خودداری نماید ،دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سندرسمی بنام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید.
درصورت انجام كامل تعهدات ازسوی پیش خریدار،چنانچه پیش فروشنده تازمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تكمیل موردقرارداد نگردد،باتایید مهندس ناظرساختمان مبنی براینكه صرفا اقدامات جزئی تاتكمیل ساختمان باقیمانده است (كمترازده درصدپیشرفت فیزیكی مانده باشد) پیش خریدارمی تواند باقبول تكمیل باقی قرارداد ،به دفتراسنادرسمی مراجعه نماید وخواستارتنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد.حقوق دولتی وهزینه هائی كه طبق مقررات برعهده پیش فروشنده بوده وتوسط پیش خریدارپرداخت می گرددمانع ازاستیفاء مبلغ هزینه شده ازمحل ده درصد باقی مانده مبلغ معامله وغیره با كسب نظرهیات داوری مندرج درماده 17قرارداد نخواهد بود.(ماده 14 قانون وماده 15آیین نامه اجرائی )
درصورت عدم پرداخت اقساط بهاء یا عوض قرارداد ی درمواعد مقرر ،پیش فروشنده باید مراتب راكتبا به دفترخانه اعلام كند.دفترخانه مكلف است ظرف مهلت یك هفته به پیش خریداراخطارنماید تا ظرف یك ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید .درغیراین صورت پیش فروشنده حق فسح قرارداد راخواهد داشت .(ماده 16 قانون )
پیش خریدارحق واگذاری ملک موضوع این قرارداد وكلیه حقوق ناشی از آن رابغیرتحت هیج یك ازعناوین حقوقی ازقبیل وكالت ،مشاركت ، صلح حقوق ،بیع وغیره بدون اخذرضایت پیش فروشنده ندارد . درصورت عدول ازاین امر ، ایفای تعهدات قراردادی ازجمله تادیه كلیه بهاء ویا عوض قراردادی برعهده وی خواهد بود.(ماده 18 قانون )
پس ازانتقال قطعی ورسمی واحد پیش فروش شده ، وانجام كلیه تعهدات ،قرارداد پیش فروش حاضر ازدرجه اعتبار ساقط وطرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می باشند.(ماده 19 قانون )
پیش فروشنده وپیش خریدار، آقایان ..............................و..................را به عنوان داور ان منتخب وآقای ..............رابعنوان داور مرضی الطرفین جهت حل هرنوع اختلاف ناشی ازتعبیر وتفسیر واجرای مفاد قرارداد پیش فروش تعیین نمودند .(بند ده ماده 2 وماده 18 قانون )
ساختارحقوقی این قراردادمشتمل برهیجده ماده می باشد که به استناد مستندات مقرر درماده 4 قانون پیش فروش ساختمان ازجمله سندمالكیت یا........و پروانه شماره... مورخ....... ساختمان وشناسنامه فنی شماره........ مورخ ........ساختمان صادره از.........وبیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده 9 قانون و،تاییدیه مهندس ناظرساختمان مبنی برپایان عملیات پی ساختمان وپاسخ استعلام شماره.......مورخ ..............اداره ثبت اسنادواملاك ...........................تنظیم شد.
..........................................................................................................................................................................

صولت یاوری مسئول دفترحقوقی کانون اصفهان

مطالب مشابه :

نمونه قرارداد کار موقت وزارت کار

بسمه تعالی. وزارت کار و امور اجتماعی. نمونه قرارداد کار. اين قرارداد به موجب ماده (10) قانون کار جمهوري اسلامي ايران و تبصره (3) الحاقي به ماده (7) قانون کار موضوع بند (الف) ماده (8) قانون رفع برخي از موانع توليد و سرمايه گذاري صنعتي مصوب ...

دانلود مجموعه نمونه قرارداد های پیمانکاری و ساختمانی

نمونه قرارداد شراکت کارگاه – فروشگاه نمونه قرارداد خرید کالای صنعتی-دولتی با خصوصی نمونه نمونه قرارداد خرید دستگاه کارخانه نمونه قرارداد واگذاری تعمیرات ،نگهداری و راهبری تأسیسات نمونه قرارداد سرمایه گذاری مشترک با شرکت ...

بیمه باربری- نمونه قرارداد بیمه باربری وارداتی با کلوز C

قرارداد بیمه باربری باز یک ساله از تاریخ ....... تا ...... ماده 1-اساس تفاهم نامه: این تفاهم نامه بر اساس قانون و مقررات بیمه در ایران و طبق شرایط خصوصی و عمومی بیمه نامه های باربری و شرایط پیوست که جز لاینفک این تفاهم نامه است ما بین شرکت بیمه .

نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان با تطبیق قانون و آئین نامه جدید

بنام خداوند جان آفرین حکیم سخن درزبان آفرین باتوجه به تصویب آیین نامه اجرائی قانون پیش فروش ساختمان درتاریخ 07/03/1393 درهیات محترم وزیران ودراجرای ماده 2 آیین نامه مارالذکروبه منظورارائه نمونه قرارداد پیش فروش به مراجع ذیربط ودرراستای ...

نمونه قرارداد پیش فروش قطعی مسکن با شرکت عمران پرند و پیمانکار

اعضای محترم تعاونی نمونه واقعی قرارداد پیش فروش مسکن که آنالیز قیمت و مشخصات ملک و نحوه واریز آورده و تاریخ تحویل خانه در آن دقیقا ذکر شده است را برای شما به نمایش می گذارم تا آندسته از عزیزانی که خام دروغ ها و فریب های سودجویان و کلاهبرداران ...

نمونه قرارداد کارکنان دفترخانه

دفتر اسناد رسمی 354 مشهد - نمونه قرارداد کارکنان دفترخانه - همراه با سردفتران.

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

عبارت است ازمشارکت در ساخت 100سهم/6 دانگ مورد معامله (به شرح ماده 2 ) که سازنده متعهد است در قبال ثمن معامله ، ملک فوق را طبق ضوابط با حداکثربنای مجاز با متراژ پروانه ساخت صادره شهرداری و جزئیات آتی این قرارداد ساخته و از هر حیث آماده نماید و بابت ...

نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان با تطبیق قانون و آئین نامه جدید

مطالب مشابه :

نمونه قرارداد کار موقت وزارت کار

دانلود مجموعه نمونه قرارداد های پیمانکاری و ساختمانی

بیمه باربری- نمونه قرارداد بیمه باربری وارداتی با کلوز C

نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان با تطبیق قانون و آئین نامه جدید

نمونه قرارداد پیش فروش قطعی مسکن با شرکت عمران پرند و پیمانکار

نمونه قرارداد کارکنان دفترخانه

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

نمونه قرارداد حق التدريس

دانلود نمونه فرم های قراردادهای پیمانکاری ساختمانی

نمونه قرارداد ساده برقکاری