سدی در برابر خانه‌دار شدن/چرا امکان حذف اوراق تسهیلات وجود ندارد؟
به گزارش مهر، در حال حاضر کسانی که می خواهند وام خرید، ساخت یا جعاله مسکن از بانک مسکن دریافت کنند، با رسته متنوعی از انواع وام ها روبه رو هستند که سبد تسهیلاتی خوبی را به مشتریان این بانک ارائه می دهد؛ اما تقریبا همه این وام ها نیاز به سپرده گذاری دارند.
از آنجایی که در طی سال های اخیر مردم به دلیل رکود شدید اقتصادی، امکان پس انداز پول در مدت زمان طولانی و حتی یک ساله را ندارند و همچنین به دلیل تورم غیر قابل پیشی بینی که سبب می شود ارزش پول سپرده گذاری شده در بانک ها در طول یک سال افت کند، تعداد کسانی که حاضرند با استفاده از سازوکار پس انداز به اضافه تسهیلات خانه دار شوند، کم است؛ چراکه ریسک آن را بالا می دانند.
بنابراین جذاب ترین تسهیلاتی که متقاضیان خرید خانه به سراغ آن می روند، تسهیلات از محل سپرده ممتاز بانک مسکن است که هم امکان سپرده گذاری برای متقاضی و سپس دریافت تسهیلات از محل سپرده خود را فراهم می کند و هم امکان استفاده از امتیاز سایر سپرده گذاران.
خرید امتیاز سایر سپرده گذاران از محل خرید «اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن» (تسه) انجام می شود که معاملات آن را فرابورس هدایت و نظارت می کند. اما برای کسانی که با مکانیزم فرابورس و بازار سرمایه آشنایی ندارند، شعب بانک مسکن این کار را انجام می دهد.
قیمت اوراق تسه را سیستم حاکم بر بازارهای آزاد و شفافی چون بازار سرمایه بر اساس عرضه و تقاضا تعیین می کند همچنین از زمانی که شرکت فرابورس به عنوان عامل فروش و سازمان بورس و اوراق بهادار، شورای پول و اعتبار و شورای عالی بورس به عنوان سه نهاد نظارتی و بالادستی در بخش های بانک و بازار سرمایه، مقرراتی برای خرید و فروش این اوراق وضع کرده اند، امکان ورود به سفته بازی و دلالی برای خرید و فروش اوراق از بین رفته است. بنابراین نرخ های موجود در خصوص اوراق تسهیلات، کاملا بر پایه عرضه و تقاضاست.
با این حال مهمترین دغدغه کسانی که می خواهند با استفاده از وام از محل اوراق تسه خانه دار شوند، نرخ بالای این اوراق است؛ آنچه محل اشکال است، این است که آیا روش دیگری برای دریافت تسهیلات یا خرید امتیاز دیگران با هزینه کمتر وجود دارد یا خیر؟ چرا بانک مسکن و نهادهای بالادستی روش دیگری که ارزان تر از سازوکار معامله اوراق تسهیلات مسکن باشد را بررسی و عملیاتی نمی کنند؟
در حال حاضر اگر میانگین قیمت خرید و فروش هر برگه اوراق تسه حاوی ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات را در بازار سرمایه ۷۰ هزار تومان در نظر بگیریم، متقاضی خرید مسکن باید برای دریافت تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی مسکن و ۱۰ میلیون تومانی جعاله، ۱۴۰ برگه خریداری کند که حدودا ۱۰ میلیون تومان از کل سرمایه وی معادل کل وام جعاله را شامل می شود به این معنا که فرد باید برای وامی که عملا دریافت نکرده، اقساط بپردازد.
عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس: تشدید رکود مسکن به دلیل نرخ بالای اوراق
حسینعلی حاجی دلیگانی نماینده مردم شاهین شهر در مجلس و عضو کمیسیون برنامه و بودجه یکی از نمایندگانی است که همواره در نطق ها و مصاحبه های خود بر این موضوع تأکید دارد.
این عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس با اشاره به رکود حاکم بر بازار مسکن، می گوید: بسیاری از کسانی که متقاضی خرید مسکن هستند، وقتی با این حساب و کتاب مواجهه می شوند که می بایست بخش مهمی از سرمایه خود را بابت خرید اوراق تسهیلات مصرف کنند، عملا از دریافت این وام و خرید مسکن منصرف می شوند. همین موضوع خود به تشدید رکود بازار مسکن دامن زده است.
وی درباره استفاده از مکانیزم سپرده گذاری برای دریافت وام مسکن که در تسهیلات صندوق یکم لحاظ شده، گفت: بسیاری از خانواده ها پولی که پس انداز کرده اند، نزد صاحب خانه به عنوان ودیعه مسکن نهاده اند که در شهرهای بزرگ و کلانشهرها، رقم قابل ملاحظه ای است از سوی دیگر پولی که بانک مسکن برای تشکیل حساب صندوق یکم و اعطای تسهیلات از آن محل مطالبه می کند، برای متقاضی فردی، ۴۰ و زوجین، ۸۰ میلیون تومان است که معمولا خانواده ها امکان تهیه این مبالغ در کنار ودیعه مسکن را ندارند؛ درنتیجه استقبال از حساب صندوق یکم نیز چندان بالا نبوده است.
سیدمسلم ثابتی کارشناس امور بانکی و مسکن نیز در گفت وگو با خبرنگار مهر با تأیید این موضوع که بخش مهمی از سرمایه افراد بابت خرید اوراق تسه مصرف می شود گفت: کسانی که وام ۶۰ میلیون تومانی از محل اوراق دریافت می کنند، باید ماهانه یک میلیون تومان اقساط این تسهیلات را پرداخت کنند؛ از سوی دیگر اگر میانگین قیمت هر برگه اوراق تسهیلات در بازار سرمایه را ۸۰ هزار تومان در نظر بگیریم، متقاضی باید ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بابت خرید اوراق بدهد و درنتیجه عملا با وامی به ارزش ۵۰ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان روبه رو است. یعنی بابت مبلغ وام کمتری باید اقساط بدهد!
آیا امکان حذف فرآیند اوراق از چرخه تسهیلات مسکن وجود دارد؟
با این وجود تا به حال هیچ یکی از مدیران بانک مسکن پاسخ مناسبی به این پرسش نداده اند. آنها با این توجیه که یا فرد باید سپرده گذاری کند یا امتیاز فرد دیگری که سپرده نزد این بانک داشته و به ازای این مدت زمانی که پولش در بانک بوده، اوراق گرفته است را بخرد، همواره تأکید دارند که روش خرید و فروش امتیاز تسهیلات مسکن از محل اوراق بهترین حالت ممکن برای انتقال امتیاز تسهیلات مسکن است.
آنها با این توجیه که منابع بانک مسکن محدود بوده و توانایی پاسخ دهی به همه تقضاهای دریافت تسهیلات را ندارد، اعلام می کنند که متقاضیان می توانند از طریق خرید اوراق تسهیلات، از امتیاز دیگران بهره مند شوند، بنابراین پولی که متقاضی می دهد، به جیب بانک نمی رود؛ بلکه در اختیار کسی قرار می گیرد که امتیاز این تسهیلات را با استفاده از سپرده گذاری در مدت زمان طولانی به دست آورده است؛ همچنین نرخ اوراق را بانک تعیین نمی کند؛ بلکه این عرضه و تقاضاست که نرخ اوراق را معین می کند.
بنابراین در حال حاضر روش جدیدی برای جایگزینی با سیستم «خانه دار شدن از محل خرید اوراق» وجود ندارد.